Зд. Хочу приобрести квартиру. Есть свои нюансы по ней. Обращался офлайн за консультацией много разных мнений, в итоге только запутался. Прошу помощи.
В 1992 году по ордеру от ЖСК была получена квартира мистером Х, который состоял в браке с Y. Имелись дети Z и Q. Все прописаны в квартире. В 1999 году мистер Х пропадает без вести. В 2000 году его признают без вести отсутствующим по решению суда. В 2000 году супруга Y принимается в ЖСК общим собранием с переводом паенакопления на нее, а мистера Х исключают из членов ЖСК. В 2006 году супруга Y получается справку от ЖСК о выплаченном пае и регистрирует собственность (только на себя). В 2013 году Z получает выписку из ЕГРП и обнаруживает что Y является единоличным собственником квартиры. В 2016 году подает в суд по вопросу аннулирования регистрации собственности и признание справки от ЖСК на имя Y о выплаченном пае, ссылаясь на то что пай был выплачен мистером Х.
Суд признает справку жск не действительной и погашает в ЕГРП запись о собственности Y. В 2017 году Y подает жалобу в вышестоящий суд о том что ее апелляция не была рассмотрена в апелляционном порядке, суд выносит АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ при Судебной коллегии по гражданским делам, рассмотрев дело, полностью отменяет предыдущее решение: судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пай за спорную квартиру был выплачен X., в связи с чем он как член ЖСК, полностью выплативший пай, приобрел право собственности на спорную квартиру; ЖСК неправомерно исключил X. из членов ЖСК, решение об его исключении из членов ЖСК является ничтожным; ЖСК неправомерно распорядился имуществом X., выдав ответчице оспариваемую справку о выплаченном пае. Также суд указал в решении, что X. не был объявлен умершим, но выдача оспариваемой справки нарушает права истца как наследника первой очереди.
С выводами суда об удовлетворении исковых требований нельзя согласиться по следующим основаниям.
Признавая справку ЖСК недействительной, суд первой инстанции не учел, что справка является документом, а не сделкой, в связи с чем она не может быть признана недействительной по основаниям параграфа 2 главы 9 ГК РФ, поскольку эти основания установлены для оспаривания сделок, а не документов.
В решении суда не приведена норма права, в соответствии с которой суд пришел к выводу о признании недействительной справку ЖСК о выплаченном пае.
Вывод суда первой инстанции о том, что справка ЖСК о выплаченном пае была выдана Y в нарушение требований закона, является ошибочным.
Справка о выплаченном пае выдается членам ЖСК в подтверждение факта полной выплаты пая за жилое помещение в доме ЖСК, предоставленное в пользование члену ЖСК.
Из материалов дела усматривается, что на момент выдачи оспариваемой справки Y являлась членом ЖСК, а пай за спорную квартиру, в которой она проживала, был выплачен.
В члены ЖСК Y была принята решением общего собрания членов ЖСК вместо исключенного из членов ЖСК X. При этом, на Y был переведен пай за спорную квартиру.
При таких обстоятельствах, оспариваемая справка о выплаченном пае за спорную квартиру была выдана Y правомерно.
На основании этого определения Y восстанавливает собственность. X объявляется умершим в 2017 году через месяц после вынесения этого аппелляционного определения. Дальше судов нет. в егрн на сегодня запись о собственности от 18 года, в егрн полученном в 18 году после восстановления собственности к Y есть запись о том, что на основании решения суда произошла регистрация права. В этом году Y выписывает из квартиры Z и Q а так же несовешеннолетнего zz который был прописан по прописке Z без ведома Y
Можно ли такую квартиру рассматривать к покупке, или лучше отказаться от этого довольно таки опасного предприятия.
Здравствуйте, Роман!
Лично я не вижу никаких рисков при покупке данной квартиры, разве что Х не объявится ли "живым".
Как видно из вашего вопроса, запись в ЕГРН о собственности от 2018 г. имеется, именно на Y, в связи с чем, она как полноправный собственник, согласно ст. 209 ГК РФ сняла с рег. учета из квартиры Z и Q, а так же несовершеннолетнего zz который был прописан по прописке Z.
ст. 209 ГК РФ,
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
КСТАТИ, разрешение на регистрацию zz от Y не и не требовалось, так как ребенок регистрируется с одним из родителей, согласие собственников в данном случае вообще не нужно, ст. 20 ГК РФ.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Я считаю, что нет никаких рисков при покупке данной квартиры и даже если вдруг явится "живым" мистер Х, то сделку невозможно будет оспорить, так как вы добросовестный приобретатель.
Всех благ Вам!
Спросить
Исходя из Вашего описания ситуации на сегодняшний день имеется апелляционное определение суда на основании которого восстановлено право собственности
Согласно статьи 329 ГПК РФ:Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Кассационная жалоба стст 376-378 ГПК РФ не подавалась. Z
,получается перестал дальше бороться за это жилье.
Сейчас Z и Q выписаны из квартиры, то есть эти лица утратили все права на это жилье Вновь открывшихся обстоятельств со стороны Z и Q не усматривается, когда можно на основании статьи 392 ГПК РФ отменить решение суда
В данной ситуации Единственный риск, что вдруг объявится Х. На мой взгляд, если Х пропал в 1999 году, то сейчас спутя 21 год, он навряд ли является живым. Если вы хотите исключить все риски и иметь 100% гарантию, что после покупки квартиры никто сделку не оспорит, то из за неясности ситуации с мистером Х от сделки лучше отказаться.
Спросить
Здравствуйте Роман
Спорная ситуация в том, что при исключении мистера Х из членов ЖСК и переводе паенакоплений к супруге, не были учтены дети как наследники к имуществу признанного безвести пропавшим, а в последствие признанного умершим. Собственность восстановлена в 2018 г. по решению суда.
Ключевым моментом
тут является
восстановление срока на обжалование судебного акта по ст.112 ГПК
Если суд восстановит исковую давность, с учетом ст.200 ГПК, то право на наследство у детей будет восстановлено.
В силу изложенного:
При покупке данного жилья есть риск потерять покупателю деньги, если спор перешел в судебное разбирательство
(с учетом отсутствия ареста на квартиру) сделка возможно, но последствия могут быть разные, в частности:
1. Покупатель должен быть признан добросовестным приобретателем
2. Не знать о судебном притязании третьих лиц (ст.302 ГК)
Спросить
Роман, здравствуйте!
Исходя из всех нюансов Вами предоставленных, риск есть если объявится мистер Х, который может оспорить сделку, но это маловероятно, поскольку уже прошёл 21 год и он признан умершим, но риск есть хоть и маленький.
Статья 45 ГК РФ
Объявление гражданина умершим
1. Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев.
2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.
КонсультантПлюс: примечание.
О применении положений ГК РФ в ред. ФЗ от 30.03.2016 N 79-ФЗ см. ст. 4 указанного документа.
3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели.
Статья 46 ГК РФ
Последствия явки гражданина, объявленного умершим
1. В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим.
2. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 302 настоящего Кодекса.
Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость.
Спросить
Z начал суд для того чтобы вступить в наследство. На момент подачи в суд на Y, наследодатель Х не был признан умершим только безвести пропавшим, на момент первого решения суда, как собственно и второго оставался без вести отсутствующим, а через месяц по инициативе Z, мистер Х был признан умершим. Есть свидетельство о смерти от 2017 года, свидетельство подлинное проверено через ЗАГС, ЖСК к Y претензий не имеет я там был сам.
По собственности от 2006 года которую аннулировали в 2017 и потом восстановленную в 2018 году, единолично собственником являлась и является Y (законная супруга мистера Х). Всех отблагодарю по мере возможности.
Спросить
Роман, на мой взгляд, срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, для обращения в суд для оспаривания восстановленной в 2018 г. записи на Y, что она является единоличной собственницей пая и квартиры еще не прошел и Z вполне может обжаловать эту запись, так как отец на момент решения суда не был признан умершим, был признан таковым позже, уже после вынесения решения судом. На мой взгляд, он вполне может отстоять свое право на 1/4 или 1/8 часть квартиры. И то, что мама сняла его с регистрационного учета в квартире вместе с ребенком, роли здесь не играет. Наоборот, это может послужить дополнительным аргументом для Z, чтобы обратиться в суд с иском и установить свое право на долю в квартире, как наследнику отца.
Спросить
Последний суд был в 2017 году, за исключением выписки (выписка апрель 2020 года).
В июле 2017 года коллегия отменила решение районного суда. В августе X признали умершим. Собственность восстановлена в 18 году т.к. Y не правильно подавала документы на восстановление, через юриста сделали.
Технически в 2020 году в августе истекло три года от крайнего суда (исключение выписка)...
Везде где консультировался говорят что нет у Х наследства т.к. он и не был собственником.. или все таки был если изначально пай оплатил он? Если Y продаст квартиру ко мне как к новому собственнику у Z какие могут быть вопросы ведь мать (Y) получила деньги за квартиру будет подтверждение банка сделка через аккредитив.
Спросить
Роман, имущество нажитое в браке, делится пополам, даже если не брать во внимание, что Х сам выплатил пай, то в любом случае в пае в случае его смерти есть его супружеская доля. А это значит его сын является наследником первой очереди и может признать вашу сделку по купле-продаже квартиры не действительной (ст. 153-181 ГК РФ), восстановив срок для подачи иска в суд. Возможно у него есть уважительная причина для этого, например ребенок заболел и т.д.. Риск есть и его нельзя исключать. Считаю сделку рискованной, не смотря на привлекательную цену. Мама хочет быть единственной наследницей квартиры, а дети являются также как и она наследниками 1 очереди. И их двое. Право второго ребенка также нарушено. И он может также подать иск. Может он только сейчас узнал о своем нарушенном праве и для него это будет началом течения срока исковой давности.
Спросить
