Я - собственник доли в квартире с соседом 50/50. Риелтор нашел нескольких покупателей, которые хотят купить по комнате и оставить соседу одну комнату. Для упрощения сделки риелтор предложил схему:
1) Я передаю право собственности на долю соседу, но передаю с обременением, которое будет снято после расчета со мной (с использованием ипотеки в силу закона)
2) Сосед, став одним собственником, договаривается выделить и продать доли нескольким покупателям, указывая в договоре про мое обременение.
3) Покупатели передают деньги соседу
4) Сосед передает мою часть денег мне
5) я снимаю обремение
6) сосед передает доли покупателям
Довод риелтора в пользу этой схемы состоит в том, что она проще и быстрее, так как иначе придется много документов проводить через нотариуса (то есть долго и дорого)
Какие у меня есть риски с точки зрения продажи, обременения, получения денег за свою долю?
Какие пункты и какие ссылки на законы можно добавить в ДКП, чтобы обезопасить себя и гарантированно получить деньги/защитить свои интересы?
Здравствуйте, Андрей!
У меня сложилось впечатление, что Вы тоже риэлтор. И представляете интересы второго собственника. При этом, за 99 рублей хотите решить достаточно сложную задачу по юридическому сопровождению. А так не бывает.
Схема в принципе жизнеспособна.
Риски могут быть в договоре. А Вы его не прикрепили.
Поэтому давать оценку схеме не видя документов - нереально.
В договоре должны быть условия максимально безопасные для Вашего клиента (ст. 421, 549 ГК РФ). А лучше - не экономить и действовать так как положено по закону (ст. 250 ГК РФ).
Спросить
Если вы все это, что написали оформите письменными договорами между всеми участниками сделки и оговорите сроки выполнения условий договора и штрафные санкции за невыполнение условий и нарушение сроков, в соответствии со ст. 420-421 ГК РФ, то в ДКП ничего этого вносить не надо. Потому что по такому витиеватому ДКП Россрестр собственность не зарегистрирует.
Спросить
Добрый вечер, Андрей, у вас что-то слишком много воды в тексте.
Плюс вы вообще договор не прикрепили.
Так же при таком раскладе Росреестр просто не зарегистрирует имущество.
Я вам советую выбрать юриста/адвоката, направить ДКП, плюс более детально все это обсудить.
Ст. 779 ГК РФ. ст. 421 ГК РФ.
Нужно видеть договор, повторюсь.
Спросить
Замысел Ваших действий ясен.
(как сосед продаст доли, если есть обременение)
Очень сложная схема. Вы рискуете. Деньги ведь получает сосед за продажу комнат.
Предлагаю более допустимый на мой взгляд вариант:
Вам двум собственникам вместе нужно продать одну комнату Покупателю.
В договоре 2 продавца. Получить каждый свою долю.
Свобода договора в соответствии со ст.421 ГК РФ.
Затем по нотариальному соглашению произвести раздел оставшихся комнат.
С выплатой разницы в цене комнаты.
Далее Вы сможете продать свою комнату предварительно уведомив соседа о его праве преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ) чисто формально и письменно.
ГК РФ Статья 421. Свобода договораСпросить1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами... .
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Риелтору всяко 50 - 100 000 заплатили (заплоатите). Вот с него и спросите!
Риски - обычные - часть выплатит, а остальное нет - судиться, рядиться и т.д.
Никаких оособо пунктов не добавлять, всё риелтор оформит.
Но зачем всё это? Ваш интерес какой? Вы что-то продаёте?
Свой интерес укажите - иначе ничего не понятно! И про стю 250 ГК РФ не забывайтею И всё же к нотариусу было проще - какая разница - кого кормить...
Спросить
Здравствуйте Уважаемый Андрей!
Замысел Ваш понятен, схема вполне рабочая, при этом если Ваш риелтор еще юридически грамотен и составит правильные договора и расписки, то можете воспользоваться, либо с юристом все составляйте.
Если не уверены в риелторе, то лучше идти через нотариуса ст. 250 ГК РФ и как положено провести сделку, пусть и дольше но деньги получите гарантировано!
Смотрите - ст. 380-381, ст. 421, 549 ГК РФ
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Здравствуйте Андрей
ДКП при проведении сделки для Росреестра однотипный. Ваш же договор с дополнениями и под условиями. Мало того, что схема сомнительного характера, так и договор с огромным набором пунктов, что не даст вам выйти на совершение регистрационных действий.
__
Проще и быстрее, как выразился риэлтор, может привести к судебной тяжбе на долгое время со всеми вытекающими.
___
Составляйте один дкп в котором указывайте 2 х совладельцев в качестве продавца, предмет договора купли-продажи, порядок расчета (каждому сколько и на какой счет), срок регистрации, оплата государственной пошлины, при этом ст.250 ГК РФ соблюдать не нужно, так как продается 1 объект совладельцами, нотариальное удостоверение тоже не нужно в силу пп.1.1 п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.01.2023), самая лучшая схема.
Спросить
