Как проверить площадь квартиры при покупке у застройщика и на что обратить внимание при заключении договора и подписании акта приёма-передачи?

Отсутствие или наличие отметки в акте о том, что вы не имеете претензии значения не имеет. Стоимость метра можно вернуть как во внесудебном порядке, так и в судебном. Для это необходимо подать соответствующее заявление. Если нужна помощь, обращайтесь.

1) Из текста договора, который Вы привели, следует, что лоджия вовсе не входит в площадь квартиры.

2) Законодатель с 1 января 2017 года обязал застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.

Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

3) Рекомендую Вам письменно озадачить застройщика и уточнить, как будет взиматься плата за лоджию, будет ли она и т.д.

Здравствуйте Алексей!

Давайте разберемся!

Вопрос о балконах и лоджиях в законодательстве имеет двоякое толкование

Так, согласно ч. 5 ст. 15 Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом ЖК РФ

общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас

Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной

При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.

Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая же площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Понижающие коэффициенты нужны не для расчета стоимости квадратного метра лоджии. Их используют в качестве поправочных. Грубо говоря, строительство дома с квартирами и возведение лоджии не равнозначны по затраченным материалам, усилиям и средствам. Различается и функциональность этих помещений. Использование коэффициента сглаживает разницу.

Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре

Не может, так как лоджия это не часть общей площади квартиры

Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.

Вы путаете понятия. Если есть проект дома, то он будет исполнен. И это не зависит от застройщика. Корректировка строительного проекта потребует огромных затрат, в том числе на новую экспертизу согласно Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ.

Здравствуйте!

Цитата из вашего договора: «Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа." Значит площадь может быть изменена. Также стоит учесть, что практически во всех договорах ДДУ присутствует пункт в договоре, в котором прописывают, что цена договора может быть уточнена или изменена в зависимости от квадратуры. Советую вам предметно договор изучить. Но из указанного вами пункта, следует, что площадь может меняться, следовательно и цена. (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику.

Если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ лоджия не входит в в площадь квартиры, поэтому Застройщик не вправе требовать с Вас доплаты как за дополнительные метры в квартире..

. Если проектом дома предусмотрено строительство лоджии то лоджия должна быть построена. Из того что в договоре указана проектная площадь квартиры совсем не вытекает, что лоджия у вас у вас может быть не построена. При заключении договоров долевого участия за основу берется проектная площадь, которая может быть изменена как в большую или в меньшую сторону в процессе строительства. Окончательная же площадь квартиры устанавливается после завершения строительства на основании обмеров бТИ,

Добрый день! Объект долевого строительства имеет характеристики, согласно которым указывается проектная площадь без лоджии, проектная площадь с лоджией, проектная площадь лоджии и т.д. Может застройщик потребовать за лоджию доплату, поскольку фактическая площадь лоджии может отличаться от проектной, но не может не построить ее совсем. К договору ДДУ прилагается план объекта (квартиры) на этаже с лоджией.

В данном случае действует ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Алексей, добрый день.

Исходя из условий Вашего Договора, которые юристы увидели по Вашему вопросу следует, что застройщик вправе после окончания строительства МКД потребовать доплату за лоджию, как за дополнительные метры в объекте недвижимости, которые не были указаны в договоре.

________

Это так называемые риски.

Как Вы понимаете, то если площадь жилого помещения увеличивается, следовательно увеличивается и цена

________

Стоит отметить, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, при условии, что законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади.

Подробнее ➤

Источник: статьи 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

_______

С уважением.

Здравствуйте.

Нужно смотреть договор и акт

Достаточно спорный вопрос. Основные моменты - общая проектная площадь это иное, отличное от общей площади квартиры понятие. Используется в договоре в качестве определения параметров вещи, которая должна быть сделана (построена). И не должна соответствовать понятию общей площади квартиры, используемому в ЖК РФ и применяемому в рамках иных правоотношений (жилищных, а не обычных гражданско-правовых, сиречь правоотношений по созданию вещи).

Очень странное условие о порядка определения общей проектной площади - применение для лоджии коэффициента 0,5, и в то же время не указывается разница по этой площади без применения и с применением коэффициента. Скорее всего, как обычно бывает, такой коэффициент применяется только для определения стоимости вещи (является одним из параметров расчета стоимости). В таком случае обращаться в суд бесполезно, этот коэффициент действительно был применен.

Если же коэффициент относится именно к определению параметров самой вещи (а не расчета стоимости), то тогда можно обращаться в суд за возвратом излишне уплаченных сумм - судя по тексту вопроса, речь шла именно о физических 64 кв.м., 4 из которых учитывались, для целей договора, в размере 2 кв.м. за счет применения понижающего коэффициента.

За лоджию оплата должна быть с понижающим коэффициентом, а не как за обычные метры, для возврата денег необходима письменная претензия на основе норм ГК, акт БТИ Вам выдали?

Значит ведет себя не правомерно.

Отсюда вывод:

пишем претензию, обосновываем, требуем передать по Акту квартиру с указанием реальной площади.

Или берем Акт, пишем в каждом его экземпляре кратко сведения о площади и подписываем, делаем фото.

Отдаем.

Ждем подписания с той стороны, пишем претензию о передаче нашего экземпляра.

Подаем иск в суд.

Акты бти теоретически могут выдать, есть фотографии документов с обмерами. За лоджию платили без понижающих коэффицентов, в дду есть пункт-формула, которая служит исключительно для взаиморасчетов между сторонами. Из этой формулы понятно, что за лоджию платим. Также в дду присутсвует цена за 1 метр, которая рассчитана исходя из той формулы, т.е с учетом лоджии.

Во первых. Иск подается не в арбитражный суд, а в суд общей юрисдикции. Второе, как вы провели замеры БТИ я не знаю, а есть ли у вас разрешение Мосжилинспекции на подобную перепланировку. Если есть и БТИ провело замеры в соответствии с выданным распоряжением, то в суде у застройщика вы проиграете. Полагаю у вас еще какие то не совсем правильно оформленные документы, поэтому пока вы не получите право собственности по техническому паспорту, полученному застройщиком перепланировку не оформите. Отсюда вывод, в сначала получите в собственность квартиру по плану застройщика и только потом можете заняться её перепланировкой, но увеличить площадь квартиры за счет лоджии законно невозможно. Это запрещено. Лоджия относится к неотапливаемым помещениям и перевести в жилую нельзя. В то же время в соответствии с последними разъяснениями Минэкономразвития площадь считается целиком. Поэтому вам надо четко понимать какую площадь вы покупали. Как правило в договоре имеется пункт, что при увеличении площади стоимость увеличивается, поэтому посмотрите договора и сравните площадь по договору с техническим паспортом застройщика - это и будет истина.

Дом введен в эксплуатацию и не стоит на кадастровом учете. Необходимо уточнить этот вопрос. Если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то он стоит на кадастровом учете. Рекомендую с документами по делу обратиться к адвокату очно.

Открыто конкурсное производство, поэтому в суд общей юрисдикции обращаться поздно.

Требование подается в банкротном деле в арбитражном суде. В целом шансы невелики, так как идет конкурсное производство и формируется конкурсная масса. Для оценки перспективы необходимо консультироваться со всеми документами только с квалифицированным юристом. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

1) Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция), площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (п. 3.37 Инструкции).

2) надо внимательно читать условия договора, т.к. без ознакомления с ним что-то еще сказать трудно

будут вопросы - пишите в почту

Уважаемая Ольга, в дополнение:

Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с ТРЕХ сторон помещение, открытое во внешнее пространство, коэффициент 0,5.

Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, коэффициент 0,3.

(СНиП 2.08.01-89* ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ).

И для окончательного решения вопроса, к какому виду относится спорный объект, следует изучить техпаспорт на дом или квартиру.

Удачи Вам.

Уважаемая Ольга! Данные коэффициенты приняты для определения коммунальной платы, как за отопление, так и содержания жилья. Я считаю, что для определения стоимости квадратного метра жилья эти коэффициенты не имеют значения. Ведь застройщик несет расходы по строительству, в Вашем случае 9,2 кв.м, всей лоджии, а не половины, если применять коэффициент.

Да, вы вправе настаивать на подписании акта- так как само подписание и обязанность по оплате ком услуг никак между собой не связаны.

п.9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

ч.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

п.5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Нужно обращаться в суд за защитой Ваших прав.

Да, конечно. И это не обман, это стандартная ситуация.