Управляющая компания в МКД

349₽ VIP

В ЖК РФ написано про управление МКД, можете спросить в ГЖИ - ст. 7 ФЗ-59 об обращениях граждан.

Здравствуйте!

Для того чтобы выбрать управляющую компанию многоквартирного дома необходимо в первую очередь изучить их имеющийся перечень.

Для оценки деятельности той или иной управляющей компании возможно пользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Также их перечень может размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления.

Следующим шагом является созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на повестку которого необходимо вынести вопрос о выборе управляющей компании.

Принять решение можно на годовом общем собрании либо созвать для этого внеочередное собрание в соответствии с ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования. Проголосовать можно лично или через своего представителя (ст. ст. 44.1, 47, ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения по вопросу выбора способа управления домом и управляющей организации принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Кроме того, собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов (п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

сведения о лице, участвующем в голосовании;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение общего собрания оформляется протоколом. Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, представляет подлинники решения и протокола в управляющую организацию, а также размещает их в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения их ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) независимо от выбранной формы проведения общего собрания не позднее чем через десять дней после его проведения (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

После принятия общим собранием решения о выборе управляющей компании с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам либо обеспечить готовность инженерных систем, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет. При этом собственники вправе изменить или расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

Также на основании решения общего собрания собственники помещений в МКД вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в общем случае не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Если управляющая организация не выполняет условия договора, собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной управляющей организации без учета указанного ограничения по сроку (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

К вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе, осуществление полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Такой конкурс проводится, в том числе, если собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, либо ими не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

В случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами.

При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов, в этом случае размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не может превышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливается органом местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ, более чем в 1,5 раза.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов РФ - г. г. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не предусмотрено иное (далее соответственно - уполномоченный орган, решение об определении управляющей организации), содержащим в том числе:

а) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемый в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения";

б) размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы за содержание жилого помещения, установленному органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - г. г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что такие полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, неисполнение органом местного самоуправления городского округа требований жилищного законодательства, а именно непринятие мер по отбору управляющей компании для многоквартирных домов, в которых не выбран способ управления, влечет за собой нарушение прав проживающих в нем граждан на благоприятные и безопасные условия проживания.

- см. ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 44, 161 ЖК РФ, Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616

epp.genproc.gov.ru

Кто отвечает за выбор способа управления?

В первую очередь — собственники помещений в доме (ст. 161, ч. 1 ЖК РФ).Они на общем собрании выбирают:управляющую компанию, ТСЖ или непосредственное управление

Решения принимаются большинством от всех голосов собственников, пропорционально площади помещений (ст. 46, 47 ЖК РФ).

Если собственники НЕ выбрали способ управления

Администрация (орган местного самоуправления) ОБЯЗАНА провести открытый конкурс и назначить управляющую компанию в порядке, установленном законом (ст. 161, ч. 4 ЖК РФ):

Если в МКД собственники не приняли решение о выборе способа управления… орган местного самоуправления ОБЯЗАН объявить и провести конкурс по выбору УК.

При подсчёте голосов кого учитывать?Учитываются только собственники помещений(квартир, нежилых помещений), их число и площадь их собственности:

Если квартира в долевой собственности — голосуют доли;

Если квартира в собственности, но сдана в аренду — голосует собственник, а не арендаторы;

У муниципальных/гос.квартир собственником является муниципалитет/госорган, у них тоже есть голос.Площадь квартир/помещений собственников — ключ при подсчёте (см. ст. 48 ЖК РФ).

Если УК нет и никто не обслуживает дом — жителям (собственникам) стоит провести собрание, оформить протокол и уведомить администрацию о своей позиции (выбрали УК/ТСЖ/иначе).

- Если не собираются — администрация должна назначить УК через конкурс, а не просто “назначить с потолка”.Администрация не вправе игнорировать брошенный МКД, она обязана инициировать конкурс — если нет инициативы от жителей.

Собственники всегда могут провести своё собрание первыми и выбрать “свою” УК.”Если хотите ускорить процесс: письменно уведомите администрацию, что УК нет, и потребуйте соблюсти конкурсную процедуру (оставьте коллективное обращение/заявление).

Участвуйте в собрании — голос свой можете реализовать исключительно через собственность.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст. 161

Правила управления МКД, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Закон "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ" и др.

Администрация, можете сами

В данной ситуации в соответствии с ч.4 и ч.13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ органами местного самоуправления должен быть проведён открытый конкурс по отбору управляющей организации (УО), "в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано."