Проблемы с общей территорией - правомерность решений ОСС, пропускной режим и использование стилобата для двух домов одного ЖК.

199₽ VIP

Для правильного принятия решения необходимо установить какой земельный участок и в каких границах закреплен за жилыми домами и поставлен ли он на кадастровый учет. Не совсем понятно что означает "дома с разными бюджетами". Важно знать какой способ управления выбран в домах в соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ.

Здравствуйте Марина!

Из того, что я уяснил по Вашему вопросу.

1. Не правомерно, так как стилобит является внутренним двором как "большого", так и "маленького" дома, относится к их МОП и пользование определяется решением ОСС собственников в соответствии со ст.46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ

2. Если шлагбаум "маленького" дома затрудняет пользование МОП обеих домов, то его установка противозаконна

3. По третьему вопросу Ваш тезис не верный. Так как у домов нет общих ТСЖ, то решение одного дома не становится принятым только по причине большего числа собственников, так как оно будет ограничивать право собственников "маленького" дома, регулируемого ст.209. Содержание права собственности ГК РФ

4. Если стилобит конструктивно соединяет оба дома, то он считается их внутренним двором и относится к совместному пользованию МОП

Для исключения противоречий во взаимоотношениях двух домов я бы рекомендовал заключить соглашение о серветуте на основании ст.39.47. Соглашение об осуществлении публичного сервитута ЗК РФ.

Этим соглашением Вы снимаете все противоречия и разногласия.

Удачи Вам!

Необходимо решение собственников обоих домов См. ст.46 ЖК РФ.

В силу пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности жилого дома, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка многоквартирного жилого дома земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Межевание дает возможность определить четкие границы территории, на которой обязаны осуществлять свою деятельность управляющие компании (высаживать деревья, косить траву, убирать мусор, снег и т.д.). Узнать, поставлен ли участок под домом на кадастровый учет, можно на «Публичной кадастровой карте» Росреестра.

Следовательно нужно смотреть документы кадастрового учета, два дома расположены на одном и том же кадастровом участке то и делать собственники МКД должны все согласованно, либо разделять четкие границы придомовой территории, нужно смотреть план территории и кадастровый и технический документы и согласно им делать разделение одного дома с придомовой территорией от другого!

Марина. Ответы на все ваши вопросы содержаться в нижеуказанном определении ВС РФ, текс которого, как и все иные судебные акты, принятые по указанному делу, можно скачать в pdf. файлах на сайте любого арбитражного суда ВФ, по ссылке картотека дел - номер дела 307-ЭС 21-803 или А 13-20545/2019

или kad.arbitr.ru

ВС РФ: земельный участок под МКД может быть в собственности одновременно нескольких домов

Верховный Суд Российской Федерации отказал ТСЖ в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС 21-803), отметив следующее:

спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком;

следовательно, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов;

возражения ТСЖ о том, что в качестве общего имущества собственников помещений МКД подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения применительно к предмету спора. При этом действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.

https://www.garant.ru/news/1450905/

СХОЖИЕ ДЕЛА

Владельцы магазинов в МКД не смогли оспорить действия муниципалитета, ограничившего по просьбе общего собрания собственников удобный подъезд большегрузов к дому

Муниципалитет вправе ограничивать подъезд большегрузного транспорта к МКД в целях безопасности и комфорта проживающих в микрорайоне людей (Определение Верховного Суда РФ от 29 сентября 2020 г. № 309-ЭС 20-12920).

ГАРАНТ. РУ: www.garant.ru

Вправе ли МКД огородить свою придомовую территорию и закрыть свой двор, если через него проходит короткая "народная" тропа к остановке, гипермаркету и другим объектам городской инфраструктуры? Вправе – если при этом останутся и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства, даже если путь по этим иным маршрутам займет больше времени (Определение Конституционного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 1522-О, Определение Брянского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу № 33-1447/2019).

На это указали суды, разбирая дело о сносе забора в бывшем "проходном дворе"

Шлагбаум раздора: ВС РФ разобрался, можно ли требовать заменить способ открытия "по звонку с телефона" на открытие брелоком

ГАРАНТ. РУ: www.garant.ru

Суд отказал собственнику торговых помещений в МКД в выдаче 11 брелоков от откатных ворот во двор дома, потому что телефонный номер собственника и так включен в базу данных телефонного оператора для открытия ворот, чем истец свободно пользуется (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2020 г. № 304-ЭС 19-28285).

Как я понимаю два дома расположены на одном земельном участке с одним кадастровым номером этого участка.

Для двух домов с начала их заселения и по сей день выбрана одна и та же УК. Сметы на обслуживание каждого дома УК утверждает на ОСС каждого дома по отдельности.

Нигде не могу найти ответа про стилобат одного из домов. ЖК состоит из двух домов, у одного дома есть стилобат, на котором расположен проезд к подъездам только этого дома, причем тупиковый. Стилобат входит в понятие общего земельного участка двух домов? Или это как МОП только одного дома, так как конструктивно является цокольным этажом этого дома, внизу которого расположен подземный паркинг, а наверху цоколя территория проезда к дому? Вопрос один верхняя часть земли на стилобате дома относится к общей территории всего жилого комплекса или это принадлежность только одного дома, в конструкцию которого входит этот стилобат?