Проблемы с заливом квартиры соседями сверху - что делать и как защитить свои права?

Мою квартиру систематически заливают соседи сверху (квартира сверху сдаётся). В очередной раз залив произошёл месяц назад. Были вызваны представители компании, обслуживающей дом (частная компания). Акт составили только у меня, соседи сверху дверь не открывают, обратились в тел. режиме к хозяйке квартиры, та пришла, посмотрела, сказала, что это не её вина, а вина строительной компании, которая строила дом, хотя дом выстроен и сдан в 1997 г. Акт составлять отказалась, в квартиру свою не пустила ни представителей ЖЭКа, ни сантехника. В этой квартире ремонта не было, ранее, когда меня заливали другие квартиранты из этой квартиры, течь была зафиксирована между швом ванной и стеной, примыкающей к ванне, ванная комната за 18 лет требует ремонта. Теперь у них текла мойка в кухне. Течь не устраняли поимерно месяц. У меня из-за постоянной течи от них был подшит потолок в ванной, а сейчас мокрая чёрная стена и отваливается штукатурка на потолке кухни. В моей квартире невозможно находиться, пахнет сыростью, квартиру я ранее сдавала, теперь сдать её не могу, ремонт делать бессмысленно-зальют опять через месяц. Чтобы подать иск в суд, нужен акт (как я уже писала, он состав лени только у меня, причина течи жэком не установлена, не были у них, те дверь не открывают). Юристы, помогите, что делать? Я не могу теперь ни продать эту квартиру, ни сдать ее в аренду, а это был единственный источник моего дохода.