Продавец доли в квартире изменяет условия сделки - почему и что делать в такой ситуации?
Продавец доли в квартире предложил мне, как совладельцу приобрести за 700 тыс. Я дал согласие. Он полгода не отвечал, затем прислал новое предложение уже за 1,2 млн. Прав ли он? Что мне делать?
Здравствуйте! да, прав, он собственник своей доли и сам решает за какую цену ее продать.
СпроситьДоброе утро. А разве предложение о продаже доли не является офертой.?
Означает ли согласие сособственника на приобретение доли в праве общей собственности его обязанность заключить договор купли-продажи доли
(Иванова Г., Лаева Н.) (Правовые вопросы недвижимости, 2006, N 1) Текст документа
ОЗНАЧАЕТ ЛИ СОГЛАСИЕ СОСОБСТВЕННИКА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ЕГО ОБЯЗАННОСТЬ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ
Г. ИВАНОВА, Н. ЛАЕВА
Иванова Г., компания Миэль, отд. Каширское.
Лаева Н., компания Миэль, отд. Южное.
Ситуация с согласием сособственника приобрести долю и ситуация с уклонением продавца от продажи доли согласившемуся ее купить сособственнику. Целью данной статьи является определение правовой природы предложения собственника доли в праве общей собственности на имущество продать свою долю и согласия сособственника купить долю на предложенных условиях. Само понятие преимущественного права покупки содержится в ст. 250 ГК РФ. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Но продать свою долю любому лицу возможно лишь в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения. Статья 250 ГК устанавливает также последствия несоблюдения нормы о преимущественном праве покупки: любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. Сособственники имеют преимущественное право покупки доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т. д.). Если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке других участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право может оказаться нарушенным. На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли или отказа от ее продажи, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст. ст. 432, 435, 438 ГК РФ). Но исходя из положений ст. 435 ГК РФ, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение. Многие авторы публикаций, касающихся института преимущественного права покупки, считают извещение продавца остальных участников долевой собственности офертой (Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2). Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену. Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение может являться односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК. Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной. Высказывается мнение о том, что рассматриваемое извещение не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу. В частности, судья Верховного Суда РФ Н. Толчеев в своей статье Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) (опубликована в Российской юстиции, N 7, 2000) указывает, что по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между сособственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и одновременно тем самым предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Предположим, что через несколько дней после направления извещения продавец доли отказывается от него или вносит в извещение изменения. Может ли он это делать и какие права адресата эти действия нарушают, если указанное извещение не является офертой? Очевидно, что на поставленные вопросы придется ответить, что продавец доли вправе передумать продавать свою долю постороннему лицу и что отзыв извещения не может нарушить прав адресата, ибо само извещение не налагает на продавца никаких обязанностей по отношению к адресату. При таком подходе права и интересы лица, получившего извещение, серьезно ущемляются. Для того чтобы этого не происходило, необходимо признать, что извещение налагает на продавца доли обязательство продать свою долю адресату, т. е. что извещение является офертой. Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет, цена. Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, предложение, направленное сособственнику, содержит признаки оферты. Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной. Высказывается мнение о том, что рассматриваемое извещение не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу. С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и одновременно тем самым предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Если один из участников в течение установленного законом срока выразит согласие купить предложенную к продаже долю, то оно считается акцептом. Разумеется, согласие должно быть полным и безоговорочным. Статья 438 ГК РФ. Акцепт. 1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Таким образом, согласие сособственника купить содержит признаки акцепта. И это вроде бы приводит к логическому итогу. Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Итак, предложение собственника и согласие сособственника содержат признаки акцепта и оферты, но к логическому итогу, что договор все-таки заключен и у сторон появились взаимные обязанности, мы так и не придем. Согласно ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ст. 550 договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Из вышеизложенного можно сделать вывод: несмотря на то что предложение собственника продать содержит признаки оферты, а согласие сособственника хоть и содержит признаки акцепта, они не порождают договор (имеется в виду предварительный договор), из которого могла бы следовать обязанность сособственника - потенциального покупателя - купить долю. Можно предположить, что если бы к извещению собственника прилагался проект договора (имеется в виду предварительный договор), который был бы подписан собственником, и ответ был бы получен также в виде подписи сособственника (потенциального покупателя), то в соответствии с правилами о едином документе либо в соответствии с моей вольной трактовкой ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Могу предположить, что в этом случае можно было бы говорить о предварительном договоре и соответственно о тех последствиях, которые влечет неисполнение предварительного договора. Опять же, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Но на защите слабой стороны ст. 162 ГК РФ, в силу которой несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны права приводить письменные и другие доказательства в пользу признания договорных отношений. Таким образом, в рассматриваемых нами случаях понуждение к заключению основного договора возможно, если признать стороны (продавца - собственника доли и покупателя) добровольно принявшими на себя обязательства по заключению договора. Гражданское законодательство предусматривает заключение договора в обязательном порядке для лиц, добровольно принявших на себя обязательства только по предварительному договору. Если при несоблюдении сторонами письменной формы, но при наличии и достаточности письменных доказательств признать стороны заключившими предварительный договор, то в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. К таким отношениям применяются общие основания ответственности за причинение вреда (ст. 1064 ГК РФ). Например, в случае уклонения продавца от продажи доли в праве общей собственности согласившееся ее купить лицо может понести убытки, связанные с подготовкой к заключению договора купли-продажи (оформить в банке кредит на приобретение недвижимости, уплатить банку проценты за пользование кредитом, штрафы за досрочное расторжение кредитного договора, неиспользование кредита и т. д.). Но это уже следующая тема. Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела... При рассмотрении проблем договорного права особое значение имеет принцип свободы договора. По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается. В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания применения понуждения к заключению договора. Например, в случае добровольно принятого на себя обязательства по предварительному договору. Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав с причинением (прямо или косвенно) вреда другим лицам. Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, т. к. при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом. В п. 1 ст. 10 ГК РФ прежде всего запрещены такие действия граждан и юридических лиц, которые осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Осуществление прав с целью причинить вред, т. н. шикана, запрещено гражданскими законами ряда европейских государств. При рассмотрении конкретных дел суд определяет, можно ли то или иное поведение стороны спора расценивать как зл оупотребление. Таким образом, ведение переговоров, обмен письмами, проектами без реального намерения заключить договор вполне отвечают условиям неправомерности деяния, образующего деликт. В нашем же случае налицо злоупотребление свободой договора, т. е. правом договор не заключать.
Список использованной литературы
1. Хвощинский А. В поисках договора о переговорах // Бизнес-адвокат. 2000. N 1. 2. Богданова Е. Е. Понуждение к заключению договора // Право и экономика. 2005. N 1. 3. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2. 4. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7. 5. Фогель В. А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4. 6. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. NN 10, 11. 7. Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997.
Приложение. Извлечения из постановлений ФАС Московского округа
Постановление от 3 июня 2003 г. N КГ-А40/2653-03
-------------------------------- Не приводится.
Постановление от 1 марта 2005 г. N КА-А40/707-05-П
-------------------------------- Не приводится.
Постановление от 21 декабря 2004 г. N А40/10659-04
-------------------------------- Не приводится.
Материал предоставлен компанией Миэль
------------------------------------------------------------------
Название документа
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ссылка
СпроситьСособтвенник доли в квартире присла мне офиц предложение выкупить долю за 500 тыс. Я согласилас, послала ему письмо о согласии Срок 1 месяц выдержан. Затем, он где-то пропал и без отказа от старого предложения в 500 тыс, через 2 месяца прислал новое предложение уже на 800 тыс. Я не могу согласиться тк. считаю, что мое согласие на выкуп в 500 тыс. ест акцепт на его старое предложение. Я отправила письмо сособственнику с указанием на это обстоятельство. В ответ он пообещал продать третьему лицу.
Мой вопрос. Как действовать в сложившейся ситуации?
Могу ли с случае продажи доли третьему лицу по цене 700 тыс, подать иск о переводе продажи на меня по принятому мной предложению в 500 тыс рублей?
Можете уже сейчас обращаться с иском о покупке доли, так как письменные подтверждения у Вас есть.
Направьте ему ответное письмо с требованием заключить договор по ранее согласованной цене, так как в соответствии с действующим законодательством односторонний отказ от исполнения согласованных обязательств недопустим.
СпроситьСобственник доли квартиры, предложил выкупить долю. Получил согласие сособственника, однако на контакт не вышел. Через 5 мес. прислал новое предложение о выкупе, но цена стала выше на 1 млн. Правомерно ли это и что делать сособственнику?
Добрый день
Второму собственнику придется ждать когда цена упадет, надо получить уведомление, сравнить цены и купить долю когда цена станет оптимальной для покупки.
СпроситьА что раньше этот собственник делал? В суд надо было обращаться. Доля не выкуплена. Сейчас будет действовать новая цена (ст.250 ГК РФ)
СпроситьСобственник доли квартиры предложил мне купить его долю, все процедуры (предложение купить, согласие купить) оформлены официально - через нотариуса, потом продавец отказывается продавать свою долю. Как решается этот вопрос, т.е. что бы продавец продал мне долю?
Если сделано письменное предложение о продаже доли собственности совладельцу,
и он согласился - может ли продавец отказаться от продажи, либо это нужно как-то предусмотреть в тексте предложения? Спасибо.
В предложении,направленном участнику общей долевой собственности ,должно быть указано кто,какую долю продаёт и за какую цену.При получении согласия на покупку нельзя продать эту долю кому-либо другому за объявленную ранее цену,так как тогда сособственник через суд может перевести права покупателя на себя.Однако отказаться от продажи можно в любое время до подписания договора купли-продажи вне зависимости от причины отказа.Затем можно вновь предложить продажу сособственнику,но за большую цену и так до тех пор,пока сособственник откажется от покупки за объявленную цену,но другому покупателю нельзя будет продать долю за меньшую цену,чем заявленная сособственнику. При дарении доли согласия сособственника не требуется.Дарить можно и посторонним лицам.
СпроситьУ меня доля в праве на наследство однокомнатной квартиры 1/3. Другой собственник 2/3 препятствует мне использованию доли по назначению. Предложила ему выкупить мою долю, он прислал письмо с предложением выкупить его долю. Мне его доля не нужна т.к. я проживаю в другом городе. На предложение продать квартиру и поделить он дал отказ. Нагло издевается и говорит что я ничего сделать не смогу. Так ли это? Слышала, что якобы вышел закон, где при таких ситуациях должна быть только продажа. Если есть такой закон напишите мне его.
Здравствуйте! В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Если вы продаете долю в общем долевом имуществе, то обязательно нужно уведомить остальных участников общей долевой собственности с учетом ст.250 ГК РФ.
СпроситьПродать дом можно только с согласия всех собственников. Если такого согласия нет, вы имеете право продать только принадлежащую вам долю. Статья 250 гражданского кодекса.
СпроситьПродаем комнату в коммунальной квартире. Соседу отправили уведомление о продаже за 1 млн. (чтобы избежать уплаты налога), он прислал согласие на покупку и нам, и в ЕГРП. Сделка не состоялась, т.к. в действительности мы хотели продать за 2 млн. Спустя полгода мы отправили новое уведомление уже на реальную сумму (2 млн.). Сосед на почте его не получал. Мы нашли покупателя, зпключили сделку, а ЕГРП сейчас приостановил регистрацию, т.к., ссылаясь на согласие соседа купить за 1 млн, утверждает, что он не был уведомлен о новом предложении. Правомерны ли действия регистратора ЕГРП?
Правомерны. Направляйте соседу новое уведомление, с указанием реальной стоимости.
СпроситьДокажите, что сосед уведомлялся о 2 млн. и регистратор разрешит сделку. Имеете право обжаловать отказ в порядке главы 25 ГПК РФ
СпроситьУведомление с реальной стоимостью (2 млн.) было направлено через полгода после первого (которое на 1 млн.). Регистратор не желает регистрировать сделку, где прописана полная сумма (2 млн.) и в пакете документов есть уведомление соседу на 2 млн. и свидетельство нотариуса. что письмо не получено.
СпроситьЯ являюсь владельцем 2.3 частного дома. Владелец 1.3 прислал мне телеграмму с предложением выкупа у нее части с указанием цены. Я ответила согласием. Прошел месяц и этот владелец прислал новую телеграмму с предложением выкупа но уже завысил цену. Законно ли это? Если я опять дам согласие а он еще пришлет через месяц предложение и опять повысит цену? Что делать в данном случае?
Это недобросовестное поведение с его стороны. Вы вправе в судебном порядке потребовать от него продажи доли по первоначальной стоимости.
СпроситьДействия второго дольщика не законны. Если Вы один раз дали согласие выкупить по одной цене, повысить цену он уже не имеет права. Храните первую телеграмму. Без Вас он ничего продаст не сможет третьим лицам, только Вам и по низкой цене.
СпроситьЕсли Владелец 1.3 прислал мне телеграмму с предложением выкупа у нее части с указанием цены. И вы уже письменно ответила согласием. То цену он не может менять.
СпроситьДобрый день.
В Вашей ситуации действия второго собственника незаконны. В соответствии со ст. 250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Таким образом Вы можете в судебном порядке требовать обязать продавца заключить с Вами договор купли-продажи доли на первоначальных условиях. Необходимо будет предоставить в суд кроме искового заявления документы подтверждающие факт первоначального обращения к Вам продавца с предложением покупки и Ваш ответ. В случае если продавец продаст долю с нарушением Вашего права преимущественной покупки, вы можите в течении 3 х месяцев требовать в судебном порядке перевода на Вас прав и обязанностей покупателя. В сучае возникновения сложностей при оформлении договора или обращении в суд, советую Вам обратиться за помощью к юристу.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
С уважением,
Шевелев Артем.
СпроситьЗдравствуйте! Вы можете провести оценку доли в аналогичной квартире или провести независимую оценку данной доли. Тогда второй собственник не сможет более завышать цену.
СпроситьПри продажи родительской квартиры делим деньги на троих (меня, брата и отца) отец отдает свою долю мне для покупки новой квартиры, но хочет являться в доле в новой квартире. Квартира будет стоимостью более 2 млн руб (родительская квартира продается за 1 млн руб, доля чуть более 300 тыс руб) . Как оформить долю отца на эту сумму? Мне бы получить с покупки квартиры 13% вычета налога со всей суммы стоимости квартиры. И как сделать так чтобы брат не имел наследства с доли отца в новой квартире? Подскажите как правильно все оформить. Спасибо.
Здравствуйте.
Не зная всех тонкостей оформления, не стоит искать бесплатной консультации. Нанимайте юриста. Описание всех тонкостей займет 10000 страниц.
СпроситьУведомил совладельца 1/2 доли в 4-х комн. Квартире о предложении купить мою долю, направив предложение заказным письмом, письмо получено совладельцем, ответа я ждал месяц как требует Закон. После обратился в нотариальную контору для оформления продажи 1/2 доли (так как требуется при продаже долей), но нотариус собирается повторно предлагать купить долю или написать отказную совладельцу квартиры. На это уйдет опять время минимум два месяца, я потеряю клиента, так как я показывал покупателю документы, что все процедуры мной соблюдены и мы можем выйти на сделку хоть сегодня. Вопрос: правомерно ли нотариус требует повторно направить запрос о покупке доли совладельцу квартиры, игнорируя мои предоставленные мной, подтвержденные Почтой России заказные письма.
Я полагаю, что в этом случае нотариус неправ. Но что делать? Требуйте письменный отказ и обжалуйте действия нотариуса в суд. Заявление на неправильно совершенное действие нотариуса или на отказ в совершении нотариального действия подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном действии/бездействии и рассматривается в порядке особого производства с участием заявителя и нотариуса, чье действие (бездействие) оспаривается (п. 10 ст. 262 ГПК РФ, ч. 2 ст. 310 ГПК РФ, ст. 311 ГПК РФ).
СпроситьЗдравствуйте, Олег!
Совершенно неправомерно.
Никаких повторных уведомлений не требуется.
Т.к. требования ст. 250 ГК РФ были Вами полностью соблюдены.
Судя по всему нотариус хочет на этом заработать или перестарховаться, не доверяя Вам.
Однако, требования незаконны.
Поэтому чтобы решить данную проблему есть два варианта:
1. Спорить с нотариусом, т.е. потребовать официальный письменный отказ и далее подать в суд. Но это долго будет.
2. Просто обратиться к другому более адекватному нотариусу.
Я советую идти по второму варианту.
СпроситьЗдравствуйте, Олег! Неправомерно. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". Вы свои обязательства выполнили. Может стоит поискать другого нотариуса, т.к. уведомления не обязательно должны быть нотариальными.
СпроситьЗдравствуйте, Олег!
Нотариусы руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу"
2.3. Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Возможно, он прав.
СпроситьЕсли нотариус собирается повторно предлагать купить долю или написать отказную совладельцу квартиры, то это говорит о том, что нотариус излишне перестраховывается, боясь что сделка купли - продажи доли стст 548-551 ГК РФ может быть оспорена вторым совладельцом. Только этим можно объяснить такое поведение нотариуса Если вами полностью соблюдены требования статьи 250 ГК РФ и есть доказательства, что ваше письмо получено совладельцем, то подобное требование нотариуса является неправомерным.
Как вам поступить? Нужно требовать письменный отказ и обжаловать действия нотариуса в суд в соответствии со статьями 310,311 ГПК РФ. Но вполне вероятно, что нотариус может не дать вам письменный отказ в совершении нотариального действия. Тогда вам нужно подавать жалобу на этого нотариуса в нотариальную палату вашего края.
СпроситьЗдравствуйте Олег
Ознакомьтесь пожалуйста
В соответствии с Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей...
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения
Из вышеизложенного следует, что ваше извещение о продажи доли с соблюдением права преимущественной покупки направленное совладельцу заказным письмом в порядке ст.250 ГК РФ нельзя признать подтверждением направления соответствующего извещения надлежащим образом в соответствии с п.2.6 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3.
Следовательно Действия нотариуса правомерны, увы.
Вам придеться заново оформлять извещения через нотариуса
СпроситьЗдравствуйте! Законом четко указан период - 1 месяц (ст. 250 ГК РФ) и при том это время дано не на раздумья а на оформление сделки. Если собственник второй доли ничего не предпринял, смысла ждать нет. Нотариус неправомерно хочет повторно направить предложение о продаже. Единственное, если вы отправляли заказные письма без описи вложения, которая бы подтвердила направление вами стороне именно предложение о покупке, то есть смысл направить повторно предложение и уже с описью вложения. Иначе если дольщик пойдёт оспаривать сделку в суд, вам сложно будет доказать что вы вкладывали в конверт именно предложение о покупке.
СпроситьДействия нотариуса неправормерные, Вы не должны повторно никого уведомлять, ищите другого нотариуса тогда. Либо жалуйтесь в нотариальную палату.
- см. ст. 250, 548-551 ГК РФ.
СпроситьОлег, добрый день.
Исходя из условий Вашего вопроса усматривается, что Нотариус боится, что сделку могут признать недействительной.
Согласно статьи 17 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 29.12.2021)
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях
------
По данной категории дел нотариусы руководствуются и Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", где указано, что
Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения
Потому, считаю, что действия нотариуса не нужно обжаловать, например в нотариуальную палату, нужно да, потратить время, но сделать так, как нужно, чтобы сделку в будущем не оспорили. Спешка здесь ни к чему
С уважением.
Спросить