Как убедить третьего собственника продать свою долю в коммерческом здании? Какая выгода для двух клиентов от такой сделки?

796₽ VIP

Здравствуйте!

Так может третий собственник захочет выкупить доли?

В ином случае придется искать других покупателей, опять же, с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Но стоимость доли при продаже всего здания, конечно же, будет выше, чем при продаже долей отдельными договорами.

С другой стороны, третьему сособственнику стоит сказать о том, что при продаже двух долей может оказаться так, что новые покупатели могут ему и не понравиться настолько, что и ему впоследствии придется продать свою долю.

При этом от таких сделок пострадают все продавцы.

Принудить же продать свою долю помимо его воли невозможно.

Здравствуйте, уважаемая Жанна!

При продаже доли одной сделкой

во-первых, здание продается быстрее;

во-вторых, стоимость здания выше;

в-третьих, не придется тратиться на услуги нотариуса ( ст 42 ФЗ РФ о государственной регистрации недвижимости).

Здравствуйте. Убедить третьего собственника можно, показав ему финансовую выгоду: продажа доли одновременно с другими владельцами обычно повышает итоговую цену объекта, так как инвесторы предпочтут купить здание целиком, а не в долях. Также объясните, что совместное владение накладывает ограничения на использование и управление объектом (ст. 246 ГК РФ), а продажа избавит от этих сложностей. Двум собственникам выгодно убедить третьего продать долю, так как продажа всего здания целиком увеличит его стоимость и упростит сделку. Для покупателей приобретение всего здания дает полный контроль над объектом, избегая сложностей совместного владения и повышая его инвестиционную привлекательность.

Удачи в разрешении вопроса и успешной сделки!

Здравствуйте!

Если третий собственник не согласен на продажу, это может снизить стоимость их долей, так как потенциальные покупатели могут быть не заинтересованы в приобретении долей, если не смогут получить полный контроль над объектом.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли. Это означает, что если третий собственник откажется от продажи своей доли, то два других собственника могут столкнуться с трудностями при продаже своих долей посторонним лицам.

Выгода клиентов, которые желают приобрести все три доли, заключается в том, что они смогут получить полный контроль над объектом недвижимости. Это может значительно повысить стоимость инвестиции и упростить управление объектом.

Кроме того, наличие единого владельца (или группы владельцев) позволяет избежать возможных конфликтов между собственниками и упрощает процесс управления общим имуществом. С точки зрения бизнеса, покупка всех долей может открыть новые возможности для использования недвижимости.

Для двух собственников важно убедить третьего в целесообразности продажи его доли или найти способы для достижения согласия. Это может включать обсуждение условий сделки или предложение более выгодных условий для третьего собственника.

Когда в одном объекте недвижимости много совладельцев, управление им становится сложнее. Различные мнения и интересы могут затруднять принятие решений по эксплуатации, ремонту и развитию объекта. Продажа всех долей одному покупателю позволит упростить процесс принятия решений и снизить административную нагрузку.

При наличии одного покупателя, готового приобрести весь объект целиком, стоимость каждой отдельной доли может возрасти. Покупатель, заинтересованный в приобретении всего здания, может предложить более высокую цену, поскольку владение всем объектом дает больше возможностей для его использования и развития.

Поиск нескольких покупателей для разных долей может занять больше времени и потребовать дополнительных затрат на юридические услуги, оценку и оформление сделок. Продавая здание целиком, владельцы могут сократить эти расходы и ускорить процесс продажи.

Выгода потенциальных покупателей:

1. Контроль над всей недвижимостью:

Владение всеми долями позволяет новым владельцам полностью контролировать использование и развитие объекта. Они смогут самостоятельно принимать решения о ремонте, аренде, реконструкции и других аспектах эксплуатации здания без необходимости согласования с другими собственниками.

2. Возможность объединения долей:

Если покупатели планируют использовать здание под единый бизнес-проект, объединение всех долей в одних руках позволит избежать конфликтов интересов и обеспечит более эффективное управление активом.

3. Потенциал для увеличения доходности:

Полный контроль над объектом может открыть новые возможности для повышения его рыночной стоимости через улучшение инфраструктуры, привлечение арендаторов или изменение назначения помещения. Например, если здание используется неэффективно, новый владелец может оптимизировать его эксплуатацию и увеличить доходы от аренды.

Заключение:

Двое собственников заинтересованы в том, чтобы третий продавец согласился на продажу своей доли, потому что это упрощает процесс управления зданием, повышает общую стоимость объекта и экономит ресурсы на поиск нескольких покупателей. Потенциальным покупателям выгодно приобретать все доли сразу, так как это обеспечивает полный контроль над недвижимостью и открывает перспективы для увеличения её доходности.

ст. 250 Гражданского кодекса РФ

Здравствуйте Жанна!

В рассматриваемом случае, в целом продать (ст.454 ГК РФ) долю в праве собственности при отсутствии содействия со стороны другого владельца дома можно.

И собственник доли (209 ГК РФ) в праве собственности на имущество при ее продаже постороннему лицу обязан соблюдать преимущественное право покупки, имеющееся у других собственников долей в том же имуществе (ст.250 ГК РФ).

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте, Жанна! Для продажи всего объекта целиком нужно общее согласие в силу положений ст.246 ГК РФ:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если хотя бы один не согласен, то двое других могут заинтересовать его большей выплатой доли ему в счет его доли, но сами при этом потеряют. Но иначе ведь он не согласен вообще продавать. Так что если интерес здесь у 2 собственников продать подороже, то т.к. объект целиком будет продать выгоднее, то нужно уступить 3-ему собственнику, уступив больше по ДКП в его пользу. В противном случае придется продавать доли с соблюдением преимущественного права покупки (ст.250 ГК РФ), но ведь покупатель не согласен покупать доли. Ему нужен объект целиком. Так что сделка может просто не состояться. А так 3-ий собственник не обязан продавать свою долю. Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Из вопроса таких оснований не усматривается.

согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ, любое распоряжение имуществом в долевой собственности должно обсуждаться всеми собственниками, и согласие всех участников необходимо для продажи всего объекта целиком.

Возможные стратегии взаимодействия

Для того чтобы убедить третьего собственника продать свою долю, можно рассмотреть несколько стратегий:

- Увеличение финансового вознаграждения: Один из наиболее очевидных способов - предложить третьему собственнику более выгодные условия продажи. Два других собственника могут быть готовы предложить ему большую сумму, чем рыночная стоимость его доли, например, в обмен на согласие на продажу. Это может быть важно, поскольку, как вы указали, продажа всего объекта в целом может обеспечить более высокую итоговую цену, что делает предложение для третьего собственника более привлекательным.

- Преимущества от продажи: Убедите третьего собственника о преимуществах от продажи его доли:

- Устранение рисков: Обсудите, как продажа его доли может устранить возможные риски, связанные с дальнейшей эксплуатацией здания в качестве долевого собственника (например, неопределенность, отсутствие контроля).

- Ликвидность средств: Объясните, что за счет продажи он получит ликвидные средства, которые могут быть использованы на более выгодные инвестиции.

- Обсуждение новых возможностей: Поделитесь своими планами относительно будущего использования здания. Если покупатели планируют делать серьёзные улучшения или делать инвестиции в здание, это может повысить привлекательность объекта и для третьего собственника (меньше арендных пустующих мест, более стабильный доход).

Здравствуйте!

Покупка здания в составе единого объекта или при условии приобретения всех долей значительно упростит управление и использование здания для новых собственников. В случае частичного приобретения каждый новый владелец приобретет права и обязанности долевой собственности (ст. 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)), что подразумевает необходимость согласования решений с третьим собственником, в том числе по вопросам реконструкции, капитального ремонта, сдачи в аренду общих помещений, установления порядка пользования и т.д.

Оставление части здания в собственности несогласного собственника может привести к спорам, связанным с использованием общих площадей, порядком распределения расходов на содержание и даже планами по строительным изменениям или перепрофилированию здания.

Для покупателей наличие всех долей в собственности может означать более выгодные условия владения, что может повлиять на цену продажи. Если объект будет продаваться целиком, покупатели могут быть готовы предложить более высокую цену.

Таким образом, заинтересованность двух собственников в продаже третьей доли может быть связана с тем, что продажа единого объекта целиком является более выгодной и уменьшает риски для покупателей.

Выгода для потенциальных покупателей

Покупка здания как единого объекта дает покупателям ряд преимуществ:

Покупка всех долей в праве позволяет покупателю владеть зданием на праве единоличной собственности, что снимает необходимость согласования действий с другими сособственниками. Это позволяет свободно распоряжаться зданием, в том числе проводить изменения, сдавать в аренду или перепрофилировать под нужды бизнеса без ограничений. Таким образом, собственники не зависят от ст. 247 ГК РФ, которая требует согласования порядка пользования долевыми собственниками.

Единое владение объектом или наличие всех долей позволяет покупателям оперативно управлять зданием, регулировать аренду, сроки и условия ремонта. Практика показывает, что значительная часть потенциальных инвесторов отказывается от покупки частичных долей в коммерческих объектах из-за сложности согласования управленческих решений с другими сособственниками.

Владение всей площадью здания позволяет потенциальным собственникам оптимизировать расходы на содержание, так как собственники смогут самостоятельно распределять расходы, проводить ремонты, обслуживать коммуникации без необходимости компенсировать доли третьих лиц.

Законодательство не обязывает сособственников продавать свои доли в случае отказа, так как каждый из них вправе распоряжаться своей долей самостоятельно (ст. 209 ГК РФ). В то же время, третьему собственнику нельзя навязать принудительный выкуп его доли.

Если третий собственник категорически против, два других собственника имеют возможность продать свои доли в частичном порядке, но это может снизить привлекательность сделки и, как следствие, цену продажи. В этом случае покупатели будут вынуждены приобретать здание на условиях долевой собственности, что, как уже было указано, усложняет владение и управление имуществом.

Уважаемая Жанна, здравствуйте!

Два собственника, которые хотят продать свои доли, могут быть заинтересованы в продаже всего объекта целиком, поскольку это может быть более выгодно с финансовой точки зрения. Продажа всего объекта целиком может привлечь больше покупателей и, соответственно, более высокую цену, чем продажа отдельных долей. Если третий собственник не согласен на продажу, они могут попытаться договориться с ним, предложив более выгодные условия, чтобы убедить его продать свою долю.

-----------

Покупатели, которые заинтересованы в приобретении всего объекта, скорее всего, хотят избежать ситуации, когда они становятся совладельцами с третьим собственником. Это может быть связано с тем, что управление и использование объекта может быть затруднено, если у одного из собственников иные планы или интересы. Покупка всего объекта позволяет избежать таких сложностей и получить полный контроль над имуществом.

Да, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех собственников. Если третий собственник не согласен на продажу, два других могут продать только свои доли, соблюдая преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ). Это означает, что они должны сначала предложить свои доли третьему собственнику на тех же условиях, на которых они предлагают их другим покупателям.

В такой ситуации ключевым моментом является переговоры. Двум собственникам может быть выгодно предложить третьему собственнику условия, которые его устроят, чтобы он согласился на продажу. Это может быть, например, более высокая цена за его долю или другие условия, которые будут для него привлекательны.

---------

В конечном итоге, успех сделки будет зависеть от способности всех сторон прийти к взаимовыгодному соглашению. Если компромисс не будет достигнут, два собственника могут быть вынуждены продать свои доли отдельно, что может быть менее выгодно для всех участников.

С уважением, Дарья Алексеевна!

Здравствуйте, Жанна!

1. Клиенты могут быть заинтересованы приобрести все помещение, а не доли в нем, так как в будущем, долевая собственность - это как правило проблема, разногласия, недопонимания.

Придется брать разрешения от третьего собственника, чтобы что-то сделать со зданием, не смогут друг без друга действовать собственники. Это так называемая зависимость друг от друга.

Согласно ст. 247 ГК РФ,

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Таким образом, захотят клиенты (2 собственника) поменять например дверь или коммуникации, и не смогут это сделать без согласия третьего долевого собственника.

А будучи собственником всего помещения, никакие согласия брать не нужно будет.

3. Принудительно обязать третьего собственника к продаже его доли нельзя, ведь согласно ст.209 ГК РФ,

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Кроме того, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ,

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Тут клиентам остается лишь делать выбор - покупать 2 доли из трех, либо постараться, чтобы заинтересовать третьего собственника продать свою долю, например выгодной ценой.

Всех благ Вам!

Дополню свой ответ:

4. Кроме того, может третий собственник сам приобретет эти доли, ведь он имеет преимущественное право выкупа, согласно ст.250 ГКРФ.

5. Два собственника не вправе в обход третьего собственника продать свои доли постороннему лицу.

Может отказ третьего собственника продавать свою долю , указывает на его намерение купить две других доли и тем самым полностью стать единоличным собственником всего помещения.

6. Если два собственника нарушат требования ст. 250 ГКРФ, то третий собственник, имеющий желание выкупить эти доли переведет права покупателя на себя через суд.

Делайте все по закону, зачем вам судебные тяжбы и огромные судебные расходы.

С уважением!

Ответ отключен модератором

Смотрите, нельзя другого собственника принудить продать свою долю, даже через суд.

Собственники перед продажей своих долей обязаны уведомить другого собственника за месяц до продажи.

При отсутствии отказа или игнорировании уведомления, собственника продают свои доли по ДКП.

Рекомендую каждому собственнику оформить отдельный ДКП.

Сделку оформить через МФЦ.

- см. ст. 209, 250, 549 ГК РФ

В данном случае речь идёт об общедолевой собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

- см. ст. 247, 250, 549 ГК РФ

Заинтересованность двух собственников очевидна - покупатели, судя по всему, предлагают более высокую цену за долю при покупке здания целиком.

Что касается заинтересованности покупателей, то в данном случае они не хотят иметь в дольщиках постороннее лицо. Ведь в соответствии со ст. 247 ГК РФ:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Не исключены и другие мотивы, как у дольщиков, так и у покупателей. Поэтому при совершении сделки рекомендую быть очень внимательным. Для сопровождения сделки желательно пригласить юриста (ст. 779 ГК РФ).

Здравствуйте, Жанна! Выгода здесь очевидна - цена здания при продаже целиком будет значительно выше, чем продавать доли по отдельности. На это и надо акцентировать внимание третьего собственника. Кроме того, откуда у третьего собственника такая уверенность, что он потом вообще продаст свою долю? Новые владельцы двух долей могут позже не то что не захотеть купить его долю, но и продать свои приобретенные. Кроме того, продажа здания целиком не требует обязательного удостоверения сделки у нотариуса, что обязательно при продаже долей - а это тоже немалая сумма. Так, в силу положений части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением установленных указанной нормой случаев.