Вопрос заключения договора аренды с учетом оговорки о государственной регистрации в случае, если он заключен менее года назад.

199₽ VIP

Здравствуйте! Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора всегда определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого ААС от 29.07.2011 N 04 АП-4870/10). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передачи имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). Если договор заключён в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами. Договор аренды является консенсуальной сделкой, поэтому момент передачи вещи не имеет правового значения для определения момента заключения договора (постановление АС Дальневосточного округа от 01.03.2017 N Ф 03-237/17). Следовательно, договор аренды в любом случае начнет действовать с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (разумеется, при условии согласования в требуемой форме всех существенных условий договора, как это предусмотрено ст. 432 ГК РФ). Именно с этого момента договор связывает его стороны взаимными обязательствами (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Также обязательно различать срок действия договора и срок аренды. Так срок - время в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон. Срок аренды - это срок в течение которого арендатор имеет право пользоваться имуществом. В общем, срок действия аренды имущества начинается с момента подписания акта приёма-передачи имущества. С этого момента можно взыскивать плату независимо от регистрации. Порядок регистрации желательно определять для долгосрочных договоров, и уже в таком договоре оговаривать условия передачи имущества.

Здравствуйте, Мурат! Давайте по порядку.

1. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), если иное не установлено законом.

2. В частности, согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

4. Вывод: если речь идет об аренде нежилого помещения, то требование договора о том, что этот договор считается заключенным с момента его государственной регистрации было бы обязательным, если бы он был на срок более 1 года. Если же срок менее года, то нужно руководствоваться текстом самого договора. И если стороны, действуя в своем интересе и руководствуясь свободой договора (ст.421 ГК РФ) определили, что моментом, когда договор считается заключенным, считается регистрация, то именно к этому моменту стоит привязывать дату начала действия договора.

Договор аренды необязательно заверять вообще, это гражданско-правовые отношения, договора никто не проверяет на практике.

Но если стороны по договору решили, что договор считается заключенным с момента его регистрации, значит так оно и будет.

Существует понятие свободы заключения договора.

Стороны пришли к совместному решению, теперь с момента регистрации договора необходимо выполнять его условия.

По поводу практики это платная услуга, надо искать отдельно, за 99 руб. это никто делать не станет.

- см. ст. 421, 425 и 606 ГК РФ.