Крым строительство дома

349₽ VIP

1. Правовое понимание реконструкции и строительства

Согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства (жилого дома) с заменой, восстановлением несущих конструкций, надстройкой, расширением и т. п. (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Реконструкция допускает сохранение основных характеристик объекта и расположение его на том же месте.

2. Отступы от границ соседних участков

Минимальные расстояния от здания до границы смежного земельного участка регулируются строительными нормами (Свод правил СП 53.13330.2019, п. 6.7):

Для жилого дома — не менее 3 метров;

Для хозяйственных построек — от 1 до 4 метров в зависимости от назначения.

Если старый дом построен вплотную к соседям (то есть этот норматив не соблюдался), то реконструкция с сохранением того же контура здания и границ возможна, но при условии, что реконструкция не изменит предельные параметры и расположение здания. Если же документы и правоустанавливающие нормы на наследственный дом не позволяют считать новое строительство реконструкцией (например, отсутствуют технические документы, подтверждающие статус здания и его параметры), то придется придерживаться градостроительных норм, в том числе соблюдать отступы не менее 3 метров от границы соседних участков.

3. Особенности наследства и оформления земельного участка

Если земельный участок достался по наследству вместе с домом, важно убедиться, что:

Право собственности на участок зарегистрировано (в ЕГРН);

Правоустанавливающие документы подтверждают право собственности или пожизненного наследуемого владения;

Существуют межевые планы, подтверждающие границы земельного участка.

В случае отсутствия точного закрепления границ или строительства вне утвержденного «пятна застройки» могут возникнуть сложности с выдачей разрешительных документов на реконструкцию или строительство (ст. 222 ГК РФ — защита прав соседей).

4. Как действовать в вашей ситуации

Если у вас есть техническая документация и старый дом официально зарегистрирован, можно оформить реконструкцию с сохранением параметров и расположения. Для этого требуется подать уведомление о планируемой реконструкции (ст. 51.1 ГрК РФ) в соответствующий орган местного самоуправления;

Если таких документов нет, или планируется значительное изменение параметров или расположения здания по сравнению с «старым» домом, необходимо проектировать новое строительство с соблюдением требований по отступам от границ (минимум 3 м для жилого дома);

В случае сомнений и конфликтных ситуаций рекомендуется получить градостроительный план земельного участка (ст. 57.3 ГрК РФ), в котором будет определено разрешённое «пятно застройки» с учетом всех градостроительных норм и ограничений;

В соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик, который планирует построить или реконструировать жилой дом, подаёт уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в орган местного самоуправления.

При возведении объектов капитального строительства необходимо соблюдать Правила землепользования и застройки:

- От границы земли с уличной стороны до дома должно быть расстояние 5 метров или больше.

- От участков соседей или границ проезда до дома должно быть 3 метра или больше, что соответствует ст. 30 "Правила землепользования и застройки" "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025).

Добрый день!

В границах старого можете провести реконструкцию. Либо если Вы будете выходить за границы старого то все равно нужно соблюдать минимальные нормы по отступам. Смотрите свой ГПЗу,ст.57.3 ГрК РФ.Именно в нем указаны минимальные отступы, которые Вы должны соблюсти.

Если у Вас будет уменьшение отступа, то лучше получить в администрации разрешение на отклонение от предельных параметров.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства реглмаентвоано ст.40 ГрК РФ

www.consultant.ru

Кроме того, Вам нужно подать в адмнистрацию уведомление о начале реконструкции и получить уведомление о соответствии,ст.51.1 ГрК РФ.

Если Вам нужна дополнительная консультация можете обратиться к любому юристу в личку .

Если на вашем участке ранее был старый дом, вплотную примыкающий к соседним участкам, и документы позволяют рассматривать предстоящие работы как реконструкцию (а не новое строительство), то можно сохранить существующие границы застройки без необходимости отступать от соседских границ на нормативные 3 метра. При этом под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, например, перепланировка, перестройка, надстройка без выделения нового самостоятельного объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Однако для проведения реконструкции необходимо получить уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) согласно ст. 51.1 ГрК РФ. Если параметры объекта не меняются существенно и реконструкция не затрагивает несущие конструкции (что подтверждается заключением лицензированной организации), регистрация изменений в ЕГРН может быть проведена без сложных формальностей.

Если по документам ваша постройка не соответствует признакам реконструкции и рассматривается как новое строительство, необходимо соблюдать градостроительные нормы, включая обязательный нормативный отступ от границ соседних участков — как правило, 3 метра (см. п. 5 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также общие градостроительные требования). Нарушение этих отступов может привести к отказу в регистрации прав на дом, несмотря на наличие согласия соседей (ст. 222 ГК РФ — согласие соседей не освобождает от соблюдения норм безопасности и градостроительных предписаний).

В Крыму действуют федеральные и региональные нормы, но общие принципы градостроительства и регистрации недвижимости соответствуют изложенным нормам. При наследовании земельного участка и расположенных на нем построек следует убедиться в правильности оформления прав на землю (ст. 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если права на землю по наследству не зарегистрированы, то можно восстановить их, ссылаясь на наличие права собственности на жилой дом — как на недвижимость, входящую в наследственную массу.

Обратитесь в местный орган архитектуры или администрации с уведомлением о планируемой реконструкции либо строительстве.

Если планируется реконструкция, подготовьте проект и заключение лицензированной организации, подтверждающее, что изменения не выходят за границы реконструкции (не создается новый объект недвижимости, не меняются основные параметры).

В случае отказа получите мотивированный отказ письменно, это позволит обжаловать его в судебном порядке (ст. 10 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ).

Если необходимо строить с отступом 3 метра, следует предусмотреть соответствующие проектные решения.

Помните, что наличие письменного согласия соседей не отменяет требования соблюдать предельные параметры строительства (ст. 222 ГК РФ).

Да все верно.

Подаете уведомление о реконструкции и в границах фундамента можно строить новый

Здравствуйте,

Объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до введения в действие правил землепользования и застройки, утвержденных решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО (в редакции Решения от 25.05.2022 № 508-МО) (далее – Правила) или до внесения изменений в настоящие Правила, являются не соответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты имеют:

1) вид (виды) использования, которые не указаны как разрешенные для территориальных зон, в границах которых расположены указанные объекты;

3) параметры существующих объектов (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка, плотность застройки – высота/этажность построек, максимальный процент застройки, коэффициент использования земельного участка) не соответствуют параметрам, установленным настоящими Правилами применительно к соответствующим территориальным зонам.

Реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Таким образом, в случае, если планируемый к строительству или реконструкции объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом расположен к границе соседнего участка ближе чем 3 метра, для получения уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, а также уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности застройщику необходимо получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в следующих случаях:

1) размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков;

2) конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик, который планирует построить или реконструировать жилой дом, подаёт уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в орган местного самоуправления.

При возведении объектов капитального строительства необходимо соблюдать Правила землепользования и застройки:

- От границы земли с уличной стороны до дома должно быть расстояние 5 метров или больше.

- От участков соседей или границ проезда до дома должно быть 3 метра или больше, что соответствует ст. 30 "Правила землепользования и застройки" "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025).

Доброго дня, Борис!

Коктебель относится к городскому округу Феодосия. Соответственно, Ваш вопрос нужно рассматривать с учетом Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым

Статьей 12 Правил установлены правила использования объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам.

Согласно данной статье Объекты капитального строительства, сформированные до утверждения настоящих Правил и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях:

3) если размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

Объекты капитального строительства, реконструкции которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

То есть пользоваться домиком можно и ничего Вам за это не будет.

Однако, Вам нужно не только пользоваться домиком, а именно реконструировать его.

В пункте 2 статьи 12 указано, что реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Статьей 13 Правил установлен порядок разрешения на отклонение от предельных параметров реконструкции.

Отклонения от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства касаются:

- минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

Для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения, направляет в Комиссию заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Далее, в статье указано, какие документы нужно приложить к заявлению.

Согласно закону, вы можете получить разрешение на реконструкцию (на отклонение от предельных параметров реконструкции). Решать вопрос о ее возможности будет специальная комиссия. Обратиться Вам нужно в администрацию.

Кидаю Вам ссылку на Правила землепользования для ознакомления (feo.rk.gov.ru ).

Желаю удачи в решении вопроса!

Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади и качества инженерно-технического обеспечения (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Делаете уведомление и реконструкцию, согласно приказа Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома".

2. Форма уведомления о планируемом строительстве утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

3. К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;

4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

ОДнако, если 3 метра не будет, может быть отказ

Пунктом 1 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным данным кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

Но, если реконструкция жилого дома, принадлежащего Вам будет согласована с собственником смежного земельного участка, и Вы обязательство выполнить работы по устройству снегозадержателей и дождевых водостоков с крыши на всем протяжении вдоль границы смежного земельного участка с установлением стока в сторону улицы, тогда норм.

Смотрите, на самом деле всё просто.

Если планируете реконструкцию, перед началом работ должны уведомить местную администрацию. Получите добро, проблем здесь в принципе быть не может.

Застройщик, который планирует построить или реконструировать жилой дом, подаёт уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в орган местного самоуправления.

Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным данным кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

При этом, если вдруг нарушаете права соседей, они могут выставить претензии свои в досудебном, затем в судебном порядке.

По общим правилам от участков соседей или границ проезда до дома должно быть не менее 3 метров.

- см. ст. 30, 51.1 ГрК РФ, ст. 304 ГК РФ

Здравствуйте Борис !

В данном случае, если старый дом построен вплотную к соседям , то реконструкция с сохранением того же контура здания и границ возможна (п. 14 ст. 1 ГрК РФ)

Таким образом, с юридической точки зрения, желательно Вам получить "градостроительный план" земельного участка в силу ст. 57.3 ГрК РФ, с учетом всех градостроительных норм и ограничений.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Градостроительный кодекс РФ регулирует порядок застройки территорий и устанавливает требования к строительству объектов недвижимости. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет процедуру выдачи разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Санитарно-эпидемиологические нормы и правила (СП) устанавливают минимальные расстояния между зданиями и границами соседних участков. Согласно СП 42.13330.2016, минимальное расстояние от границы участка до жилого строения должно составлять минимум 3 метра.

Федеральный закон №384-ФЗ от 30 декабря 2009 года "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" устанавливает общие технические требования к проектированию и строительству зданий.

---

Вариант 1: Реконструкция существующего домика

Если старый домик находится близко к границе соседнего участка и существует техническая возможность провести реконструкцию именно внутри существующих границ, то возможно оформление проекта именно как реконструкция, а не новое строительство. В таком случае не потребуется соблюдать правило минимального отступа в 3 метра от границы соседского участка.

Однако важно учитывать следующее:

- Старый домик должен находиться в хорошем состоянии, позволяющем проводить полноценную реконструкцию.

- Нужно подтвердить, что изменения не повлияют негативно на безопасность конструкции и эксплуатационные характеристики всего здания.

- Следует подготовить проект реконструкции, согласованный в соответствующих органах власти (архитектуре города или района).

Важно: Обратите внимание, что реконструкцию нужно оформлять официально, получив разрешение в установленном порядке.

Вариант 2: Новое строительство

Если существующий домик нельзя признать пригодным для реконструкции или документация не позволяет провести такую операцию, придется следовать общим требованиям к новому строительству. Тогда обязательно соблюсти требование СанПиНов и других нормативных актов, предусмотрев минимальный отступ в 3 метра от границ смежных земельных участков.

Это повлечет необходимость разработки полноценного проекта строительства, получение разрешительной документации и выполнение всех необходимых технических условий и санитарных норм.

Если вы хотите сделать реконструкцию старого дома, то согласно статье 1 Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 "О введении в действие Правил ведения градостроительной деятельности" под реконструкцией понимается переустройство здания с изменением его технических характеристик, но без изменения назначения или с изменением.

При реконструкции допускается сохранение границ и расположения капитальных конструкций, если это не противоречит техническим нормам и ПЗЗ (правилам землепользования и застройки) вашего муниципалитета.

Если же старые документы или разрешения не позволяют квалифицировать ваши работы как реконструкцию, а требуется капитальное строительство нового здания, то необходимо выполнять строительные нормы, в частности:

- СНиП 30-02-97 "Защита от шума" и СП 31-110-2003 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", где устанавливается минимальное расстояние от новых построек до соседних объектов.

- В зависимости от категории участка и зон, минимальное отступление от границ соседних участков обычно составляет 3 метра (часто указывается в местных градостроительных правилах).

Для точного ответа обратитесь в местный орган архитектуры и градостроительства — они проверят статус здания, возможность реконструкции и разрешат или не разрешат строительство по «старым» границам.

Также стоит проверить правоустанавливающие документы унаследованного участка и здания, а также наличие технического паспорта здания.

С уважением.

Уважаемый Борис, здравствуйте!

------

В соответствии с действующим законодательством, реконструкция существующего жилого дома возможна в пределах его ранее установленных параметров, включая расположение на участке, при условии, что реконструкция не приведет к увеличению площади застройки или изменению внешних границ объекта.

Согласно ст. 40 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства допускается только при наличии соответствующего разрешения, выданного органом местного самоуправления.

Если реконструкция проводится в границах существующего дома, расположенного вплотную к границе с соседями, и не предполагает увеличения его габаритов, допускается сохранение прежнего положения объекта.

----------

В случае, если документы не позволяют оформить работы как реконструкцию (например, если отсутствует правоустанавливающая документация на старый дом или требуется новое строительство), необходимо соблюдать минимальные отступы от границ участка, а именно не менее 3 метров до границы с соседним участком.

------------

Перед началом реконструкции Вы обязаны направить в администрацию уведомление о планируемых работах и получить уведомление о соответствии параметров реконструкции требованиям законодательства (ст. 51.1 ГрК РФ). Порядок предоставления разрешения на строительство на территории Республики Крым регламентирован Приказом Министерства строительства и архитектуры Республики Крым от 25 сентября 2020 года № 30-"П" (в редакции от 14.03.2023).

Рекомендую ознакомиться с указанными нормативными актами на www.consultant.ru для корректного оформления документов и соблюдения всех требований.

или здесь

docs.cntd.ru

С уважением, Д.А.Разина

Реконструкция старого дома и строительство нового дома это разные "вещи" разные понятия, разное "обновление" жилья.

В соответствии со ст.1 п.14 Гр К РФ

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Если в границах старого дома (или на старом фундаменте) то это будет Реконструкция и строительство частного дома требует уведомления разрешения местного органа власти в соответствии со ст.51.1. ГрК РФ.

Надо уведомить, можно через МФЦ. И всё ничего сложного.

При реконструкции необходимо согласие соседа (если долевая собственность, общая стена, крыша).

Минимальные расстояния от дома до границы соседнего земельного участка — не менее 3 метров.