В договоре долевого участия (ДДУ) между мною и застройщиком (уже зарегистрированном в Росреестре и оплаченном мною наполовину) отсутствует срок передачи квартиры участнику долевого строительства. Написал претензию застройщику, где установил срок, в который прошу подготовить и согласовать со мной дополнительное соглашение к ДДУ, где прописать срок передачи квартиры, после чего совместно со мной зарегистрировать это соглашение в Росреестре, только после этого я заплачу вторую половину стоимости квартиры (по ДДУ – в два платежа, первый я уже вылатил). Также указал в претензии, что если застройщик не согласен на установление срока передачи квартиры дополнительным соглашением к ДДУ, то прошу подготовить и согласовать со мной соглашение о расторжении этого ДДУ по взаимному соглашению сторон и совместно со мной зарегистрировать его в Росреестре, после чего в трёхдневный срок застройщик возвращает мне уже выплаченную мною сумму, на это требование тоже указал срок в претензии. Далее я написал в претензии, что если застройщик не согласен со всеми изложенными в претензии требованиями, то я подаю в иск суд на признание ДДУ незаключённым согласно части 5 ст. 4 ФЗ-214, поскольку я, в отличие от застройщика, считаю, что этот договор вообще не заключён исходя из требований к ДДУ в ФЗ-214 (хотя при этом в претензиии я требую, чтобы застройщик расторг незаключённый, с моей точки зрения, договор по нашему взаимному соглашению, поскольку застройщик-то считает договор заключённым, а суд его незаключённость пока не признал – в конечном счёте мне важно чтобы мне вернули деньги, если не будет согласован чёткий срок передачи квартиры в ДДУ).
Застройщик в ответ на претензию пишет, что срока окончания строительно-монтажных работ достаточно (он в ДДУ, действительно, есть), поэтому ни одно требование в претензии исполнять не будет. Сроки на досудебное исполнение требований, указанные мною в претензии, уже прошли.
Хочу теперь подавать в суд исковое заявление о признании ДДУ незаключённым и взыскании с застройщика суммы неосновательного обогащения (половина стоимости квартиры, которую я ему уже выплатил). Но тут есть важный ВОПРОС.
Я слышал такое, что суды обычно отказывают в иске о признании договора незаключённым, если стороны уже фактически начали выполнять обязательства по договору, и если, к тому же, он зарегистрирован в Росреестре. В моём случае это так: во-первых, я перечислил часть денег, а застройщик, хотя и еле-еле, но начал строить дом, во-вторых, договор прошёл обязательную регистрацию в Росреестре. Хотя я не понимаю, почему имеет значение начало фактического исполнения договора сторонами, ведь в законе-214 прямо написано «при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается НЕЗАКЛЮЧЁННЫМ», и оговорок никаких нет! Вообще непонятно, как его зарегистрировал Росреестр!
Слышал также, что в этом случае надо подавать не иск о признании договора незаключённым, а иск о признании договора недействительным или даже расторгать договор, т.е. исходить из ЗАКЛЮЧЁННОСТИ договора. Но моя-то главная претензия к отсутствию в ДДУ именно СРОКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ, а ФЗ-214 прямо говорит в этом случае именно про незаключённость, а не про недействительность договора.
Так как же всё-таки правильно сформулировать исковые требования? В ситуации отказа застройщика прописать в договоре срок передачи квартиры я ставлю себе главную цель –ВЕРНУТЬ СВОИ ДЕНЬГИ. А уж каким юридическим способом – это не важно, главное побыстрее, а это, как я понимаю, только через суд, но нужно верно сформулировать требования в иске. Если подавать иск на расторжение договора (вместо иска о признании договора незаключённым), то на какие статьи какого закона ссылаться в обоснование требования о расторжении? Ведь согласно части 5 ст. 4. ФЗ-214 «при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключённым». Одного из этих условий в договоре и нет (срока передачи квартиры!) и моя претензия именно в этом! Так как же я могу на основании этой претензии требовать в суде расторжения договора, ведь в ФЗ-214 про расторжение в этой ситуации ничего не сказано, а сказано именно о том, что договор считается незаключённым!
Спасибо заранее за ответ.
