Покупка производственного здания осложняется из-за проблем с земельным участком

199₽ VIP

Могут отказать. Продажа участка согласно ст.39.11 Земельного кодекса РФ в компетенции собственника (ст.209 ГК РФ). И ему решать, сохранять аренду или продавать. Заставить продать нельзя. Судиться бесполезно. Но право аренды сохраняете на тех же условиях.

В таком случае делайте перевод прав и обязанностей по договору аренды в порядке ст.22 ЗК РФ. Вы имеете законное право на оформление участка под зданием.

ЭТо почти всегда так.

Ведь для эксплуатации здания нужно больше земельного участка.

Есть нормативы площадь здания и участка необходимого для его использования.

Согласно ЗК РФ Статья 39.20 предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Вы можете при отказе в передаче вам участка на праве собственности приобрести это право через суд.

Отказать не могут. Подавайте письменное заявление о выкупе участка. Срок для ответа 30 дней. В случае отказа подаете «Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» в районный суд по месту нахождения Администрации;

Если вы Юридическое лицо или Индивидуальный предприниматель, подаете «Заявление о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности за плату» в Арбитражный суд

При этом исковые требования должны быть сформулированы четко и аргументированно. Необходимо сослаться на пункты Земельного кодекса и Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», которые дают право собственнику недвижимости приватизировать соответствующий земельный участок:

— Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом;

— перечень оснований, для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является закрытым;

— Продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, либо помещения осуществляется без проведения торгов;

— и т.д.

Если срок аренды более 5 лет, то мнение администрации никого не волнует, поскольку текущий арендатор может передать вам права по этому договору без согласия администрации:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Добрый день! Такие вопросы часто поднимаются и со стороны заявителей и со стороны администрации.

В соответствии со ст. 39.3, 39.4, 39.20 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков, на которых расположены здания собственникам таких зданий, без проведения торгов. Порядок определения цены такого з/у, находящегося в муниципальной собственности, определяют местные органы самоуправления. Напрямую законодательством не установлено соотношение площади объекта недвижимости и размера находящегося под ним земельного участка, испрашиваемого заявителем. В таком случае надо исходить из градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки МО, в котором расположен земельный участок. В них установлены пределы размеров земельных участков для конкретного вида деятельности, отступы от границ участка, от построек на смежных участках. Площадь должна определяться исходя из функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта. Вам нужно пояснить администрации почему именно площадь 4290 кв.м требуется для эксплуатации здания.

Вот что говорит о формировании участков ГрК РФ:

п. 9 ст. 43 ГрК РФ:

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

Что касается сводов правил, то посмотрите вот этот свод Свод правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 820) в нем устанавливаются нормативные размеры участков разных видов разрешенного использования. Так как вы не написали какой именно у вас участок и что в этом здании производится, то привожу такой пример из этого СП: нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии с СП 18.13330.

Вам обязательно нужно учесть что производство имеет классы опасности, в зависимости от класса, рассчитываются расстояния до различных объектов, если вам дадут маленький участок, могут потом говорить, что не соблюдены подобные нормы. В общем ищите и доказывайте обоснования площади! В случае если не получится убедить администрацию можно обратиться в суд с административным иском, но железно надо объяснить почему хотите именно этот размер участка.

Удачи!