Покупка квартиры, возможные скрытые собственники

199₽ VIP

Купите иную квартиру, без чудес, ст. 549 ГК РФ

В выписке из ЕГРН — данные старого паспорта продавца.Вам первым делом необходимо попросить продавца до совершения сделки подать заявление на внесение изменений в ЕГРН. Данный вид действий для продавца является бесплатным. Сама регистрация изменений проходит быстро. 

2.Проверить выписаны ли все члены семьи из квартиры.

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним .

Всех собственников жилья можно узнать в ЕГРН,а что бы узнать кто зарегистрирован , нужно запросить справку о регистрации по форме 9.

Также можно оформить титульное страхование-от риска утраты собственности на недвижимость.Если после заключения сделки явиться один из владельцев,который не дал разрешение на продажу квартиры, и сделку признают недействительной, то страховка поможет вернуть деньги за покупку.

Здравствуйте, Валентин! В таком случае нотариально удостоверяют волеизъявление продавца, что на момент приобретения квартиры в браке не состояла, чтобы переложить ответственность на продавца в сделке купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

С учетом того, сколько времени прошло с приобретения квартиры, риск признания сделки недействительной минимален (ст.166-181 ГК РФ). В конце-концов Вы вправе применить исковую давность (ст.199 ГК РФ) в случае если вдруг нариусуется некий бывший супруг, претендующий на эту квартиру. Но претензии в данном случае будут к бывшей супруге, но никак не к Вам.

По российскому праву нотариальное согласие на отчуждение общего имущества требуется от супруга, а не бывшего супруга. Так что не важно, была ли она ранее в браке или нет. Даже если была, то у супруга была масса времени, чтоб разрешить этот спор в суде. И это довод.

Здравствуйте!

Да, когда мы не знаем о наличии/отсутствии потенциальных совладельцев недвижимости, - это ВСЕГДА потенциальный риск.

В данной ситуации речь идет о ЕДИНСТВЕННОМ варианте "совместного сособственника", ст. 34 СК РФ. Бывший (или НЕ бывший) муж.

1. Не буду разбирать ситуацию, когда возможно хитрая гражданка недружественной страны сочеталась браком до 2015 года в ином государстве (последующий брак(и) недействительны). Проверить информацию о наличии записи АГСа в Украине практически невозможно в настоящее время.

2. Территория РФ: если имело место быть замужество с гражданином РФ, то это можно проверить ТОЛЬКО попросив ее предоставить справку из ЗАГСа (о наличии/отсутствии записи, база общая). Получение такой справки - "5 минут" .Вам такую справку НЕ предоставят, к сожалению. Ст. 13.2 ФЗ-143.

3. Не думаю, что продавец представляет из себя аналог Маты Хари (шпионка века). Потенциальный риск по сделке есть, но...

4.

а) речь идет ТОЛЬКО об 1/2 доле (мужеской), поскольку,да, при наличии супруга на дату сделки (2015 год), он вправе объявиться и в 2025 году, и в 2030 году. Однако, он будет (вправе) оспаривать сделку,

б) но в такй ситуации одновременно будет произведен и раздел имущества.; ст.ст.196, 200 ГК РФ, 38 СК РФ;

в) при наличии новых собственников они будут привлечены к судебному процессу. Соответственно, ВПРАВЕ активно применять нормы права, защищаться. А именно: доказать суду, что новый собственник - ДОБРОСОВЕСТНЫЙ приобретатель. У добросовестного приобретателя изъять 1/2 (или всю квартиру) практически НЕВОЗМОЖНО. Ст.302 ГК РФ. Если, конечно, в данной ситуации не совершено преступление, не подделаны документы и т.п. Весь судебный спор сведется к тяжбе между возможным мужем и женой, суд будет рассматривать вопрос компенсации бедному мужу из лап "хитренькой" жены (безусловно, упростила возможную судебную ситуацию, но алгоритм прихода к единому судебному знаменателю достаточно четкий).

5. Таким образом, Вам (если уж очень хочется приобрести эту квартиру) надлежит создать образ непогрешимой добросовестности:

а) запросить от Продавца справку о наличии/отсутствии записи акта гражданского состояния на территории РФ;

б) провести сделку, оформить ДКП нотариально. Нотариус оформит заявление от Продавца, о том что она гарантирует, что не была в браке на момент покупки в 2015 году (таковы правила у нотариусов при оформлении ДКП). Плюс выписка из ЕГРН.

6. Соответственно, вот только так можно минимизировать потенциальный риск.

Еще отмечу, что, да, жизнь полна неожиданностей, но маловероятно, что в Вашей ситуации такие хитросплетения с большим количеством мужей со стороны Продавца. Если она слиняет за границу, то потенциальный, но маловероятный процесс будет происходить БЕЗ нее, но в отношении ДС, которые она, возможно, будет должна мужу.

Смотрите, в теории, бывший супруг (при наличии такого) может подать в суд.

Но здесь речь про граждан Украины идет.

Маловероятно, что украинский поданный обратится с иском в российский суд и обжалует сделку и признает её недействительной.

Тем более истекли давно сроки.

Вы добросовестный приобретатель.

Узнать по поводу брака не получится, Вам никто такой информации не предоставит, тем более из Украины.

Если вдруг будет подан иск в суд, на него подается возражение и применяется истечение срока исковой давности.

По общим правилам такой срок составляет 3 года.

Пока не видим здесь никаких рисков.

Информация о квартире проверяется по выписке из ЕГРН.

- см. ст. 196, 421, 549 ГК РФ, ст. 35, 56, 149 ГК РФ

Первое, что следует сделать перед покупкой — проверить правовой статус квартиры в Росреестре. Вам нужно убедиться, что:

- Продавец действительно является единственным собственником квартиры.

- Отсутствуют обременения на квартиру (ипотека, залог) и не зарегистрированы другие претензии на собственность (например, арест).

Скрытые собственники и брак

- Поскольку ваша продавец была гражданкой Украины на момент приобретения квартиры, вы правы, что некоторые данные о ее брачном статусе могут быть не доступны. Для проверки информации можно запросить выписку из ЗАГСа, если она вышла замуж в России. Кроме того, может быть полезно запросить информацию о возможных браках в Украине через компетентные органы.

Нотариальное удостоверение

- Вы можете попросить продавца нотариально удостоверить своё волеизъявление о том, что на момент покупки квартиры она не была в браке, а также предоставить информацию о своем семейном положении. Такой документ может снизить риски для вас как покупателя, поскольку в случае назначения ограничений на квартиру будущий иск о праве собственности можно будет адресовать только к продавцу.

Вероятность появления бывшего супруга

- Действительно, если окажется, что она была в браке на момент приобретения квартиры, теоретически её бывший супруг может иметь право на долю в квартире в случае расторжения брака, особенно если брак был зарегистрирован на момент приобретения имущества. Однако, согласно ст. 34 СК РФ, к общему имуществу супругов относятся лишь те активы, приобретенные в период брака, если иное не предусмотрено брачным договором.