Однако сам застройщик говорит о том, что несколько квартир им продано без предварительного оформления зеленки.
Помогите разобраться. Ситуация следующая: застройщики - 3 физических лица построили многоквартирный дом на участке принадлежащем им же. Ввели в эксплуатацию, получили кадастровые паспорта на квартиры, зеленки на квартиры получать не стали. При этом после многочисленных консультаций с риэлторами и регистраторами было выяснено, что наличие зеленки у застройщика для покупки этой квартиры у него обязательно. Однако сам застройщик говорит о том, что несколько квартир им продано без предварительного оформления зеленки. Каким образом оформлять договор купли-продажи такой квартиры?...
С одной стороны получается, что Для заключения договора купли-продажи его государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, наличие у продавца на руках свидетельства о регистрации его права собственности на продаваемую квартиру необязательно, а с другой стороны: Полагаю, наличие свидетельства обязательно. См. п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 18 ЖК РФ, ст. 4, п. 1 ст. 23 ФЗ «О гос. регистрации…». Исключений из устаноновленных этими нормами правил в отношении описанной здесь ситуации не вижу.
Собственники может продать только то. что принадлежит ему по праву собственности, что потверждается наличием у него СВИДЕТЕЛЬСВА о праве собственности.как 2 с обной стороны , так и с другой Что вы понимаете под "зеленкой" вообще не понятно.
Спросить
Добрый день! Имуществом может распоряжаться только собственник, правоустанавливающим документом является зарегистрированный в рег палате договор купли-продажи, документом подверждающим права собственности является свидетельство о праве собственности на помещение. Считаю, что без свидетельства о праве собственности, лицо не вправе распоряжаться имуществом.
Спросить
Помогите разобраться. Ситуация следующая: застройщики - 3 физических лица построили многоквартирный дом на участке принадлежащем им же. Ввели в эксплуатацию, получили кадастровые паспорта на квартиры, зеленки на квартиры получать не стали. При этом после многочисленных консультаций с риэлторами и регистраторами было выяснено, что наличие зеленки у застройщика для покупки этой квартиры у него обязательно. Однако сам застройщик говорит о том, что несколько квартир им продано без предварительного оформления зеленки. Каким образом оформлять договор купли-продажи такой квартиры?
Для заключения договора купли-продажи, его государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, наличие у продавца на руках свидетельства о регистрации его права собственности на продаваемую квартиру (видимо, этот документ Вы называете "зеленкой"
необязательно.
Застройщик в зданном эксплотации доме договор купли продажи а регистрация права а переход права собственности от застройщика к покупателю будет проводить через несколько месяцов после подписания договора, покупатель получает ключи от квартиры и регистрацию в этой квартире она общедолевая.
Квартира была приобретена по договору купли продажи у застройщика. Свои обязательства я исполнил до заключения договора. Однако в гос регистрации было отказано по причине отсутствия право устанавливающих документов у застройщика. После ввода дома в эксплуатацию и гос. регистрации права застройщик повторно продает весь многоквартирный дом третьему лицу. Могу ли я требовать в судебном порядке признания повторного договора купли-продажи не действительным и признания право собственности на квартиру.
если вы выполнили со своей стороны все существенные условия по договору , то имеет право в судебном порядке признать за собой право сосбтвенности
Спросить
Здравствуйте, Вячеслав.
Извините за назидательный тон, но вопрос следовало бы задать до заключения договора купли-продажи. Дело в следующем. Пока у застройщика нет правоустанавливающих документов он вправе заключить только договор о долевом участии в строительстве и никакой другой. Договор о долевом участии в строительстве регистрируется в Росреестре и это является гарантией от последующих перепродаж квартиры. А в вашей ситуации договор купли-продажи является недействительным с соответствующими правовыми последствиями - возврат сторон в первоначальное положение. Речь, как Вы понимаете, именно о Вашем договоре купли-продажи. Удачи.
СпроситьПри покупке квартиры от застройщика при заключении договора купли продажи и оформлении акта приема-передачи квартиры, застройщик обязывает заключить и подписать договор с управляющей компанией жкх, принадлежащей застройщику, на вывоз строительного мусора со сбором средств в размере 2000 рублей. Обязан ли я платить эти деньги? Квартира приобретается в ипотеку. Документы на регистрацию еще не поданы.
Мы купили квартиру по договору цессии. Застройщик - «Полис Групп». Объект - ЖК Австрийский квартал (Санкт-Петербург). Договор цессии трехсторонний - я, продавец и застройщик. Сделка прошла 8 декабря. Деньги заложены в банковскую ячейку.
После совершения сделки и оформления на застройщика Доверенности, договор переуступки представителями Застройщика был направлен на регистрацию в Управление росреестра Ленинградской области.
На этой неделе я получил звонок от Застройщика с просьбой приехать, подписать Акт приема-передачи на квартиру и получить ключи. Одновременно с этим Застройщик хочет, чтобы я подписал ОБЯЗАТЕЛЬСТВО в случае, если договор переуступки НЕ будет зарегистрирован в Росреестре, освободить квартиру в течение 5 (пяти дней).
Отмечу, что вопреки всем нормам, регистрация договора переуступки займет несколько месяцев - ориентировочно все будет готово в феврале-марте 2015 года. Такую информацию, исходя из своего опыта, предоставил сам Застройщик.
Интерес застройщика понятен: после приемки квартиры уже я начну платить коммунальные платежи. Одновременно с этим, застройщик хочет подстраховаться в случае отказа в регистрации в Росреестра.
Вопрос: насколько законным является требование подписать обязательство освободить квартиру?
Чем крыть при визите к застройщику?
Право собственности на квартиру возникает с момента регистрации права собственности (ст. 223 ГК РФ). Соответственно права и обязанности возникают у собственника с этого же момента.
Спросить. Мне в агентстве недвижимости дали макет договора (предварительный договор) для ознакомления и дальнейшего подписания. Договор называется так: Предварительны договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Продавец в договоре является сам застройщик ООО Строй-Инвест. В агентстве недвижимости сказали, что у данного застройщика такой вид договора (предварительный договор). А основной договор с застройщиком (договор купли-продажи квартиры) будет заключаться через 1.5-2 года от ввода дома в эксплуатацию (монтаж дома завершён, в эксплуатацию дом планирую вводить в 4 кв. 2015 г.). Подскажите, данная схема застройщика законна и безопасна для меня, как для покупателя, т.е.: 1 этап: Предварительны договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. 2 этап: Оплата в течение пяти рабочих дней с даты подписания предварительного договора (вопрос: т.е. получается застройщик получает деньги от покупателя до оформления договора собственности, это законно и безопасно ли для меня). 3 этап: Договор (основной) купли-продажи квартиры заключаться через 1.5-2 года от ввода дома в эксплуатацию.
Здравствуйте!
Для предотвращения всех для Вас рисков, необходимо смотреть документы. Успехов Вам.
Спросить
Не советую заключать преддоговор. Потеряете деньги и не получите имущество. Для вас это рискованно. ПредДоговор не подлежит госрегистрации.
Спросить
Здравствуйте. Да.
Все работают по такой схеме.
Ваши риски только по срокам ввода дома в эксплуатацию, они могут сдвигаться.
Спросить
Из буквального толкования закона в вашей ситуации это абсолютно не законно, т.к. в данном случае подлежит применению закон 214-ФЗ а значит с вами должен быть заключен договор долевого участия.
Вам предлагают участие в юридической схеме, снимающей риски с застройщика по своевременному и полному исполнению обязательств и т.д. перед вами.
Основной ваш риск - возможность судебных споров по двойным продажам. Дело в том, что договоры долевого участия в силу закона подлежат регистрации в регистрационной, а по этому вероятность умышленного или случайного задвоения продаж одной и той же квартиры не велика.
С преддоговорами - все на совести (усмотрение) сотрудников застройщика.
Спросить
Заключил предварительный договор на приобретение квартиры в новостройке, сданной госкомиссии.
В предварительном договоре был следующий пункт, который застройщик отказался удалять:
Расходы по формированию необходимого пакета документов для государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт Покупатель, включая расходы по нотариальному удостоверению Основного договора, в случае принятия Покупателем решения о его нотариальном удостоверении. Расходы (государственная пошлина) по государственной регистрации договора и перехода права собственности несёт Покупатель. При этом, до подачи на государственную регистрацию Основного договора Покупатели обязуются предоставить Продавцу следующие документы заверенные в нотариальной форме: доверенность на Продавца или уполномоченное им лицо на государственную регистрацию Основного договора и перехода права собственности, согласие супруга на покупку квартиры/брачный контракт/заявления об отсутствии брачных отношений на момент заключения Основного договора, иные документы, получение которых без личного участия Покупателя невозможно.
В данный момент застройщик уже оформил право собственности на себя, но для заключения со мной основного договора купли-продажи квартиры требует заключить договор с третьей фирмой и оплатить ей услуги по оформлению основного договора и права собственности в размере 50 тыс. р. Без квитанции об оплате 50 тыс. р. в адрес третьей фирмы застройщик отказывается заключать основной договор купли-продажи. С моей стороны полная стоимость квартиры оплачена.
Уважаемый Антон,пишите им сначала письмо,в котором говорите о том, что Застройщик не выполняет свои обязательства Продавца по предварительному договору, кстати, основной договор можно оформить и в самой регистрационной службе и на сайте Росреестра тоже, так что ссо стороны Застройщика эти действия -чистой воды вымогательство. Письмо отправляйте заказным с уведомлением, чтобы было что в суд предоставить. Хорошо бы посмотреть ваш предварительный договор, для более полной консультации. В нем должен быть срок до которого Стороны должны заключить основной договор. Кроме того нотариальное заверение самого договора требуется,если все документы отправляются врегистрационную службу по почте. Главный вопрос, а вы деньги уже оплатили?
С уважением Наталья Николаевна.
СпроситьУважаемый Антон,высылайте оба договора на адрес weistigr@mail.ru. Если вы знаете адрес объекта (дома) и номер квартиры,то можете заказать выписку из ЕГРП,где точно будет указана дата регистрации права на квартиру,заплатите всего 100 рублей. Вернее это надо сделать обязательно в качестве досудебной подготовки. Но,учтите,согласно п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Обязательно срочно отправьте застройщику письменное предложение заключить основной договор,заказным письмом с уведомлением,либо через приемную,главное,чтобы у вас были доказательства для суда о вручении вашего обращения. Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С уважением Наталья Николаевна.
Спросить
Наталья, спасибо за ответ!
Деньги, естественно, не платил. Но в момент покупки договор с ООО Регистратор - фирма, которая якобы все будет оформлять, заставили подписать. Могу выслать его текст.
В преддоговоре по поводу сроков подписания основного договора сказано следующее:
Основной договор должен быть подписан Сторонами не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, но не позднее 12 месяцев с момента заключения настоящего договора, при условии исполнения Покупателем всех
своих обязательств по настоящему договору. Указанный срок может быть изменён по соглашению
Сторон.
Никаких допсоглашений не подписывали, преддоговор заключил 22 января 2010г., застройщик право собственности зарегистрировал, точную дату не знаю, постараюсь выяснить у застройщика.
Текст преддоговора также могу выслать.
основной договор можно оформить и в самой регистрационной службе и на сайте Росреестра
Поясните, пожалуйста, как это сделать без застройщика?
Спасибо
СпроситьЗаключен договор долевого участия в строительстве дома, сумма по договору уплачена застройщику№1 полностью и вовремя. Дом достроен на 60%, застройщик№1 обанкротился, открыто конкурсное производство. Свой договор долевого участия не расторгнул, в конкурсные кредиторы не вошел. Недостроенный дом продан новому застройщику с моим обременением и правопреемством по обязательствам залогодателя (Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу), о чем новый застройщик был осведомлен и не возражал, этот пункт был прописан в договоре купли-продажи. По завершению строительства дома новым застройщиком цена квадратного метра для меня возросла на 9 тыс. рублей. Правомерно это повышение цены, ведь я свои обязательства выполнил полностью и в срок.
Договор купли-продажи
1.1. Застройщик№1 (конкурсный) продает, а новый застройщик приобретает в собственность следующее недвижимое имущество
- незавершенный дом - степень готовности 60%-право аренды земельных участков, на котором находится этот дом
1.4. Имущество застройщика№1, указанное в п.1.1. настоящего договора, обременено залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома. В силу ст.353 ГК РФ при переходе права собственности на имущество, указанное в п.1.1. настоящего договора, право залога сохраняет силу. Покупатель (новый застройщик) является правопреемником застройщика№1 (залогодателя), становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. – дословный текст договора.
Подал на нового застройщика в суд иск «О защите прав потребителей и признании права собственности на квартиру». На что ответчик ответил встречным иском «Заявление о признании обременения отсутствующим». Он полагает обременение недостроенной квартиры и земельного участка в мою пользу прекратилось с момента принятия решения о признании застройщика№1 банкротом и открытии конкурсного производства, т.к. я не вошел в реестр требований кредиторов застройщика№1 по правилам ст.126,131,132,139 Закона о банкротстве. Все мои претензии по квартире должны предъявляться застройщику№1, а он (новый застройщик) не является стороной обязательства или правопреемником застройщика№1 в части исполнения обязательства по передаче квартиры.
Прав ли новый застройщик–обременение отсутствует?
Я купил по договору купли-продажи квартиру в новом доме. Застроищик обладает полным комплектом документов для оформления собственности покупателей на квартиры, однако в первую очередь оформляет собственность тех, кто оформил дорогостоющую услугу по оформлению права собственности, при этом всем желающим оставил и возможность оформить собственность самостоятельно. При этом застроищик уклоняется от явки на государственную регистрацию. Как я могу обязать застроищика подписавшего со мной основной договор купли-продажи и передавшего квартиру явится в Росреестр и сдать документы на собственность? Есть ли какие то разумные сроки оформления собственности в таких случаях? Все документы и у покупателя, и у застроищика давно есть. Есть желание у застроищика содрать с людей по 100 тыс. руб за то что стоит 500 руб.
Здравствуйте, Евгений! В данном случае необходимо действовать через суд. Суд может вынести решение о регистрации права собственности. Кроме того, суд может взыскать и убытки, связанные с уклонением от регистрации.С уважением, адвокат Ячин А.А.
Спросить
Евгений, для того, чтобы правильно избрать способ защиты своего права и сформулировать требование к застройщику, нужно иметь точную информацию об оформлении того, что вы называете "купил по договору купли-продажи квартиру", так как не всегда это соответствует характеру взаимоотношений сторон.. Поэтому, ответьте на следующие вопросы: 1. Вы подписали договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, т.е. в договоре указано, что объектом явлется квартира, право собственности Продавца зарегистрировано в Федеральной регистрационной службой, есть свидетельство о праве собственности? Иными словами вы подписали договор купли-продажи объекта недвижимости, но договор не прошел государственную регистрацию? Вы заплатили полную сумму по подписанному, но не заключенному договору (договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу с даты его регистрации)? Если это не так, напишите, какой именно договор вы заключили. Что в нем сказано об обязательствах застройщика?
СпроситьУважаемый Евгений,напишите им письмо заказным с уведомлением с просьбой до такого -то числа сдать документы на регистрацию (указываете число в пределах двух недель), не получив от них ответа, обращайтесь в суд, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что иск покупателя о госрегистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества,а если продавец не передал недвижимость, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности (в вашем случае акт приема-передачи есть).
Спросить
Добрый день.
Да, речь идет о классическом договоре купли-продажи, вся сумма выплачена, объект передан по акту приемки-передачи. Собственность продавца-застроищика на квартиры оформлена ( речь о мкрн.Марфино ) и имеются свидетельства на продавца.
Все что я хочу, это обязать их явиться в Росреестр, чтобы сдать документы на регистрацию. Они не отказываются, говорят в июне-июле встретимся......может быть. При наличии полного комплекта документов у всех сторон, это сроки выходящие за грань разумного.
Спросить
