Как правильно оформить договор на аренду квартир и решить вопрос с многоквартирной недвижимостью, будучи ИП на усн доходы?

398₽ VIP

Здравствуйте!

1. Пунктом 1 ст. 690 ГК РФ установлено, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при наличии соответствующих полномочий ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование. Это подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08, постановления ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2005 N Ф 03-А 73/05-1/1029, ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2006 N Ф 08-5337/06, от 10.03.2009 N А 53-8833/2008-С 2-50).

Таким образом, заключение договора безвозмездного пользования возможно. Ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование.

2.Согласно ст.35 СК РФ 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Так как в выписке из ЕГРН значится супруг, он будет стороной сделки по аренде.

Здравствуйте, Анастасия!

Давайте по порядку.

1. Правильно, да и в общем то так как все это и делают, заключить договор безвозмездного пользования с мамой. Такое право у Вас есть на основании ст. 689 ГК РФ. Это не запрещено, даже если вы близкие родственники.

Патент не применить в данном случае.

2. Если в выписке указан собственником он, то он и должен подписать договор безвозмездного пользования.

От Вас тут если составлять документ то это будет соглашение о разделе имущества (ст. 38-39 СК РФ). Что на данный момент Вам не интересно, насколько я понимаю.

Каких-либо ограничений для передачи имущества в безвозмездное пользование между физическими лицами (включая ИП) главой 36 ГК РФ не предусмотрено (смотрите также п. 2 ст. 690 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 690 ГК РФ установлено, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Так что можете спокойно с мамой заключить такой договор.

И причем тут патент? Если вы на УСН, то и будете платить налоги по УСН

В частности, под патентную систему подпадают:

ветеринарные услуги;

розничная торговля;

услуги общественного питания;

парикмахерские и косметические услуги;

оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров автомобильным транспортом.

Если муж записан в ЕГРН как собственник, то тут несколько вариантов:

1.Он сам заключает договор аренды. Но вам, как супруге, будет выплачивать 50%

2.Оформление доверенности на вас для использования этой квартиры (это проще, чем просто согласие, которое дается на определенную сделку)

3.Также как и с мамой - можете заключить договор безвозмездного пользования.

1. Согласно статьи 346. 43 НК РФ патентная система налогообложения применяется также при:19) сдаче в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков; Таким образом чтобы применить патент к данной квартире должен быть договор аренды (найма) жилого помещения, который предусматривает определенную плату.

Если Вы хотите чтобы был применен патент, тогда вам не нужно заключать договор безвозмездного найма ст 690 ГК РФ.

2. Согласно статьи 34 СК РФ квартира, приобретенная в браке, несмотря на то, что она по документам оформлена на вашего мужа, является вашей совместной собственностью. Чтобы у ваших клиентов не возникало каких то вопросов по поводу сдачи этой квартиры от вашего мужа нужно иметь письменное согласие (ст 247 ГК РФ) на сдачу всей квартиры. Делать же мужа стороной договора - это не вариант, тогда теряется смысл вашего ИП.

На случай возникновения каких то вопросов со стороны ваших клиентов показывайте им следующие документы:

1 Выписку из ЕГРН, где указан ваш муж.

2 Свидетельство о заключении брака из которого видно, что эта квартира была приобретена в браке.

3 Письменное согласие мужа на сдачу всей квартиры, у нотариуса заверять его не нужно.

Собственник вправе передать своё имущество по договору безвозмездной аренды.

Так как квартира приобретена в браке, от мужа потребуется формально письменное согласие, заверенное нотариусом.

Заключение договора возможно только при согласии собственника сдавать в аренду имущество.

Патент не применяется в данном случае.

- см. ст. 608, 690 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ.

Здравствуйте!

Патент в вашей ситуации не относиться к вопросу, если вы как физические лица заключите договор безвозмездного найма. Такое право у вас и вашей мамы имеется. Правильно оформить может помочь юрист. Важно соблюсти существенные условия договора в тексте, ст. 451 ГК РФ. Патент не применяется, правильно.

Договор безвозмездной аренды – это документ, на основании которого хозяин передает свое жилье во временное пользование другому лицу бесплатно согласно ст. 689 ГК РФ.

Цель этого соглашения – установить права и обязанности собственника и квартиранта, определить границы ответственности, обозначить правила пользования помещением.

Если квартира приобретена в браке, со является совместно нажитым имуществом, ст. 34 СК РФ.

Согласие вам нужно, что бы сделку не оспорил супруг в суде. Можете без согласия, тогда сделка будет оспоримой.

Так, согласно ст. 35 СК РФ, - владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Здравствуйте Анастасия!

Важно для Вас!

Да, Вы можете заключить со своей матерью договор в соответствии со ст.689. Договор безвозмездного пользования ГК РФ договор безвозмездного пользования (прикреплен) и уже на этой основе сдавать ее квартиру в найм

В этом случае к сдаче квартиры применяются нормы ст.615. Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

И тогда, получается, не возможно будет применить патент к данной квартире?

Поскольку к Вам переходит право аренды, то можно совмещать УСН и патент.

В пределах одного региона предприниматель на УСН может купить патент на отдельные виды деятельности (или несколько). Это указано в Письме № 03-11-12/29381 от 24.07.2013 Министерства финансов Российской Федерации, где ссылаются на п.19 ч.2 ст.346.43. Общие положения НК РФ

2. Патентная система налогообложения применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, перечень которых устанавливается законами субъектов Российской Федерации, за исключением видов деятельности, установленных пунктом 6 настоящей статьи. В частности, патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:

19) сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков;

Одна из квартир приобретена с мужем в браке, но в выписке указан только он.мне нужен какой-то документ от него, чтобы ссылаться на то, что я ИП сдаю своё собственное жилье.

Все просто!

В этом случае муж вправе оформить доверенность на Вас для представления его интересов по сдаче квартиры в аренду согласно ст. 182 Представительство и ст.185 Общие положения о доверенности ГК 182 и 185 ГК РФ

В таком случае представитель собственника недвижимости действует от имени собственника и в его интересах, а передавать собственность в аренду может только при условии, что владелец ему это разрешил.

Удачи Вам!

1)Проще всего маме с фирмой договор заключить - проблем никаких нет, к чему лишняя возня с иными бумагами и запутыванием? А то ещё ИФНС у зреет какую-то химию, будет бегать, давать пояснения и решения о штрафах обжаловать.

Явно же видно, ч о сделки мнимые и притворные - я про безвозмездную сделку Вам, а Вы прибыль будеет извлекать далее.

И Вы - взаимозависимые лица...

НК РФ Статья 20. Взаимозависимые лица

В ИФНС могу заинтересоваться!

Дело Ваше, разумеется, Вам уже насоветовали много чего, но всё же.

Патент тут вообще не при делах. Если что.

2) Распоряжаться имуществом без согласия супруга и его участия Вы можете до тех пор, пока он согласен и всех всё устаревает. Нормы ст. 35 СК РФ явно не требуют его нотариального согласия. Так что пока без него - решите это внутри семьи полюбовно.