Какие риски для Покупателя при неподписании Акта приема-передачи квартиры со стороны Продавца?

349₽ VIP

Риски при неподписании Акта приема-передачи

По статье 556 ГК РФ передача недвижимости считается исполненной после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Если продавец отказывается подписывать Акт, это может рассматриваться как отказ от исполнения обязанности передать имущество, что создает риск для покупателя, что квартира не будет фактически передана в оговоренном состоянии и сроки не будут соблюдены.

Без подписанного Акта сложно доказать факт передачи квартиры и ее состояние, что может осложнить дальнейшую продажу или использование квартиры.

Государственная регистрация права собственности (ст. 551 ГК РФ) сама по себе не подтверждает факт фактической передачи квартиры покупателю. Поэтому регистрация без Акта не гарантирует, что продавец передаст ключи и квартиру в надлежащем состоянии.

Пункты договора для исключения рисков

В договоре следует прописать, что раскрытие аккредитива и перечисление денежных средств продавцу возможно только после одновременного выполнения двух условий: государственной регистрации права собственности на покупателя (ст. 551 ГК РФ) и подписания Акта приема-передачи квартиры (ст. 556 ГК РФ).

Установить обязательство продавца передать квартиру в оговоренном состоянии с возможностью фиксации недостатков в передаточном акте и сроком на их устранение (ст. 557 ГК РФ).

Включить санкции за отказ подписать Акт или задержку передачи квартиры, например, штрафы или право покупателя требовать расторжения договора и возврата денег.Зафиксировать порядок передачи ключей и перехода риска случайной гибели квартиры с момента подписания Акта (ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, законодательство РФ (ГК РФ, статьи 549-558) предусматривает, что передача недвижимости должна подтверждаться подписанным документом (Актом), а регистрация права собственности не заменяет этот факт. Для защиты покупателя важно закрепить эти условия в договоре, чтобы исключить риски неполучения квартиры в оговоренном состоянии после оплаты

Здравствуйте уважаемый Дмитрий !

В данном случае, подписанный акт подтверждает, что ответственность за недвижимость переходит к покупателю, а продавец больше никак не связан с жилплощадью. Технически это финальный этап при покупке и продаже квартиры, на котором меняется собственник (ст.209 ГК РФ).

Если стороны подписали акт, значит, у них нет претензий (п.2 ст.132 ГПК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, какие либо риски для Вас как Покупателя квартиры при неподписании Акта приема-передачи квартиры со стороны Продавца, отсутствуют.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Самый оптимальный вариант — это указать в договоре купли-продажи, что договор является и актом приема-передачи квартиры.

Как пример, можно указать в договоре следующее условие:

«В момент подписания настоящего договора Продавец передал Покупателю квартиру, что придает договору силу акта приема-передачи. По взаимному согласию сторон акт приема-передачи имущества в иной форме составляться не будет.»

И в этом случае не будет необходимости бегать за продавцом за составлением акта и передачей квартиры. 

Но в этом случае необходимо более подробно указать описание квартиры и то состояние, в котором она передается.

Либо, как вариант, подписать отдельный акт в момент заключения договора.

Если по условиям договора акт является основанием раскрытия аккредитива, то можете подписать акт и после регистрации сделки в ЕГРН, но в договоре необходимо будет указать это условие расчета и основания раскрытия аккредитива.

Так, согласно ст. 867 Гражданского Кодекса РФ:

1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Поэтому Вы вправе предусмотреть договором и условия раскрытия аккредитива — акт приема-передачи квартиры, и банк обязан будет выполнить эти условия — потребовать от получателя денежных средств акт приема-передачи квартиры.

Акт ни кому не нужен.

И ни чего не докажет - все риски.

Формальность

Уважаемый Дмитрий, добрый вечер!

В соответствии с положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости и подписание Акта приема-передачи являются формальными действиями, подтверждающими исполнение обязательств по договору купли-продажи.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре, а не с момента подписания Акта.

Таким образом, отсутствие подписанного Акта приема-передачи не препятствует последующей продаже квартиры, если право собственности зарегистрировано на Вас.

Тем не менее, отсутствие Акта может создать сложности при доказывании фактической передачи квартиры, состояния объекта и даты передачи ключей, а также при урегулировании возможных споров о недостатках или повреждениях имущества. Кроме того, при расчетах по аккредитиву (ст. 867 ГК РФ) банк обязан раскрыть аккредитив при предоставлении документов, указанных в условиях аккредитива. Если среди них нет Акта, Продавец вправе отказаться от его подписания до получения денежных средств.

______

Рекомендую включить в договор следующие положения:

- Обязательство Продавца передать ключи и квартиру в определенном состоянии в течение конкретного срока после регистрации права и раскрытия аккредитива.

- Указание на то, что отсутствие Акта не освобождает Продавца от обязанности передать квартиру и ключи.

- Возможность удержания части суммы или применения штрафных санкций за нарушение сроков передачи.

Таким образом, Акт приема-передачи не является обязательным для возникновения права собственности, но его отсутствие может затруднить защиту Ваших интересов в случае спора.

С уважением, Д.А.Разина

Кто же настаивает? А кто отказывается?

1. Рисков нет особых

2. Включают пункт про Акт и его подписание, он продавцу нужен и покупателю, как правило, для получения налогового вычета по ст. 220 ГК РФ.

Здравствуйте Дмитрий, никаких для вас рисков, НЕТ и быть не может. Ничего уже можете не подписывать, пусть продавец успокоится, это ваше право. Если в договоре купли продажи не предусмотрен АКТ приёма передачи, значит он и не нужен. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024) ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Не слушайте никого, всё нормально, (если условия АКТ приёмки передачи, не указаны в ДКП (договоре купли продажи). Всего вам хорошего.

Смотрите, уж больно от продавца разных условий.

Скажите: Вы покупаете квартиру или продавец? Вам надо свою линию гнуть, а не соблюдать интересы других.

Нет, акт приема-передачи в момент подписания ДКП, ни раньше, ни позже.

Акт приёмки вообще ни на что не влияет.

Это документ, который просто подтверждает физическую передачу имущества, не более того.

Основные же условия сделки указываются в ДКП.

Лучше не занимайтесь самодеятельностью, а работайте вплотную с юристом.

В самом договоре можно предусмотреть момент передачи имущества (допсоглашение).

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.

Следует предусмотреть, что до момента гос. регистарции сделки, любые риски и прочее, если такое обнаружится - несет ответственность продавец.

Покупатель и так исполняет свои обязательства - он переводит деньги на счет, банк выступает гарантом, пока право собственности не будет официально переоформлено, деньги продавец не увидит.

Вам надо проработать сам ДКП. И желательно иметь на сделке свой договор.

- см. ст. 454, 549, 551, 556 ГК РФ

Добрый вечер, Дмитрий.

1)Самый главный риск - отсутствие юридического доказательства того, что квартира фактически передана вам в надлежащем состоянии.

-Если после получения денег продавец передаст вам квартиру в состоянии, отличающемся от оговоренного в договоре (например, с повреждениями, с неисправными коммуникациями и т.п.), вам будет сложно доказать, что эти недостатки возникли до передачи квартиры. Без подписанного акта приема-передачи с указанием состояния квартиры, продавец может утверждать, что это вы повредили имущество уже после регистрации права собственности.

-Формально, после регистрации права собственности, ответственность за оплату коммунальных услуг и содержание жилья переходит к вам. Однако, без подписанного акта приема-передачи, подтверждающего дату фактической передачи квартиры, продавец может потребовать от вас оплату за период до этой даты.

- При продаже вашей квартиры в будущем отсутствие подписанного акта приема-передачи от предыдущего продавца может вызвать вопросы и опасения у потенциальных покупателей. Это может снизить привлекательность вашей квартиры и усложнить процесс продажи.

-еоретически, после регистрации права собственности вы являетесь полноправным владельцем. Однако, если продавец сохранит ключи от квартиры и не подпишет акт приема-передачи, он может попытаться проникнуть в квартиру без вашего ведома, ссылаясь на то, что квартира еще не передана вам фактически

2)В договор купли-продажи необходимо включить максимально подробные условия, которые защитят ваши интересы как покупателя.

-Пункт об обязанности Продавца передать квартиру в определенный срок

-Пункт об обязанности Продавца передать квартиру в надлежащем состоянии

-Пункт о порядке передачи квартиры

-Пункт об ответственности Продавца за нарушение сроков передачи квартиры и передачу квартиры в ненадлежащем состоянии

-Пункт о передаче ключей

3)Зафиксируйте все недостатки в Акте приема-передачи. Сделайте фотографии и видеозаписи состояния квартиры.

-Опишите все существенные характеристики квартиры и ее состояние.

-Если продавец отказывается подписывать Акт приема-передачи с указанием недостатков, пригласите независимого эксперта для оценки состояния квартиры и составления заключения.

4)Не соглашайтесь на условия, которые заведомо ставят вас в невыгодное положение.

ст. 551 ГК РФ, право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре, а не с момента подписания Акта.

ст. 867 ГК РФ

Риски для покупателя при неподписании Акта приема-передачи:

- По статье 223 Гражданского кодекса РФ подписание Акта приема-передачи подтверждает передачу имущества и факт исполнения продавцом своих обязательств.

- Без подписанного Акта у вас нет документального подтверждения факта передачи квартиры, что может затруднить доказательство момента передачи объекта в случае споров с продавцом.

- При последующей продаже квартиры вы должны будете доказать свое право собственности и факт владения недвижимостью, отсутствие Акта может повлечь вопросы и сомнения у покупателей или банков.

- Возможен риск того, что продавец позже откажется передавать квартиру в согласованном состоянии или задержит передачу ключей, если в договоре не предусмотрены процедуры по этому поводу.

- Также, если квартира будет передана с нарушениями, без Акта приемки у вас сложнее будет претендовать на компенсации.

Какие пункты включить в договор:

- Обязательство продавца передать квартиру в определенном состоянии, с описанием тех или иных характеристик (состояние, наличие ремонтов, отсутствие задолженностей и пр.).

- Указание на момент передачи квартиры (например, "квартира считается переданной с момента подписания Акта приема-передачи" или с момента въезда/передачи ключей).

- Обязательства продавца по передаче ключей не позднее определенного срока с момента регистрации права собственности.

- Условие о последствиях нарушения сроков передачи (штрафы, пеня).

- Порядок разрешения споров, включающий возможность независимой оценки состояния квартиры.

- Опционально механизм эскроу или условия внесения части компенсации на условный счет до фактической передачи.

- Ссылка на положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие договор купли-продажи (ст. 454-465 ГК РФ).

По вашему случаю: если продавец отказывается подписывать Акт до регистрации права собственности и раскрытия аккредитива, вы можете установить в договоре, что Акт подписывается в момент передачи ключей и фактического вселения покупателя, а условия оплаты связать с регистрацией права.

Кроме того, согласно статье 223 ГК РФ, акт приема-передачи является доказательством исполнения обязательств, важно предусмотреть в договоре его составление и подписание.

Акт приема передачи не подписывается Покупателем.

Но на этом настаивает Продавец.

Без его подписания договор как бы не исполнен полностью, квартира не передана Продавцом по документам, и соответственно не принята Покупателем.

А почему Покупатель не подписывает Акт приема передачи?

То сеть поскольку не принята, то имеются претензии к продавцу.

Есть претензии?

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Но Вы пишите что регистрация прошла в Росреестре, деньги Продавец получил.

По сути сделка уже состоялась.

Но Продавец желает обезопасить себя, что квартира или недвижимость передана и претензий не имеется. Чтоб в дальнейшем не возникли претензии (например по каким то недостаткам). Это для него небольшой риск.

Для Покупателя нет рисков.