Предстоит продажа нежилого помещения в многоквартирном доме, являющимся памятником. На моей части фасада проходит трещина. В моём охранном обязательстве выданном в 2002 г. эта трещина не была указана. Покупатель говорит, что его трещина не смущает. 1.Вопрос. Обезопасит ли меня в дальнейшем от претензий покупателя, после продажи помещения, если я возьму с него расписку, что он трещину видел до подписания ДКП и претензий к продавцу не имеет, а в ДКП пропишу Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.
2.Вопрос. Не может ли охрана памятников выставить ко мне претензии при выдаче охранного обязательства уже новому собственнику, на том основании, что эта трещина появилась во время когда собственником был ещё я. Спасибо.
Здравствуйте!
По первому вопросу.
Надо не расписку брать а прямо в договоре и в акте к договору про эту трещину и про отсутствие претензий писать.
Ст. 475 ГК РФ.
По второму вопросу.
Не может выставить. Т.к. они не смогут доказать, что Вы в этом винговаты.
Спросить
В дкп вы пропишите, что на момент
заключения дкп покупатель принимает объект в таком виде в котором оно находится и претензий сторона не имеет
По охране памятника культуры и наследия новое согласование потребуется при реконструкции объекта, которое к вам уже не будет иметь отношения
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ст.549 ГК.
Спросить
В договоре купли-продажи должно быть указано, что покупатель поставлен в известность относительно дефектов дома (трещины). В этом случае любые претензии в дальнейшем этому покупателю не помогут и оснований для применения ст.475 ГК РФ не будет.
Что касается второго вопроса, то никаких претензий к вам со стороны органов власти по поводу появления трещины не будет.
Спросить
1.Расписка не обезопасит. Нужно кроме расписки писать об этих недостатках в акт и договоре купли-продажи, прописывать их подробно и указывать, что покупатель осведомлен и не будет иметь никаких претензий, ст.475 ГК РФ.
2. Не будет претензий. Вы не будете ответственным за трещину лицом. Тут уже им не доказать. А если и будут претензии - они будут необоснованны.
Спросить
Здравствуйте. Именно в договоре купли продажи Вы обязаны указать все повреждения, а также указать, что весь объект недвижимости с кадастровым номером (здание) а значит и помещения в нем (если есть кадастровые номера на поэтажном плане указать) включены в реестр памятников культурного насления. Охранное свидетельство будет приложением к договору купли-продажи недвижимого имущества.
.Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 18.07.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"
Статья 48. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия
7. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.
(п. 7 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
8. До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
(п. 8 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
10. Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.
С уважением,
Спросить
1. Расписка отдельно не нужна. Все недостатки указывайте в договоре. Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Вот и указывайте в договоре о недостатках помещения и фасада дома. Подписав договор, продавец не сможет предъявлять претензии в связи с недостатками объекта, тк. объект передан в соответствии с условиями договора купли-продажи.
2. Не сможет.
Спросить
