Возможно ли указывать оговорку в акте приемки квартиры и примет ли росреестр такой акт при регистрации права собственности? Как правильно оформить оговорку в акте приемки?

Писать по соглашению можете все, что угодно. Если речь идет о недостатках по качеству - Писать теоретически можно, обходя буквальную формулировку Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требования - ст. 7 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Росреестр пропустит. Качество - обязанность застройщика.

А вот застройщик навряд ли на это пойдет. Акт является документом, который подтверждает передачу вам объекта надлежащего качества, что застройщиком прописывается. Если в дальнейшем возникнет спор, застройщику навряд ли захочется иметь документ, свидетельствующий о наличии недостатков, причем неисправленных и подтвержденных лично.

Если у вас претензии по качеству - оформляйте в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. И не забывайте, гарантии по качеству-минимум 5 лет. В любое время после приемки можете обращаться с претензиями по качеству.

По качеству у меня претензий нет, но есть претензия по сроку передачи квартиры. Застройщик просрочил сдачу дома на 2 года, а теперь в акте передачи он поставил пункт: "Стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует техническим условиям, условиям договора. Претензий у Дольщика по техническому состоянию квартиры, по исполнению условий Застройщиком договора не имеется.". То есть подписав акт приемки в таком виде я соглашусь с тем что претензий у меня нет. Но претензии есть и я хочу получить неустойку. При этом застройщик отказывается изменять или удалять этот пункт акта. Как мне правильно поступить, может в самом акте что то рукой прописать, может какой то еще документ приложить (если да то какой)? Согласно договора я должен начать принимать квартиру в течении 5 дней (нас известили 8-го февраля), тоесть затягивать с подписанием акта тоже нет возможности.