При досрочном расторжении договора, кто и какие несет потери?

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Естественно, что эти три месяца должны быть оплачены арендатором, даже если он досрочно освободит арендуемое помещение. При этом в договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора (п.2 ст.610 ГК РФ). По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным помещением, уплачивая арендную плату, только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды, который указан в договоре. Пересмотр условий договора возможен по обоюдному согласию сторон путём составления дополнительного соглашения к договору в той же форме, что и основной договор (достаточно простой письменной формы). Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615 ГК РФ). Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. По требованию арендодателя в соответствии со ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды между гражданами редко предусматривает такие штрафные санкции при досрочном расторжении договора, которые взыскиваются в судебном порядке, однако арендодатель (наймодатель) часто пользуется залоговой суммой в размере месячной арендной платы, которая по условиям договора не подлежит возврату при досрочном расторжении договора по вине арендатора.