Земля под магазином в собственности, хочу достроить помещение, куда обратиться за разрешением.

Елена, в Администрацию

Для начала хотела бы обратить Ваше внимание на то, что действующее законодательство устанавливает ряд правомочий собственников земельных участков. Так, в соответствии с п. 2 ст. 40 ЗК РФ Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу данной статьи мы признаем ваше право как собственника не только построить помещение, но и при необходимости изменить его параметры путем достройки. Однако, как следует из нормы, деятельность будет правомерна исключительно в случае, если она проводится в соответствии с регламентами и правилами, установленными законодательством.

Исходя из заданного вопроса, можно предположить два юридических варианта определения «достройки помещения».

В первом случае можно говорить о реконструкции капитального объекта, определяемой в Градостроительном кодексе РФ как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Так, например, возведение пристройки к дому или возведение нового этажа и иные случаи, в результате которых увеличивается площадь основного строения.

В соответствии с ч. 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой официальный документ, который дает право собственнику осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно ч. 4 этой же статьи Кодекса разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Процедура получения документа может осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

При обращении в органы собственник должен иметь при себе пакет документов, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации, в том числе схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, схемы, отображающие архитектурные решения и др.; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации (ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Иначе обстоят дела, если дело касается некапитального объекта, поэтому рассмотрим их отличия, исходя из понятий, указанных в Градостроительном кодексе РФ.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Некапитальные строения, сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Другими словами, есть два варианта ответа на Ваш вопрос:

- Если «достройка» заключается в создании дополнительного строения к основному объекту капитального строительства, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п.4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

- Если «достройка» предполагает, что на земельном участке будет размещено некапитальное строение, то по п. 19 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» получать разрешение на строительство не требуется на основании п. 2 ч. 17 ст. 51 Гражданского кодекса РФ. Более того, не нужно разрешения и на ввод в эксплуатацию такого строения.

Несмотря на то, что эти два вида объектов значительно отличаются друг от друга по правовому режиму, они оба должны соответствовать целевому назначению и установленному виду разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены, поскольку это определяет, какую деятельность можно вести на данной территории и какие объекты можно размещать.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, где представлен перечень видов разрешенного использования, в том числе «магазины», подразумевающее под собой размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Изначально собственнику важно иметь документы, удостоверяющие разрешенный вид использования, так как в зависимости от их наличия органы местного самоуправления будут решать вопрос о выдаче разрешения на строительство.

Вопрос достройки помещения довольно часто возникает именно в бытовых ситуациях. Большинство людей не преследуют своей целью создание себе или другим угрозы, например, возведением опасной хрупкой конструкции дома. Как показывают многочисленные прецеденты и судебная практика в целом, причиной может быть и практическое незнание градостроительных регламентов.

ООО «Сирень», являясь застройщиком спорного объекта капитального строительства, осуществляло реконструкцию объекта капитального строительства путем возведения пристройки без соответствующего разрешения. В течение долгого времени объект эксплуатировался, а руководство не проводило никаких мероприятий по оформлению нового объекта. Суд обязал ООО «Сирень» выплатить административный штраф в размере 250 000 рублей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 N 07 АП-4203/2019 по делу N А 03-19614/2018).

На практике можно столкнуться с инцидентами, когда ввиду разных причин, собственники начинают «переходить за рамки», используя земельные участки не по их целевому назначению.

Так, например, в Едином государственном реестре недвижимости может быть указано, что земельный участок относится к категории земель "земли населенных пунктов" и для него установлен вид разрешенного использования "размещение здания закрытой стоянки автомобилей", хотя земельный участок используется для производства мебели, дверей, окон, а часть здания - под кафе. Суд признает факт правонарушения и назначит административное наказание, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ (Постановление Судебного участка №10 Вятскополянского судебного района Кировской области по делу № 5-269/2017).

Схожие обстоятельства были в деле, рассмотренном Ярославским областным судом Ярославской области от 19 июля 2021 г. по делу № 30-2-453/2021:

Собственник земельного участка фактически использовал территорию для строительства гаража в качестве автомастерской. Он пытался обжаловать решение первой инстанции, аргументируя свою позицию тем, что отсутствует состав административного правонарушения. Как бы то ни было, суд не удовлетворил иск, так как в ходе проведенного обследования было установлено, что деятельность лица не соответствовала виду разрешенного использования, никаких изменений в ЕГРН не было, поэтому выводы об отсутствии состава не обоснованы.

Как мы видим, факт не целевого использования земельного участка часто становится основанием привлечения собственников к административному наказанию, поэтому во избежание подобных неприятностей, стоит обратить внимание на характеристики магазина для отнесения его к объекту капитального или некапитального строения.