Как обезопасить продажу участка сельхозназначения юридическому лицу и избежать неоплаты?

199₽ VIP

Здравствуйте, Эдуард! Не совсем так, но направление мысли верное. Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателе м его обязанности по оплате товара. Т.е. можно прописать, что объект будет в залоге. Это первая страховка.

Вторая заключается в том, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Т.е. чтобы расторгнуть такой договор потом в суде после претензионного порядка, нужно прописать в договоре условие о том, что неполая оплата в установленный срок является основанием для расторжения договора и существенным нарушением его условий. Тогда сможете вернуть свое.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, в случае неоплаты, не возникают требования о недействительности договора. Здесь будет другой способ защиты - расторжение договора купли-продажи из-за нарушения существенного условия - отсутствие оплаты.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с абзацем 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Здравствуйте

Если в договоре Вы указываете срок оплаты-90 дней, то при обращении в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на юридическое лицо по ст.8.1 ГКРФ тут же регистрируется Ипотека в силу закона в Пользу Вас, как продавца.

Ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Следовательно в выписке ЕГРН, пока он полностью не рассчитается будет сведения об ипотеке

Продать, подарить не сможет юридическое лицо

Кроме того, обязательно укажите в договоре, что в случае неоплаты, договор растртогается.

Надо заключать 2 договора Один договор купли продажи, пусть и с оплатой через 90 дней, второй договор залога, где в договоре купли продажи и залога указать, что залог с земельного участка будет снят после поступления полной оплаты участка, тогда точно никто никого не обманет.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)