Могут ли жильцы коммунальной квартиры сдавать в аренду приватизированную комнату без согласия соседей?

Здравствуйте Ирина!

Ответ: да, могут.

Хозяева приватизированной комнаты являются ее собственниками, со всеми правомочиями собственника: владение, пользование и распоряжение.

Согласно ст. 288 ГК собственник жилого помещения может сдавать его для проживания на основании договора (коммерческого найма).

С уважением,

Ответ Г-жи Пономаревой не соответствует существующему законодательству.

Не смотря на существование статьи 288 ГК, которая регламентирует права собственников, есть ещё стаьи 244 - определяет понятие "общей собственности", а коммунльная квартира явлется именно общей собственностью и статьи 246 - определяет порядок распоряжения имуществом находящемся в долевой собственнности (имущество может находится в общей собственности с определением долей) и 247 регламентирующая пользование имуществом находящемся в долевой собственности.

Суть вышеперечисленных статей заключается в том что условия совместного пользования местами общего пользования достигаются только с согласия других(всех) собственников жилья. Таким образом, не смотря на то что приватизированная комната находится в полном распоряжении его владельца, тем не менее другие собственники жилья в коммунальной квартире могут запретить арендатору такой комнаты доступ к местам общего пользования и их действия будут совершенно правомерны с точки зрения законности.

Юридическая компания "Русская правда",

г.Москва 095-229-87-27, 095-229-46-79,

internet: http://www.buy.atn.ru/

e-mail: buy@atn.ru

Уважаемая Ирина!

Я хотела бы расширить свой предыдущий ответ.

Дело в том, что существует несколько вариантов приватизации комнат в коммунальной квартире. Рассмотрим все.

1. Приватизация одной комнаты в коммунальной квартире.

Ст.4 ФЗ "О приватизации жилого фонда в РФ" ранее запрещала приватизацию помещений в коммунальной квартире. Но Постановлением Конституционного Суда от 03.11.98 №25-П этот пункт ст.4 был признан неконституционным. Более того, Распоряжением мэра Санкт-Петербурга разрешена приватизация комнат в коммунальной квартире без согласия соседей.

Таким образом, гражданин вправе приватизировать свою комнату в коммунальной квартире без согласия соседей по квартире. В этом случае он является единоличным собственником приватизированной комнаты. И вправе ею распоряжаться по своему усмотрению, т.к. в этом случае общей собственности на комнату в коммунальной квартире не возникает.

2. Приватизация нескольких комнат в коммунальной квартире.

Точно также, как и в предыдущем случае, жильцы могут приватизировать и другие занимаемые ими комнаты. В этом случае общей собственности на коммунальную квартиру опять же не возникает. Каждый из жильцов является единоличным собственником занимемой им комнаты. При этом собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ст.3 Закона "О приватизации"). Собственник комнаты не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату (п.2 ст.290 ГК).

Этот вариант наиболее распространенный.

3.Приватизация всей коммунальной квартиры в общую долевую собственность жильцов.

В данном случае в общую собственность жильцов переходит вся коммунальная квартира (ст.244 ГК).

Главное отличие между 2 и 3 вариантами в следующем.

При приватизации комнат в личную собственность каждого жильца (2 вариант) собственник комнаты вправе совершать любые сделки в отношении этой комнаты без согласия соседей. Т.к. права общей собственности на коммунальную квартиру здесь нет. Этот вариант можно сравнить, например, с приватизацией квартиры (не коммунальной) в многоквартирном доме. Здесь жильцы квартиры являются ее единоличными собственниками, при этом имеют право общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома и т.п. (п.1 ст.290 ГК).

Это часто распространенный случай. И именно его я описала в первом ответе.

При приватизации коммунальной квартиры в общую долевую собственность действуют нормы гражданского законодательства, описанные в ответе моих уважаемый коллег из ЮК "Русская правда".

Надеюсь, что подобный развернутый ответ дал Вам, Ирина, более четкое представление о приватизации комнат в коммунальных квартирах и правах собственников этих квартир.

С уважением,