Как правильно оформить продажу квартиры, зарегистрированной в БТИ в 1995 году, чтобы избежать налога?

Ранее возникшие права на объекты недвижимости, приобретенные до 31.01.1998, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. При этом если правообладатель хочет продать или подарить такой объект недвижимости, ему обязательно нужно зарегистрировать на него свое право. Пошлина при этом не оплачивается.

Т.е. сначала регистрируете на себя, потом на покупателя.

Срок нахождения недвижимого имущества в собственности физического лица для целей налогообложения исчисляется с момента возникновения права собственности такого лица на это имущество в соответствии с требованиями ранее действовавшего законодательства. Т.е. если право возникло в 1995 году, то платить 13 % не придется.

Если отказываются внести запись в реестр о ранее возникшем праве, то нужно разбираться. По недвижимость в городах требовалось не только зарегистрировать договор в БТИ, но и нотариальная форма. Если что-то нарушено, то "ранее возникшее право" могло и не возникнуть.

Согласно п.1 ст.69 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Это означает, что дата регистрация права не имеет значения, право собственности у вас возникло раньше, минимальный срок владения квартирой до её продажи соблюдён, никакого НДФЛ вам платить не потребуется.

На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Однако, в вашей ситуации предусмотрено как раз иное— ранее возникшие права действительны без регистрации. Поэтому дата их возникновения подтверждается документами, выданными на момент возникновения права собственности по действовавшему в этот момент закону.