Переезд государственного учреждения и вопросы безвозмездного пользования помещениями.

₽ VIP

Из вопроса следует, что ГОУ являются бюджетными учреждениями. Правительство города на основании ст. ст. 120, 296 ГК РФ вправе изъять у учреждения излишнее имущество, неиспользуемое имущество, а также имущество, используемое им не по назначению. На каком основании и в соответствии с каким указанием учреждение переехало и заключило договор? Поэтому все зависит от правомочий второго ГОУ заключать данный договор самостоятельно, а также наличия у него права передачи в безвозмездное пользование части помещений, находящихся в оперативном управлении. Как видно из указанных номр закона, такое право у учреждения отсутствует (если только оно не закреплено иными правовыми актами). Соответственно, договор безвозмездного пользования в таком случае ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ.

Ирина, нужно изменить либо перезаключить договор аренды и зарегистрировать его.

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот-рено договором. Соглашение об изменении договора совер-шается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть сос-тавлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон со-храняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответ-ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, преду-смотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК назы-вает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда-тора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о до-срочном расторжении договора в следующих случаях: арен-додатель не предоставляет ему сданное в аренду имущест-во, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь-зованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого-вором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сто-рон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть прои-зведено в связи с существенным изменением обстоятель-ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос-нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще-ства.

По общему правилу, договор прекращается по исте-чении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до-говора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться иму-ществом после истечения срока договора, договор счи-тается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.

От возобновления договора необходимо отличать за-ключение договора на новый срок с добросовестным арен-датором.

В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не преду-смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра-зом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущест-венное перед другими лицами право при заключении дого-вора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дого-вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого-воре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если в первом случае договор счита-ется возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед дру-гими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про-тиворечит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.

Арендатор вправе обратиться с иском в суд о пону-ждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное иму-щество и в дальнейшем, но другому лицу.

Для обоснования требований истец-арендатор обя-зан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендо-дателя возобновить договор с прежним арендатором осно-ваний не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в из-вестность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе-ред другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж-ним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите-лем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заклю-чен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований арен-датора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

Государственная регистрация договора аренды здания (со-оружения) одновременно означает обременение права собствен-ности или иного вещного права арендодателя на соответствую-щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до-говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди-ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ-ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз-деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи-шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).