Договор аренды земельного участка с КУМИ - вопросы расторжения и сохранения

597₽ VIP

Все условия договора, в том числе и порядок его расторжения в одностороннем порядке, есть в Вашем договоре аренды.

Здравствуйте Сергей

КУМИ не вправе расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке , если нет нарушений по оплате и использованию ( п.9 ст.22 ЗК РФ). Если договор аренды заелючен на срок более 5 лет, такой договор аренды земельного участка расторгается только через суд в отсутствии нарушений

___

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Например, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не может быть расторгнут в связи с отменой органом местного самоуправления правового акта, на основании которого этот участок был предоставлен в аренду, поскольку такого основания для расторжения договора аренды законодательство не предусматривает (см. определение СК по гражданским делам ВС РФ от 18.11.2014 N 29-КГ14-3).

Общие основания прекращения аренды земельных участков предусматриваются нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Это означает, что к договору аренды земельного участка применяются правила ст.ст. 619 и 620 ГК РФ об основаниях досрочного расторжения договора по требованию соответственно арендодателя и арендатора.

___

Чтобы не было расторжения можно до истечения срока подать новое заявление о заключении нового договора

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Добрый день, Сергей.

1)Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ.

2)Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли: существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки; нарушение конкретных пунктов договора; нецелевое использование земли; невнесение арендной платы в установленные сроки; порча надела или расположенных на нем сооружений; сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

3)Просто так по инициативе расторгнуть не получится досрочно, данная процедура предусмотрено только по суду.

4)Процедура расторжения в одностороннем порядке стандартная, вам он направляет уведомление о расторжение и тут вы либо соглашаетесь, либо нет.

Если отказались, то он обращается в суд и доказывает причины расторжения, что сделать сложно, если все используется в рамках договора.

1. Расторжения договора в "одностороннем порядке" не существует.

В соответствии с положениями ст.450 ГК РФ договор расторгается по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения- по решению суда.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

"По требованию одной стороны" не значит, что в одностороннем порядке, так как роль другой стороны выполняет суд, который проверяет наличие в законе или в договоре оснований для расторжения и фактическое наличие обстоятельств, которые бы соответствовали таким основаниям.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Кроме того, договор не только может быть расторгнут, но и прекращен по независимым от сторон причинам (например, в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Кроме расторжения договора аренды возможен также отказ от исполнения договора по заявлению одной из сторон, он регулируется ст.450.1 ГК РФ. Основания для отказа устанавливаются законом или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст.450.1 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.4 ст.450.1 ГК РФ).

2. Для предотвращения расторжения вы вправе заявлять в суде возражения. Например, доказывать, что отсутствуют установленные законом или договором основания для расторжения договора по требованию одной стороны договора. либо отсутствуют юридические факты, с которыми связано использование предусмотренных законом или договором оснований.

Либо подавать заявление в суд о признании недействительным уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора так как нарушены условия или основания такого отказа.

3. Процедура расторжения договора по требованию одной стороны только судебная.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Здравствуйте Сергей!

Юристы, как правило не занимаются допущениями типа "Может ли...", "Если...", Что будет..." и т.п.

Может ли КУМИ в одностороннем порядке расторгнуть данный договор с нами.

В соответствии со ст.46. Основания прекращения аренды земельного участка ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя как по основаниям ст. 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя ГК РФ, так и ст.45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком ЗК РФ

В частности это по ст.619 ГК РФ:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

По ст.45 ЗК РФ:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

- создании или возведении на земельном участке самовольной постройки

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Что надо нам предпринять что бы не было этого расторжения не было

Надо выполнять все указанные условия

Какая процедура расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Существует два пути:

а) Претензионный порядок

Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения

б) Судебный порядок

В соответствии с п.2 ст. 450. Основания изменения и расторжения договора ГК РФ по требованию одной из сторон договор может бть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором

Основное условие такого расторжения это существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению.

КУМИ (Комитет по управлению муниципальным имуществом) может расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке, если это предусмотрено условиями договора или законом.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушает условия договора, например, не платит арендную плату в срок или использует земельный участок не по назначению.