Какой нормой определена (если определена) обязательность акта приёма-передачи применительно к вышеуказанным обстоятельствам?

698₽ VIP

Игорь, добрый день!

Согласно судебной практике и нормам ГК РФ, переход права собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре, и эта регистрация является ключевым доказательством исполнения обязательства по передаче объекта. В вашем случае, решение суда прямо указало, что регистрация права собственности застройщиком является основанием для исполнения требования о передаче квартиры. Апелляционное определение добавило срок для передачи (1 месяц), но не отменило условие о регистрации как основного механизма исполнения. Таким образом, факт перерегистрации права собственности на застройщика является достаточным доказательством выполнения решения суда, даже без акта приема-передачи. Акт в данном случае носит технический характер и не является обязательным, если суд не указал иное.

Что касается нормативного регулирования акта приема-передачи обычно требуется для фиксации фактической передачи объекта (например, при добровольном исполнении договора). Однако в вашей ситуации: основание передачи — судебное решение, а не договорные отношения. Суд установил особый порядок исполнения (через регистрацию права), что исключает необходимость акта. Нормативная база: Ст. 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости по договору купли-продажи требует акта. Но это не применяется к принудительному исполнению по решению суда. Ст. 16 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждает, что регистрация права является окончательным актом перехода собственности. В деле № А40-245757/2015 (Определение ВС № 305-ЭС19-22493) Верховный Суд указал, что при расторжении ДДУ обязательства застройщика ограничиваются возвратом денег, а передача объекта в натуре не требуется, если иное не указано в решении.

Следовательно акт приема-передачи не обязателен, так как суд установил альтернативный механизм исполнения — регистрацию права.

Так не ответить не видя документов по делу

В рассматриваемой ситуации, когда решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за застройщиком (ответчиком), факт государственной регистрации права собственности на квартиру считается достаточным для признания исполнения обязанности по передаче квартиры. Обязательность составления и подписания акта приёма-передачи в данном случае отсутствует.

Это подтверждается позицией, что моментом возникновения права собственности на недвижимость является дата вступления решения суда в законную силу (письма Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983 и ФНС России от 04.07.2014 N БС-4-11/13067@). При отказе одной из сторон подписывать акт приёма-передачи основанием для регистрации права собственности служит именно решение суда.

Какая норма определяет обязательность акта приёма-передачи применительно к указанным обстоятельствам?

Обязательность составления акта приёма-передачи установлена в ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) исключительно для договоров аренды недвижимого имущества. В иных случаях, включая исполнение решения суда о передаче квартиры, законодательством не предусмотрено обязательного требования о наличии акта приёма-передачи.

Таким образом, в ситуации расторжения договора долевого участия и передачи квартиры по решению суда акт приёма-передачи не является обязательным документом для признания исполнения решения и регистрации права собственности.

Скорее всего, недостаточно. Акт приема-передачи необходим для подтверждения фактической передачи владения и пользования квартирой.

Решение суда обязывало вас передать квартиру застройщику. Факт регистрации права собственности за застройщиком сам по себе не означает, что вы фактически передали квартиру во владение и пользование. Акт приема-передачи является основным документом, подтверждающим факт передачи квартиры. В нем фиксируется состояние квартиры, наличие/отсутствие недостатков, передача ключей и другие важные моменты.

Конкретной нормы, прямо обязывающей составлять акт приема-передачи в подобных ситуациях, нет. Однако, обязательность вытекает из совокупности норм гражданского законодательства об обязательствах и порядке их исполнения, а также из сложившейся судебной практики.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ ("Общие положения об обязательствах"): Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статья 310 Гражданского кодекса РФ ("Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства"): Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статья 328 Гражданского кодекса РФ ("Встречное исполнение обязательства"): В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. (Важно: это применимо к ситуации, когда оплата не произведена полностью, и вы можете использовать это как аргумент)

Статья 556 Гражданского кодекса РФ ("Передача недвижимости"): Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. (Хотя эта статья прямо относится к договорам купли-продажи, она подчеркивает важность документа о передаче имущества.)

Подайте встречное заявление о взыскании оставшейся суммы долга.

Обжалуйте попытки застройщика получить отсрочку по 326-му постановлению.

С уважением.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ и практике, подтверждённой постановлением Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010, решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации права собственности за ответчиком (застроем). После регистрации права собственности переход права собственности считается состоявшимся.

Наличие акта приёма-передачи не является обязательным условием исполнения решения суда о передаче недвижимого имущества (см. ответ Горячей линии ГАРАНТ от 12.06.2024). Акт приёма-передачи требуется преимущественно в договорных отношениях, но не для признания и регистрации права собственности по решению суда.

Таким образом, факт государственной регистрации права собственности за застройщиком по решению суда является достаточным для признания исполнения обязанности по передаче квартиры.

В гражданском законодательстве (ГК РФ) обязательность акта приёма-передачи предусмотрена, например, в статье 655 ГК РФ для договоров аренды недвижимости, но не для исполнения решений суда о передаче имущества.

В судебной практике и разъяснениях Минфина РФ (письма от 14.08.2013 № 03-04-05/32983 и др.) моментом возникновения права собственности по решению суда является дата вступления решения в законную силу, а не подписание акта приёма-передачи.

Следовательно, в вашем случае обязательность акта приёма-передачи не установлена ни законом, ни судебным решением, ни апелляционным определением.

Нет, регистрация права собственности сама по себе не освобождает застройщика от обязанности передать квартиру покупателю фактически и документально. Для полного исполнения решения суда необходима передача имущества собственнику, то есть подписание акта приема-передачи.

- Статья 13 Федерального закона № 214-ФЗ ("О долевом участии") устанавливает обязанность застройщика заключить с дольщиком акт приема-передачи объекта недвижимости после ввода дома в эксплуатацию.

Факт регистрации права собственности свидетельствует лишь о переходе титула собственника, но не подтверждает фактическое исполнение обязательства по передаче объекта. Следовательно, одного факта государственной регистрации недостаточно для зачета исполнения обязательства по передаче квартиры.

---

Да, акт приема-передачи является обязательным документом, подтверждающим факт исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества.

- Статьи 556 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому обязательство продавца считается исполненным после передачи вещи покупателю и оформления приемопередаточного документа.

При отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи квартира формально остается объектом имущественных претензий покупателя, несмотря на регистрацию права собственности.

Отсутствие акта приема-передачи создает риски для покупателя, так как возможно возникновение споров относительно состояния передаваемого объекта и отсутствия повреждений/дефектов.

 В соотвествии со Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации — регулирует правила оформления и регистрации перехода права собственности - переход права собственности на недвижимость при регистрации в Росреестре является достаточным фактом перехода права собственности для зачёта выполнения решения суда в части передаче квартиры застройщику.

В вашем случае основание передачи — судебное решение, а не договорные отношения. Суд установил особый порядок исполнения ,через регистрацию права, что исключает необходимость составления акта приёма-передачи.

Статья 454 Гражданского кодекса Российской Федерации — регулирует требования оформления акта приема-передачи для сделок с недвижимостью.

Вопрос №1

В рассматриваемой ситуации факт государственной регистрации права собственности за застройщиком на квартиру, переданную истцом по решению суда, является юридическим основанием для признания исполнения обязанности по передаче квартиры. Согласно статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ и статье 551 Гражданского кодекса РФ, решение суда, которым установлено право собственности и обязанность передачи имущества, подлежит исполнению в порядке, предусмотренном законом. При этом наличие акта приёма-передачи не является обязательным условием исполнения решения суда и не требуется для регистрации права собственности (письма Минфина России от 14.08.2013 № 03-04-05/32983, от 03.07.2013 № 03-04-07/25455; решения судов: Центрального районного суда г. Калининграда от 28.09.2021 по делу № 2-3696/2021, Абаканского городского суда от 28.10.2019 по делу № 2-5895/2019). Моментом возникновения права собственности признаётся дата вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, для зачёта исполнения решения суда по передаче квартиры достаточно факта государственной регистрации права собственности застройщиком. Отсутствие акта приёма-передачи не препятствует признанию исполнения решения суда.

Вопрос №2

Какая норма определяет обязательность акта приёма-передачи применительно к указанным обстоятельствам?

Обязательность составления акта приёма-передачи имущества установлена в статье 655 Гражданского кодекса РФ исключительно для договоров аренды недвижимого имущества. В иных случаях, в том числе при исполнении решения суда о передаче недвижимости, законодательство не требует обязательного оформления акта приёма-передачи.

При передаче недвижимости на основании решения суда основным документом, подтверждающим переход права, является решение суда и регистрация права собственности в ЕГРН (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Отсутствие акта приёма-передачи не лишает решения суда силы и не препятствует регистрации права собственности.

Вывод: обязательность акта приёма-передачи в рассматриваемой ситуации законом не установлена. Для подтверждения исполнения решения суда достаточно государственной регистрации права собственности застройщиком.

Как указано в п.1 ст.8 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В сответствии с п.1 ст.12 закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства является обязательным в случае исполнения обязательства застройщиком.

Передача квартиры от заказчика обратно застройщику в случае расторжения договора не является продажей недвижимости, поэтому составление передаточного акта в этом случае законом не предусмотрено. Поэтому к такой передаче не применима норма ст.556 ГК РФ о договорах купли-продажи недвижимости.

Решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации права собственности за ответчиком (застроем). После регистрации права собственности переход права собственности считается состоявшимся.

По ДДУ в обязательном порядке оформляется акт приёма-передачи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

А вообще, по ДДУ право собственгости является заключения договора и заключение акта.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

- см. ст. 551, 556 ГК РФ, ст. 8, 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Здравствуйте уважаемый Игорь !

В данном случае, решение суда (ст.209 ГПК РФ) является основанием для государственной регистрации права собственности за застройщиком и факт государственной регистрации права собственности на квартиру считается достаточным.

Таким образом, с юридической точки зрения, применяется к принудительному исполнению по решению суда, в силу ст. 16 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждает, что регистрация права является окончательным актом перехода собственности.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!