Подтопление земельного участка, взятого в аренду на 10 лет в 2015 г. - возможность снижения арендной платы и ее размер

199₽ VIP

Здравствуйте, Анастасия! Можно попробовать снизить стоимость аренды на основании ст.451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно п.1 ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Сумму Вы определяете самостоятельно, можете посоветоваться с риэлтором. Но если землю нельзя использовать по назначению, то резонно говорить о моратории на взимании арендной платы, то есть снизить ее до нуля.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Здравствуйте, Анастасия!

Можно поставить вопрос о расторжении договора.

В связи с тем, что существенно изменились обстоятельства (ст. 450, 619, 620 ГК РФ).

С предложением об изменении условий договора можно обратиться. Т.е написать письмо в администрацию, но обязанности менять условия у них нет.

Поэтому в итоге выйдите все равно на расторжение.

Здравствуйте Анастасия!

В этом случае арендатор земельного участка в своем требовании снизить величину арендной платы должен исходить из того, что ограничения использования земельных участков, расположенных в зоне затопления и подтопления, изложены в ст. 67.1 Предотвращение негативного воздействия вод и ликвидация его последствий ВК РФ

Ч. 3 этой статьи предусматривает создание в зонах подтопления системы инженерной защиты которой в границах зон затопления объектов, расположенных в ней

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом и по аналогии с нормами ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы... в связи с невозможностью использования имущества

На это прямо указал и Верховный Суд РФ в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции"

Вы вправе изменить существенные условия договора, в связи с данными обстоятельствами, в порядке ст. ст. 450,451 ГК РФ.на сколько, нужно исходить из рыночных цен.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Арендную плату, если участок находится в зоне подтопления можно снизить, такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ (при условии, что данные недостатки не были оговорены при заключении договора): Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

На сколько можно снизить размер арендной платы законодательством России ни как не определено.

В статье 612 ГК РФ говорится только о соразмерном уменьшении.

Здесь нужно делать сложные расчеты для определения - на сколько уменьшились потребительские свойства вашего земельного участка в результате нахождения в зоне подтопления.

Но Ваш арендодатель может не согласиться с такими расчетами и тогда вопрос по снижению арендной платы придется решать в судебном порядке. В общем для снижения размера арендной платы вам придется сильно постараться

Анастасия, здравствуйте 🤝

Для определения возможности снижения арендной платы в результате затопления земельного участка в 2018 году, необходимо обратиться к договору аренды. Каждый договор аренды может иметь свои особенности, поэтому важно изучить его условия.

———————

В некоторых случаях, если земельный участок оказывается непригодным для использования в результате стихийного бедствия или иных обстоятельств, арендатор может иметь право на снижение арендной платы или даже расторжение договора.

Однако, это зависит от конкретных условий договора и законодательства РФ

Особо отмечу, что согласно статьи 450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С уважением, Дарья Алексеевна!

В данном случае необходимо обратиться к договору аренды и проверить наличие соответствующих положений, касающихся последствий возникновения зоны подтопления или других форс-мажорных обстоятельств. В договоре могут быть установлены условия, предусматривающие снижение арендной платы или другие меры, применяемые в случае невозможности использования участка по причине подтопления.

В случае отсутствия прямого указания в договоре аренды на подобные обстоятельства, можно обратиться к общим положениям гражданского законодательства, которое предусматривает возможность изменения условий договора в случае существенного изменения обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ). Для применения данной нормы, необходимо доказать, что изменение обстоятельств является существенным и приводит к невозможности использования участка в соответствии с его предназначением.

Ст.ст. 450-451 ГК РФ