Как продать коммерческое помещение без уплаты налога с продажи и сменить собственника вместе с арендатором?

199₽ VIP

Здравствуйте АНДРЕЙ, доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК, ст. 209 НК, п. 1 ст. 210 НК). На основании п. 1.1 ст. 224 НК доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%. На основании подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи нежилой недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 250 000 рублей. При этом ст. 217 НК установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК). В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК).

Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина от 17.03.2020 № 03-04-07/20343). То есть если нежилое помещение каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности. В рассматриваемом случае недвижимость в предпринимательской деятельности не использовалась, но находилась в собственности менее трех лет (с 2020 года), соответственно, доход от ее продажи облагается НДФЛ.

Обращаем внимание, что налоговая база по НДФЛ по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК. В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. ЭТО ВАШ СЛУЧАЙ! Иными словами, если доход от продажи недвижимости окажется меньше кадастровой стоимости этого помещения, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости.

Всего вам хорошего.

Здравствуйте Андрей

Начну со 2 вопроса: к продаже коммерческой недвижимости не применяется 0 ставка, за что купил, за то и продал. Данная льгота относится при продаже недвижимости физлицом, которое не использовалось в предпринимательской деятельности с извлечением прибыли

___

Имущественный вычет при продаже недвижимости не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и которые использовались в предпринимательской деятельности.

___

Согласго Письмо ФНС России от 23.12.2020 N БС-4-11/21203@ "По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества" (вместе с Минфина России от 11.12.2020 N 03-04-07/108943)

Физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, вправе при исчислении налоговой базы по НДФЛ применить профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

__

Вывод: у вас не получится освободиться от уплаты налога. Можете продать за ту же сумму, что и купили, без разницы, то будет налог 13% от дохода. И 0.7% не применяется так как недвижимость используется в коммерческих целях.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

1. Согласно пункту 17.1 ст 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более года.

Но нормы данного пункта не распространяются на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности.

Если вы продаете коммерческую недвижимость, то согласно статьи 209 НК РФ налог платится с полученного дохода, это разница между ценой покупки и ценой продажи, при условии цена продажи выше. Чем цена покупки.

Если вы свою коммерческую недвижимость будете продавать по цене покупки, 4,5 млн руб, то у вас не будет дохода и соответственно не нужно будет платить налог. Если кадастровая стоимость вашей недвижимости-- 5871667.74 руб. то,согласно статьи 214.10 НК РФ нельзя продавать недвижимость по цене ниже 70 % от ее кадастровой стоимости. 4,5 млн руб от 5871667,74 руб-это около 76 %,так что здесь все у вас нормально в плане цены продажи.

2.Тоже самое относится и квартире-одинаковая цена покупки и продажи квартиры - освобождает вас от уплаты налога при продаже квартиры

Вы можете продать помещение по стоимости не менее 70% от кадастровой стоимости.

При этом можно использовать налоговый вычет до 250 тыс. руб.

Минимальный срок владения таким имуществом составляет 5 лет.

Если продадите по цене покупки, налога у Вас не будет. Но 3-ндфл подать следует в ФНС.

По общим правилам расчет налога происходит от дохода, полученного с продажи недвижимости.

Но она должна быть больше или равна кадастровой стоимости помещения, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7.

Если полученная сумма больше, чем цена продажи, то в расчет будет браться именно эта сумма.

- см. ст. 217, 217.1, 220 НК РФ

Здравствуйте, Андрей! Давайте по порядку.

1. Прошло ли 5 лет или нет не имеет правового значения, т.к. продается коммерческая недвижимость. А это значит, что льгота на долгосрочное владение в данном случае не действует, т.к. согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Так что для минимизации налогообложения продавайте по цене не дороже, чем купили, т.к. можно уменьшить сумму дохода на сумму расходов, связанных с приобретением продаваемого объекта.

2. Да. Если продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ, если объект был приобретен после 1 января 2016 года), то налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) платится с разницы между продажной ценой (если право собственности перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

1. В России для получения вычета из налога на прибыль по операции продажи объекта недвижимости необходимо учесть следующие условия:

- Объект недвижимости должен находиться в собственности более трех лет на дату продажи.

- Вычет по налогу на прибыль применяется только в случае, если вы получаете доход от осуществления предпринимательской деятельности. В вашем случае, поскольку помещение сдается в аренду, вы можете применить этот вычет.

- Сумма вычета составляет разницу между суммой продажи и балансовой стоимостью объекта недвижимости.

Таким образом, вы можете продавать помещение по стоимости, которая превышает балансовую стоимость (в данном случае, кадастровую стоимость), чтобы избежать уплаты налога на разницу после продажи.

2. Отношения при продаже коммерческой недвижимости регулируются другими правилами, чем при продаже квартиры. Основной критерий для получения вычета из налога на прибыль является срок собственности объекта недвижимости. Если соблюдены необходимые условия, вы можете применить вычет.

Ст.ст. 217, 217.1, 220 НК РФ