Какие риски есть при покупке комнаты в общежитии через договор цессии? Так как, продавец должен получить отказы у всех собственников в общежитии, чтобы избежать этой продедуры и 2-х месяцев ожидания, риэлтор предложил оформить договор купли-продажи через договор цессии, т.е. на основании договора займа денежных средств, продавец не смог вернуть деньги и отдает недвижимостью. Могут ли родственники оспорить в дальнейшем этот договор и потребовать комнату назад? Могут ли возникнуть какие то проблемы в дальнейшем? Понимаю, что лучше подождать 2 месяца и оформить через договор купли-продажи, но комната понравилась не хочется упускать и есть риск, что кто-то то из соседей захочет тоже ее купить.
Есть два варианта:
1. Заключение предварительного договора. В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (о праве принудить к заключению основного договора через суд). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
2. Указанный вами способ через уступку займа более сложен и не надёжен. Он не влечет обязанности заключать соглашение об отступном (передачи недвижимости в собственность вместо выплаты займа).
Спросить
Здравствуйте Наталья
Согласно ст.388 ГК РФ договор уступки право требования предусматривает передачу право требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию).
___
Если я правильно поняла вы хотите подстраховаться данным договором в случае намерения покупки комнаты лицами, которые имеют преимущественное право покупки в порядке ст.250 ГК РФ
___
Этим договором никак не будете застрахованы. Чтобы избежать ситуации, когда кто то может предложить выкуп комнаты нужно было регистрировать в росреестре залог комнаты в счет займа (ст.338-340 ГК РФ)
___
То есть в любом случае право преимущественной покупки не избежать, либо нужно оформлять договором дарения по ст.572 ГК РФ и расторгать договор займа
___
Можно так же оформить предварительный договор купли-продажи по ст.429 ГК РФ, но и данный договор не спасет от претензии в случае, если лицо имеющее преимущественное право захочет купить комнату.
___
Так что самый верный и оптимально законный путь: подождать 1 месяц в порядке ст.250 ГК РФ и заключать дкп.
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Причём тут договор цессии?
Это договор отступного будет или новации.
Ну из обстоятельств дела и так будет видно, что это мнимая сделка и риск признания её недействительной достаточно высок.
И почему 2 месяца, когда всего месяц нужно ждать, выполните требования статьи 250 ГК РФ О преимущественном праве покупке и через месяц продавайте вернее покупаете.
Спросить
Здравствуйте, Наталья! Причем здесь заем (ст.807-810 ГК РФ), цессия (ст.388 ГК РФ) и попытка ухода от преимущественного права покупки, предусмотренного ст.250 ГК РФ. Не соглашайтесь. Могут конечно возникнуть проблемы. Лучше уж соблюсти порядок преимущественного права покупки. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".
Спросить
Добрый день. Договор цессии подразумевает оформление несуществующего договора займа, который будет расторгнут судом после обращения соседей в суд. Если хотите все делать по закону, то рекомендую выполнить условия преимущественного права покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ. Такую сделку соседи, которые имеют преимущественное право покупки отменят через суд, если пожелают приобрести ее. И суд может поверить подлинность договора займа и цессии вынесением частного определения по ст.226 ГПК РФ. Такие сделки рискованные и могут повлечь негативные последствия для их участников. Желаете всё сделать по закону, следует дождаться ответа от соседей и если они согласятся на покупку комнаты. Не рекомендую заключать несуществующие договора, риелторы не всегда используют законные методы. Ваша сделка будет мнимой и притворной. Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Договор цессии это передача прав требования по задолженности. Таким образом, будет два несуществующих договора договор займа и договор цессии.
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Если вы желаете приобрести данную комнату законным путем, то нужно дождаться ответа от соседей и потом оформлять документы. В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ,продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Рекомендую дождаться месяц с момента уведомления о продаже и приобрести комнату на законных основаниях. Регистрация незаконных сделок с недвижимостью также может повлечь уголовную ответственность по ст.170 УК РФ epp.genproc.gov.ru
Спросить
