Как оформить продажу двухквартирного дома, объединенного в одно целое - пошаговая инструкция для владельца земельного участка

995₽ VIP

Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.

Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.

Объединить лицевые счета.

Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.

Паспорт.

Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получи.

Ст.22-26 ЖК РФ.

Добрый день! Технический план - это документ, который составляется в отношении всех объектов недвижимости. Тех.план нужен для кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых он составляется, в том числе при изменении их основных характеристик (п. 7 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Чтобы подготовить план, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда. Кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности).

Татьяна, добрый день!

Вам необходимо обратиться с заявлением с просьбой объединить части жилого дома, по адресу: ФКП Росреестра, филиал по Ростовской области

Вам выдадут выписку из ЕГРН, где будет указано, что изменения проведены.

А теперь к нормам закона.

Исходя из того, что собственник один, это возможно путем проведения перепланировки жилого помещения, порядок проведения которой регулируется согласно положениям федерального законодательства и положениям, регулирующим порядок согласования на местном уровне.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Ваш вопрос регулирует и Свод правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 30 102 99 (действует с 2000 года) Госстрой РФ, где сказано:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой «форму обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт.

В разделе 5.2.1 сказано: «В индивидуальном жилищном строительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе 2-х квартирные с приквартирными участками при каждой квартире».

То есть СВОДОМ ЗАКРЕПЛЕНО, ЧТО НА УЧАСТКЕ МОЖЕТ БЫТЬ КАК ОДНОКВАРТИРНЫЙ, ТАК И ДВУХКВАРТИРНЫЙ ДОМ, по желанию собственника земельного участка.

Пригласить технического инженера и составить техплан на объединение 2 блоков, это будет переустройство согласно Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

а далее согласно ст 26 ЖК вы предоставляете в жилищную комиссию при администрации района

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

Здравствуйте

В этом случае ему придётся пройти несколько инстанций.. как собственнику по ст.209 ГКРФ

Главное - техническая возможность

1. Поменять разрешённое использование земельного участка с под малоэтажную застройку на ИЖС или ЛПХ - это в МФЦ с заявлением на администрацию, тут же после этого постановление Администрации на перевод дома малоэтажной постройки на жилой дом

2. Обратиться к кадастровому инженеру БТИ на изготовление техплана и объединение 2 блоков в один жилой дом

3. Обращение в Росреестр на внесение изменений в сведения по земельному участку, по дому с техпланом и постановлениями из Администрации по земле и по переводу в жилой дом

Итог

Выписки по ст.8.1 ГКРФ из ЕГРН на жилой дом и на земельный участок.

Добрый день!

Для начала пусть обращается к кадастровому инженеру, тот сделает техплан. Далее - постановка на кадастровый учет уже всего дома. И последнее - регистрация в ЕГРН. Думаю, если с планировкой проблем нет - то не будет проблем и с объединением.

ст.8.1. ГК РФ, Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Здравствуйте,

Вам нужно обратиться в Кадастровую палату с заявлением о постановке на учёт жилого дома как единого объекта. Возможно, потребуется уточнять границы всего дома на техническом плане. После того, как дом будет поставлен на учёт как самостоятельный объект, нужно обращаться в Росреестр с новым кадастровым паспортом и регистрировать право собственности. Могут ещё потребовать решение собственника об объединении объекта недвижимости, это лучше узнать на месте. Вообщем обращайтесь к кадастровому инженеру для начала.

Исходя из того, что собственник один, это возможно путем проведения перепланировки жилого помещения, порядок проведения которой регулируется согласно положениям федерального законодательства и положениям, регулирующим порядок согласования на местном уровне.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

При этом, также потребуется внесение соответствующих изменений по объекту недвижимости в Росреестре, по информации которого:

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральнымзаконом «О государственном кадастре недвижимости».

Документом, подтверждающим право собственности на здание как объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сведения об объекте недвижимости включаются в государственный реестр на основании описания его характеристик, которое содержится в документации, составленной уполномоченным органом по ведению учета объектов недвижимости.

Поэтому изменение объекта недвижимости после реконструкции должно быть отражено в государственном реестре, поскольку образуется объект с новыми техническими характеристиками.

Внесение каких-либо изменений в государственный реестр подтверждается выдачей соответствующего свидетельства о регистрации права собственности.

До того, как будут внесены соответствующие изменения, собственник не сможет распорядиться объектом недвижимости.

Татьяна, здравствуйте!

Нужен технический план в отношении объекта недвижимости, который делает кадастровый инженер. Необходимо с кадастровым инженером заключить договора подряда. После подготовки инженером технического платна, далее необходимо зарегистрировать в ЕГРН и внести соответствующие сведения.

Ст. 8.1 ГК РФ

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

""1. В случаях, предусмотренных "законом", права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

""2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено "законом".

""3. В случаях, предусмотренных "законом" или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

""Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

""4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

""5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные "законом" обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

(в ред. Федерального закона от 23.05.2018 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

""6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

""При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

""Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

(абзац введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)

""7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть "оспорены" в суде.

""9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Какая разрешительная документация нужна?