Изменение объекта при покупки дома через опеку

199₽ VIP

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Здравствуйте уважаемая Дарья!

В рассматриваемом случае с учётом того что Вы имеете согласие опеки на покупку конкретного объекта, идействует еще 3 месяца (ст.21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"), то проблем не должно возникнуть.

И полагаю что Вы не потеряете Ваших покупателей, так как и сроки Вы не нарушаете. В этой связи не вижу оснований для беспокойства.

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте!

Если вы выйдете на сделку с вашими покупателями, а затем в течение месяца найдете новый дом и согласуете его с органами опеки, то юридические последствия могут возникнуть. Согласно статье 28 Гражданского кодекса РФ, сделки с участием несовершеннолетних должны быть одобрены органами опеки и попечительства. Если сделка была совершена без их согласия или с нарушением установленных ими условий, она может быть признана недействительной. Кроме того, органы опеки могут потребовать возмещения убытков, причиненных несовершеннолетнему в результате такой сделки.

Поэтому перед тем, как выйти на сделку с покупателями, вам следует убедиться в том, что вы сможете найти новый дом и согласовать его с органами опеки в течение месяца. Если же вы не уверены в этом, то лучше отложить сделку до тех пор, пока не найдете подходящий вариант.

Как указано в параграфе 3.1. (Последствия совершения сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства или в нарушение его условий) Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка (направлены письмом Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780), получение разрешение ООиП - это обязательное, законом установленное условие для совершения сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, предусмотренное статьей 37 ГК РФ и статьями 19 - 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве".

В соответствие со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является недействительной. При этом следует применять пункт 2 статьи 168 ГК РФ и статьи 174.1 ГК РФ для квалификации сделки, совершенной в отношении имущества несовершеннолетнего без предварительного разрешения (согласия) ООиП.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка - это сделка, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом, она недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Последствия недействительности сделки заключаются в необходимости для каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях - также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъясняет Верховный Суд РФ, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылка на рекомендации: www.consultant.ru

[b]Однако, в вашей ситуации, если вы получите последующее разрешение на покупку другого дома, у органа опеки и попечительства не будет оснований предъявлять иск о применении последствий недействительной сделки, так как права ребенка могут быть защищены покупкой дома, указанного в разрешении[./b]

Согласно законодательству, в ситуации, когда несовершеннолетние являются собственниками доли в продаваемом жилье, сделка купли-продажи требует обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В вашем случае, поскольку объект (дом), на который предполагалось приобретение нового жилья, был одобрен опекой, то замена этого объекта на другой в течение 3-месячного срока, скорее всего, будет возможна, но с соблюдением ряда условий:

1. Согласно ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве", любое изменение условий сделки, связанное с улучшением или ухудшением положения несовершеннолетних, требует получения нового разрешения органа опеки и попечительства.

2. Вам необходимо будет повторно обратиться в опеку, предоставить документы на новый объект недвижимости и получить их согласие на приобретение этого дома.

3. Важно, чтобы новый объект недвижимости по своим характеристикам (площадь, количество комнат и т.д.) был не хуже, чем первоначально одобренный опекой. Иначе могут возникнуть проблемы с получением нового согласия.

Таким образом, юридических проблем при замене объекта недвижимости в рамках 3-месячного срока, скорее всего, не возникнет, но потребуется повторное согласование с органом опеки. Главное, чтобы новый дом отвечал интересам несовершеннолетних собственников.