Как оформить земельный участок без изменений в ДПТ и не достраивая 10% - вопросы и решения.

199₽ VIP

Землю надо выкупать в установленном порядке.

Из Вашего впороса следует, что была незавершенка и что не хватает 10 %.

Нет каких-то "волшебных" способов по оформлению..

Как вариант, используйте отклонение от предельных параметров.

ГрК РФ Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

1.1. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

1. Надо конечно смотреть договор, а так странное основание для отказа.

"Внесли изменения в ДПТ-пришел отказ, т.к. площадь застройки положена 40%, у нас 30%.".

Обычно указывается максимальная площадь застройки, а там строй без превышения

Здравствуйте Анастасия

Можете подать заявление о получении разрешения на оформление право собственности на земельный участок с учетом отклонений параметров строительства со ссылкой на ст. 40 ГрК (образец заявления прикреплен к ответу)

На основании п.3 Письмо Росреестра от 15.02.2021 N 14-02039/21@ "О рассмотрении обращения" Исходя из положений части 1 статьи 32 Закона N 218-ФЗ, внесение в ЕГРН сведений о категории земель осуществляется на основании принятого органом государственной власти или органом местного самоуправления решения (акта) об отнесении земельного участка к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Согласно п.5 Постановления Правительства от 1 октября 2020 года N 1591-

решение о подготовке изменений в документацию по планировке территории принимается и подготовка таких изменений обеспечивается федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими или юридическими лицами, которыми обеспечивалась подготовка такой документации по планировке территории (далее - инициатор). (Пункт в редакции, введенной в действие с 18 февраля 2023 года постановлением Правительства Российской Федерации от 8 февраля 2023 года N 176. )

____

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги: 1) поступление в Администрацию уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления Администрацией в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории; 3) заявленные параметры отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не соответствуют требованиям технических регламентов;

www.gosuslugi.ru

______

С уважением юрист Марьяна Николаевна

С 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) норма утратила силу.

Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (смотрите гл. V.1 ЗК РФ).

В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которых прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д 23 и-389 "О разъяснении законодательства".

Согласно пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

То есть на момент перезаключения договора аренды должны сохраняться основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов (из предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При этом п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф 09-8417/19 по делу N А 07-2792/2019: Названным Законом внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы названного Кодекса предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф 03-5039/15 по делу N А 51-34574/2013: Законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса РФ предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Вместе с тем объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением (смотрите п. 7 ст. 1 ФЗ N 218).

На данные объекты правила п. 1 ст. 39.20, подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не распространяются.

В этой связи смотрите (по аналогии): апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 11 июля 2019 г. по делу N 33-1290/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 марта 2019 г. по делу N 33-4338/2019.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом же случае данный земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику ОНС, что исключает возможность применения данной нормы повторно.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2019 г. N Ф 04-3333/19 по делу N А 81-10211/2018: В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2019 г. N Ф 09-7989/19 по делу N А 76-34553/2018: Положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принятие мер к освоению арендованного земельного участка, иные обстоятельства, на которые ссылается кассатор и которые были приняты судом первой инстанции во внимание при рассмотрении дела, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В этой связи смотрите: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2020 г. N Ф 07-719/20 по делу N А 56-24889/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф 04-3388/19 по делу N А 70-17344/2018; разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. "О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства").

В связи с изложенным нами не усматриваются основания для перезаключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без пр

Здравствуйте Анастасия!

Вы в соответствии с п.3.2. ст. 45 Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены ГрК РФ в случае отказа в согласовании документов планирования территории можете направить протокол разногласий с согласительную комиссию, где обосновать все Ваши доводы

При этом, рекомендую, как вы и указали, сослаться на наличие прохождения канализационного коллектора по участку, что в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. N 74 Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" создает санитарно-защитную зону в 5 метров. Если канализация самотечная, то 3 метра.

Это возможно Вам и хватит для корректировки Ваших 10% отклонения, которые Вы можете применить по правилам ст. 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства ГрК РФ

1.1. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Оформить участок можно путем только выкупа.

Либо обратиться в администрацию по вопросу оформления права собственности либо через суд.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

- см. ст. 40 ГрК РФ

Здравствуйте,

Чтобы оформить землю в собственность под построенным зданием, необходимо иметь правильно оформленную документацию.

Если площадь застройки планируется положить на 30%, а раздел участка ДПТ не предусмотрен, то необходимо внести изменения в проект ДПТ и получить соответствующее разрешение на строительство.

Если предельные параметры не соответствуют требованиям, то можно обратиться в организации, ответственные за градостроительство и землепользование, с просьбой о выдаче разрешения на использование земельного участка с отклонением от предельных параметров.

В этом случае необходимо подтвердить, что участок находится под влиянием канализации.

Ст. 40 ГрК РФ