Как защитить свои интересы при отказе продавца после оформления документов на сделку купли-продажи квартиры?

₽ VIP

Отменить регистрацию сделки продавец уже не сможет. Он будет вынужден обратиться с иском в суд об оспаривании сделки. Если он совершал ее по доброй воле, находясь в трезвом уме, здравой памяти, особенно если сделка заверена нотариусом, то шансв выиграть у него дело очень немного.

Я не согласна с мнением коллеги.

Статья 20 пункт 4 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ":

"4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

(п. 4 введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)"

Сделка между Вами и продавцом заключена не была, так как юридическую силу сделка о продаже недвижимого имущества имеет только с момента ее государственной регистрации.

Статья 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и

требования о ее регистрации:

"1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных

законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее

недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,

требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от

такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку

стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее

нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в

надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд

вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи,

сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или

государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки."

Продавцу обращаться в суд не за чем, он продолжает быть собственником своей квартиры. А вот Вы можете предъявить иск о понуждении продавца к государственной регистрации сделки, но я бы не советовала Вам обращаться в суд, не получив подробную очную консультацию адвоката (можно и у меня).

Александр!

К сожалению у покупателя этого права нет

и у него отсутствует реальная возможность добиться совершения сделки, даже если продавец передумал

АБ

PS ( краткие объяснение по существу вопроса)

Согласно действующему законодательству нотариальная форма для совершения сделок по купле-продаже не требуется, но может производиться по желанию сторон, если содержание договора не противоречит законодательству.

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

............................До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

Т.е. Правообладатель вправе на любой стадии государственной регистрации (до принятия решения учреждением юстиции по регистрации прав) отказаться от совершения регистрационных действий и забрать представленные на регистрацию документы.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Северо-Кавказского округа от 23.10.2007 N Ф08-6907/07

Суд не удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указав, что основания для регистрации за индивидуальным предпринимателем права собственности отсутствуют, так как договор купли-продажи жилого помещения является незаключенным в силу статьи 558 ГК РФ, поскольку не проведена его государственная регистрация.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2007 N А82-2082/2006-45

Суд отказал организации в признании права собственности за ней на объект недвижимости, указав, что в части 2 статьи 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суду не представлено доказательств осуществления государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 16.04.2007 N КГ-А40/1050-07

Суд отказал организации в удовлетворении требования о взыскании с Минобороны РФ стоимости квартиры, переданной ей на основании договора купли-продажи, указав, что в соответствии со статьей 558 ГК РФ предусматривается государственная регистрация договоров о продаже жилых помещений. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. По мнению суда, договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, следовательно, нет оснований для применения последствий незаключения договора, так как незаключенный договор не порождает возникновения обязательств по нему.

Примечание. Определением ВАС РФ от 22.08.2007 N 9940/07 отказано в передаче данного дела для пересмотра судебного акта.

Если регистрация собственности не состаялась,то нет.Но деньги Вы свои вернете.

Бюро

Если из-за этих отметок документы не примут на регистрацию (другой сделки), то он всегда сможет получить в УФРС дубликаты. Во всяком случае это не будет препятствием для продажи квартиры. Если Ваш продавец такой ненадежный, то лучше с ним сделку не заключать. Даже если Вы понудите его в судебном порядке к регистрации сделки, он ведь потом, уже после регистрации, может подать в суд иск о признании сделки недействительной, и будет еще долго трепать Вам нервы. Зачем Вам все это?

Сделки с недвижимым имуществом регистрируются по месту его нахождения. Так что документы по иной сделке он обязан будет подавать в тот же регистрирующий орган. На что будет получен отказ в регистрации.

При оформлении сделки нотариус сделал отметки на правоустанавливающих документах. Сможет ли продавец с такими документами совершать какие-либо сделки с третьим лицом, или документы придётся менять или как-то дооформлять?