Продажа квартиры - смущает расхождение между устной договоренностью и прописанным в договоре

199₽ VIP

Конечно нужно смотреть все условия договора. Но скорее всего необходимо привязываться е раскрытию банковской ячейки. Главное соблюсти согласно ст. 432 ГК РФ все существенные условия договора.

Здравствуйте Роман. Ваш вопос регулируется требованиями ст. 549 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если у вас не достигнуто согласие по пункту "деньги из ячейки", то его нужно достигать. На каких условиях подпишите договор, такие условия и будут считаться существенными условиями. Сделка ущемляет Ваши права, так как нет конкретики, в сравнении с ячейкой. Лучше вам подписывать договор на ваших условиях.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности

Всего вам доброго!

Здравствуйте, Роман, конечно, это неверно, указывать в договоре ГК РФ ст.549 условие, если оно противоречит реальному порядку расчета, поэтому, указывайте, что расчет производится после подписания договора в МФЦ и при подписании акта прима передачи согласно ст.556, если, конечно Вы передачу ключей совершаете одновременно с расчетом.

В договоре нужно указывать про расчеты через банковскую ячейку (ст. 921 ГК РФ). Деньги предаются через банковскую ячейку, чтобы обезопасить обе стороны:

1. В депозитарий, к ячейке, вначале вместе проходят и продавец и покупатель, закладывают в нее деньги. При этом в договоре аренды банковской ячейки прописываются условия доступа к ней - т.е. при предъявлении каких документов продавец сможет забрать деньги (как правило - зарегистрированный на имя нового собственника, покупателя, договор купли-продажи) и в течении какого срока.

2. Если в течении оговоренного срока сделка зарегистрирована - продавец приходит с соответствующими документами и забирает деньги.

3. Если же сделка по каким-либо причинам не зарегистрирована - то по истечении указанного срока в ячейку приходит покупатель и забирает свои деньги.

Наличие в договоре указанного пункта будет означать, что при подписании договора деньги уже получены, расписка уже выдана, то есть подписание договора означает получение денежных средств в полном объеме. Если это в действительности не так, то, конечно, это нарушает права продавца, т.к. свидетельствует о получении денежных средств, тогда как это не так. Тут и не дожидаясь срыва сделки, очень опасно. Можно и не получить никаких денег.

В этом случае сложно будет доказать, что деньги в действительности не получены, при подписанном договоре.

Рекомендую Вам обратиться за услугой правовой экспертизы договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

Здравствуйте Роман

Вам надо изменить п.4

формулировку в договоре купли продажи по поводу оплаты.

Указать о том, что будет передача денег после подписания договора с банковской ячейки

Согласно ст.556 ГК Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Конечно не верно, отличается от того, о чем Вы договаривались, то есть договор подписываете и получаете деньги, пишите расписку. Устно Вы договорились насколько понял, что после подписания договора, закладываете деньги в ячейку, а затем сдаете договор на регистрацию. После регистрации перехода права собственности, вскрываете ячейку получаете деньги, пишите расписку.

Ваши права не ущемляются, если ничего не сказано о последствиях не регистрации договора. Там могут быть и негативные последствия в виде штрафных санкций, неустоек и т.д.

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 329 ГК РФ

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Безусловно это ущемляет ваши права. Кроме того, поскольку расчет предполагается вести посредством ячейки, с какого перепугу писать в договоре по поводу расписки. Есть специальная статья 921 ГК РФ, которая регулирует данный вопрос. Поэтому есть подозрения, что вы связались с мошенниками. Вы можете проверить это легко. Поставьте условие о внесении в договор изменений о порядке расчета и настаивайте на этом. Если покупатель откажется от сделки, значит это точно мошенник.

Здравствуйте!

Если вы договаривались о передаче денег через ячейку, то и в договоре должно быть так же указано.

Объясняю разницу:

В первом случае при регистрации права собственности, будет зарегистрирован залог в силу закона, который нужно будет снять после получения денег продавцом. И в случае, если с Вами не рассчитаются, или рассчитаются не в полном объеме вы сможете потребовать возврата квартиры или уплаты денег.

Во втором случае, залог в силу закона не регистрируется, а значит подразумевается, что расчет произведен в полном объеме. Доказать обратное будет очень сложно.

ГК РФ Статья 334.1. Основания возникновения залога

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

То,что устно договорились не будет иметь юридическое значение. Только письменные обязательства сторон будут важны. Исходя из полученной расписки и такого условия в договоре есть риск того, что продавец не получит деньги реально, а расписка уже будет написана.

Вам в договоре нужно указывать про расчеты через банковскую ячейку.

И осуществлять платежи через неё.

Это поможет обезопасить Вас.

ст.334.1,421,432, 454, 549 ГК РФ.

Очень похоже на приготовление к мошенничеству - ст. 159 УК РФ - приобретение права на Ваше имущество (квартиру) путем обмана.

1. Ячейка (индивидуальный сейф банка) - это давно устаревший вариант. Все уже от них отказались при продаже недвижимости, расчеты производят через аккредитив (спецсчет в банке), откуда деньги просто так не исчезнут и их сумма четко зафиксирована. Впрочем, ячейками могут еще пользоваться с целью сокрытия денежных средств от контролирующих органов при наличии проблем с законом. Если Вам нужна именно ячейка, не хотите афишировать доход, то это не запрещено, однако всегда есть риск закладки в ячейку "куклы".

2. Если Вы поставите подпись под тем, что уже получили деньги, но по факту их не получили, то рискуете вообще ничего не получить. Подписать договор с содержащимся в нем пунктом 4 в изложенной Вами редакции можно только при одном условии: до подписания договора получить всю сумму без всяких ячеек и выдать расписку. Через секунду после этого можно подписывать п. 4 и это будет надежно. Так и можете сообщить: все действия строго по тексту договора, сначала деньги, потом расписка и подписание, и никаких ячеек при отсутствии их упоминания в договоре.

Можно созвониться, вычитать, исправить, если они действительно собираются платить, а не "отжать" квартиру бесплатно.