Какими критериями должна руководствоваться управляющая компания при принятии решений для собственников нежилых помещений?

Здравствуйте Полина.

Попробую ответить на Ваш не простой вопрос.

Возникновение режима общей долевой собственности предусматривает необходимость установления порядка владения и пользования общим имуществом. Законодательством собственникам помещений в нежилом здании предоставлена возможность заключить соглашение, которое определит такой порядок, а при отсутствии согласия обратиться в суд. Такой способ эффективно функционирует, если количество сособственников незначительно. При наличии большого количества собственников подписать соглашение об установлении порядка владения и пользования общим имуществом практически невозможно.

С целью управления общим имуществом собственники вынуждены прибегать к известным способам согласования воли, которым является решение общего собрания. Законодательство не содержит положений о порядке проведения общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Данное обстоятельство приводит к сомнениям относительно обязательности принятого решения для собственников, которые не участвовали в собрании. В судебной практике подтверждением тому является удовлетворение требований управляющей компании о взыскании с собственника задолженности за содержание общего имущества согласно нормам о неосновательном обогащении, а не по тарифам.

Существенная проблема отсутствия прямого регулирования заключается в неопределенности способов защиты прав собственника, не принимавшего участия в собрании и считающего, что его права нарушены. Показательным является подход судов, которые отказывают в удовлетворении иска о признании решения общего собрания недействительным по причине того, что оспаривание такого решения не предусмотрено законом.

В настоящий момент единственным способом регулирования отношений по проведению общего собрания собственников помещений в нежилом здании является применение норм ЖК РФ по аналогии закона. Об этом свидетельствуют правовые позиции ВАС РФ и Верховного Суда РФ. Но, как показывает судебная практика, суды выборочно подходят к возможности применения норм ЖК РФ, формируя свои выводы в том числе на отсутствии схожести отношений. Сложившаяся судебная практика свидетельствует, что нормы ЖК РФ не всегда применяются к порядку проведения собрания собственников нежилых помещений. При отсутствии прямого законодательного регулирования имеющиеся по этому вопросу правовые позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ на практике судами применяются по-разному.