Как правильно оформить отношения при передаче доли земельного участка после возведения здания?

398₽ VIP

Здравствуйте, Наталия! Заключите предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ) как сделку, совершенную под условием: если будет это условие выполнено, то возникнет обязанность заключить основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ) на продаваемый земельный участок. Согласно ст.157 ГК РФ:

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, составляйте СОГЛАШЕНИЕ у нотариуса, и указывайте эти условия в СОГЛАШЕНИИ, на основании "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.05.2020).

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте Наталия

Можете оформить соглашением согласно ст.421 ГК, нотариально удостоверить, отразить все условия

внести ст.35 ЗК (о выделе доли земельного участка при оформлении прав собственности на объект построенном по адресу _ с кн _ от ___)

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Никак нельзя оформить, поскольку договор дарения не предполагает встречного предоставления, а договор купли продажи (ст.454 ГК РФ) в данном случае неприменим не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (земля не продается без здания). Ст.157 ГК РФ (сделка под отлагательным условием) в данном случае не может быть заключена, поскольку достоверно известно, что здание будет построено и в предварительном договоре нужно указывать срок, когда это здание будет построено, в противном случае это вообще не имеет никакого смысла. ВЫ же не будете заключать договор (предварительный) без указания срока постройки здания, поскольку это просто бред.

Здравствуйте, уважаемая Наталия!

Для строительства здания на земельном участке, находящимся на праве общей долевой собственности, нужно согласие двоих сособствеников, ст.247 ГК РФ.

Ничто не запрещает сособственникам, исходя из принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ) заключить такой договор письменной форме.

Можно заключить предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), где собственно и оговриь все условия и права и обязанности сторон.

Договор дарения (ст.572 ГК РФ)не предполагает встречного предоставления, поэтому в данном случае он не подойдет.

Стороны вправе заключить смешанный договор в соответствии со ст.421 ГК РФ, в котором будут содержаться условия различных договоров (купли-продажи, мены, подряда, возмездное оказание услуг и т.д).

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

...

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае эта сделка еще будет совершенная под условием отлагательным условием в соответствии со ст.157 ГК РФ.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Т.е. права на долю ЗУ возникнет у исполнителя обязательств по строительству здания, только после исполнения свох обязательств.

Сделку оформляйте обязательно у нотариуса.

Здравствуйте

Вам надо заключать договор купли продажи по ст.549 ГКРФ земельной доли, в котором указывается условия передачи в собственность, указываете обязательно стоимость этой доли, и указываете, что в счёт стоимости доли он принимает на себя обязательства построить здание в срок определённой площади, указываете последствия неисполнения условий договора и основания его расторжения

Обязательно Вам при продаже доли соблюдать требования ст.250 ГКРФ.

А именно направить в адрес другого долевого собственника предложение на ту сумму, которую Вы будете указывать в договоре.

Наталия, насколько я понял, доля земельного участка должна быть передана в качестве своеобразной компенсации стоимости здания вместо денежных средств. Если это так, тогда прежде, чем приступить к обсуждению оформления сначала надо юристам знать, что указано в выписке из ЕГРН на земельный участок (кто собственник, он один или их несколько, какова площадь и конфигурация земельного участка, его расположение относительно других земельных участков на местности и т.п.), а также неплохо бы выяснить, как должно быть расположено здание на этом земельном участке. Дело в том, что все это очень важно для понимания того, возможно ли вообще заключение подобной сделки, либо это законом не допускается или допускается с такими условиями, которые не устроят одну или обе стороны сделки.

Например, если у земельного участка более одного собственника, то возмездное отчуждение доли одним из них возможно лишь с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ (сначала предложить выкупить долю другим собственникам и т.п.) А если собственник один, распоряжаться он может по своему усмотрению. Однако, важно понимать, как именно будет передана доля: как идеальная доля в праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ) или как выделенная в натуре путем раздела первоначального участка на два и отчуждения по сделке одного из двух вновь образованных участков.

Если планируется выдел доли в натуре, юрист сначала должен убедиться, что первоначальный участок является делимым (в законах нет запретов на раздел таких земельных участков, площадь вновь образованных участков не станет менее минимально допустимой, конфигурация и расположение участка не препятствует разделу именно по намеченному варианту и т.д.) Желательно также выяснить, разрешено ли строительство здания на таком земельном участке. И только после выяснения всех существенных юридических нюансов можно при отсутствии препятствий оформить взаимные обязательства в одном соглашении или в нескольких. Например, смешанным договором (ч. 3 ст. 421 ГК РФ) или договором подряда плюс договором купли-продажи.

Рекомендую также перед заключением сделки изучить ситуацию с юристом с точки зрения налогообложения планируемых доходов. Во избежание нежелательных сюрпризов.