Как правильно провести сделку дарения и продажи комнаты с разбивкой по доле, если в квартире несколько комнат с кадастровыми номерами?

Вам все расскажет нотариус. Тем более что сделка пойдет через него.

Здравствуйте, Сергей Васильевич. Договор дарения доли происходит только с участием нотариуса. Договор купли-продажи также будет проходить через нотариуса, но перед тем как продать остаток доли вы должны уведомить всех сособственников в письменном виде, с указанием цены. На ответ сособственникам отводится 30 дней. Если ответа не будет, только тогда вы имеете право произвести отчуждение кому угодно, но за цену не меньше чем указали в уведомлении. Лично я бы посоветовала вам не делить комнату на доли, а заключить договор дарения или купли-продажи одному лицу. Именно в этом случае сделку можно провести в простой письменной форме. Хотя обычно в коммуналке общедолевая собственность.

Нахожусь в некотором затруднении. Либо я невнятно сформулировал то, что хочу понять, либо уважаемый юрист Молоканов отвечал на какой-то вопрос, который показался ему моим, и при этом находился в крайне лирическом расположении духа. Иначе бы он заметил, что вопрос касается не одной сделки, как он посчитал, а двух, что автора вопроса меньше всего интересуют разъяснения нотариуса, а больше - возможность обойтись без них. И вообще - сэкономить время и деньги за счет исключения из схемы как уведомлений собственникам комнат, так и собственно нотариального удостоверения, основываясь на июльских 2019 года изменениях порядка регистрации сделок отчуждения долей по одному договору.

Мне в МФЦ сказали, что им не нужно нотариальное удостоверение договора дарения доли. Дескать договор дарения не подлежит обязательной государственной регистрации, регистрируется только переход права собственности, поэтому их договор дарения устраивает в простой письменной форме. Если они неправы, возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли продажи доли?

Далее. Комната является самостоятельным объектом права собственности. В целом виде она при продаже обязательно должна предлагаться собственникам других комнат в силу наличия у них преимущественного права на выкуп. Но если она делится между прежним собственником и третьим лицом и становится таким образом общедолевой собственностью для двух этих субъектов, то и сособственником, которому предлагается уведомлением реализовать свое преимущественное право на выкуп либо отказаться от него, является только одаренный, разве не так? Если он согласен придти на сделку купли продажи остатка комнаты третьему лицу и на ней зафиксировать свой отказ от преимущественного права, тогда и месяца на отправку ему уведомления не нужно, правильно? Это главный вопрос - возможно ли избежать уведомлений собственникам остальных комнат?

Теперь вспомним про изменение порядка государственной регистрации от июля 2019 года. Отчуждение объекта общедолевой собственности - то есть доли в комнате единственному сособственнику требует обязательного нотариального удостоверения или достаточно простой письменной формы?

Пардон, описка в последней строчке первого абзаца моего предыдущего сообщения. Вместо "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли-продажи доли?" следует читать "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор дарения доли?"

Речь совсем идет не об отчуждении комнаты целиком, а исключительно о последовательном отчуждении ее долями - сначала части по договору дарения, потом остатка по договору купли-продажи. Два варианта - либо одаренному, либо еще одному третьему лицу. Главный вопрос состоит в том, нужны ли на первом этапе нотариальное удостоверения дарения, а на втором - уведомления собственникам других комнат.

Кроме того, желательно, но не в первоочередном по важности порядке понять, должно ли происходить отчуждение остатка комнаты одаренному с нотариусом.

Хочу утвердиться, что я правильно Вас понял.

Итак,

1. договор дарения совершается в простой письменной форме и передается для госрегистрации в МФЦ или даже сразу в Росреестр. Уведомление каких бы то ни было сособственников, соседей не требуется по определению. Правильно?

2. отчуждение остатка доли по комнате ранее одаренному совершается так же в точности, как и в вышеописанном случае - без уведомлений и нотариуса. Правильно?

3. а вот отчуждение остатка доли комнаты еще одному третьему лицу подразумевает не только нотариальную форму сделки, но и предварительное оповещение посредством уведомлений всех соседей-сособственников по квартире, а не только ранее одаренного. Правильно? А какие в этом крайне важном вопросе нормы закона действуют и отчего комната не рассматривается как отдельный от прочих объект собственности? Разве комнаты в квартире и доли в одной комнате не разные вещи? Даже по типу собственности?

Опять сталкиваюсь с тем, что отвечающий совсем не понимает моего вопроса. Суть его совсем не в форме продажи доли комнаты - нотариальной или нет. А в другом - почему при отчуждении доли комнаты третьему лицу нужно уведомлять не только сособственника комнаты, но и соседей - собственников других комнат? Обсуждаемая комната - отдельный объект права, индивидуальная, а не общая собственность, иначе у нее не было бы отдельного кадастрового номера, и находится она в общедолевой собственности у двух субъектов права. Значит, и запрашиваться должно согласие только одного сособственника - того, который появился после дарения ему доли этой комнаты.

Продажа доли происходит в комнате, продажа комнаты - в квартире. Если продается комната целиком - исполать, пусть остальные собственники комнат участвуют в процессе со своим преимущественным правом. Но тут продается часть комнаты, к которой (части) они не имеют никакого отношения, вот и пусть наблюдают со стороны.

Согласен, я сразу держал это обстоятельство в голове. Однако в случае продажи доли комнаты ранее одаренному он пользуется своим преимущественным или даже эксклюзивным правом по факту своего уникального статуса единственного сособственника продавца. Что меняется с его преимущественным правом в случае продажи сособственником доли комнаты третьему лицу, почему тут оно куда-то испаряется? Он ведь сособственник по индивидуальной собственности, каковой является комната, причем тут сособственники по общей собственности - квартире?