На каком основании можно вернуть средства затраченные на ремонт при расторжении договора?

Здравствуйте! В Вашем случае уместна гл. 60 ГК РФ. Неосновательное обогащение.

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Арендодатель обязан возместить стоимость ремонта, поскольку основание для его проведения отпадает в случае расторжения предварительного договора.

Кроме того, в Вашем случае нужно более подробно изучить условия предварительного договора о сроке заключения основного договора. В моей практике такие договоры, как Вы указали, чаще встречались при аренде помещений в строящихся торговых центрах. Как правило, срок заключения основного договора аренды определялся как некоторое количество дней с момента регистрации права собственности на здание за арендодателем. Если у Вас тоже такое условие, то предварительный договор уже прекратился по истечении 1 года с моменат его заключения. Для более точного ответа нужно изучить все обстоятельства Вашего дела. Рекомендую проконсультироваться очно.

С уважением,

адвокат С.И. Маковеев