Будет ли учитываться сын моей сестры при разделе и как нам дальше разделить квартиру, ведь совместно проживать невозможно.

Уважаемый Андрей! Ваш отец может подарить Вам свою долю квартиры, налог при этом на дарение платить не придётся, если на момент подписания и регистрации договора в Москомрегистрации Вы и отец зарегистрированы вместе в указанной квартире. Если в квартире один вход, один санузел, ванная, то такая квартира реальному разделу не подлежит и является неделимым объектом. Порядок пользования жилой площадью определяется с учётом всех лиц, которые зарегистрированы по месту жительства в указанной квартире. Каждый из сособственников имеет право продавать свою долю, известив другого сособственника о продаже и назначенной им цене официально, направив заказным письмом с уведомлением о вручении нотариально удостоверенное извещение(ст.250 ГК РФ). Месяц с момента получения извещения сособственником нужно ждать ответа. Если ответа не будет или будет отказ от покупки, то можно продавать долю любому найденному покупателю, но при наличии письменного согласия на продажу органа опеки и попечительства, т.к в квартире зарегистрирован несовершеннолетний(ст.292 ГК РФ). Кроме того вряд ли Вы или Ваш отец сможете найти покупателя доли в квартире, где проживает Ваша мама, сестра и ребёнок.

Отец вправе передать и сейцчас вам свою долю, если была долевая приватизация. На дарение не нужно согласие других. На продажу предварительно нужно уведомить сособственника - то есть мать.

Разделу в натуре квартира не подлжеит. Собюственники могут договориться и продать квартиру, либо каждый вправе продать только свою долю.