Как правильно построить гостевой мини домик

698₽ VIP

Уважаемая Юлия, добрый день. Очень много нюансов.

_____

Строительство гостевого дома на участке с видом разрешенного использования «ИЖС» допускается только после изменения вида разрешенного использования земельного участка на соответствующий. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о переводе участка и получить соответствующее разрешение (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

______

При организации деятельности по краткосрочной аренде гостевого дома необходимо соблюдать требования санитарных, технических и пожарных норм. В частности, согласно Постановлению Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», в зданиях, предназначенных для временного пребывания людей, должны быть размещены планы эвакуации, обеспечено ознакомление гостей с мерами пожарной безопасности, а также оборудованы самостоятельные эвакуационные выходы (п. 84, п. 5.4.17 СП 1.13130.2009).

_______

Кроме того, объект должен быть оснащен автоматической установкой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, если вместимость превышает установленные нормативы.

_____

Требования к количеству огнетушителей, планам эвакуации и содержанию помещений также регламентированы Правилами противопожарного режима в Российской Федерации»

______

Рекомендую на этапе проектирования предусмотреть выполнение всех вышеуказанных требований, а также получить консультацию в подразделении надзорной деятельности МЧС России по месту нахождения объекта.

С уважением.

Здравствуйте Юлия

Изложу вам по порядку, по вашему вопросу

Гостевой дом можно строить на ИЖС и регистрировать как жилой дом и сдавать в аренду .Отдельное разрешение на строительство гостевого дома в таком случае также не требуется, только уведомление о строительстве. ВРИ не нужно менять

Если у вас земля на которой вы планируете построить гостевой дом, относится к ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство) , то согласно п. 2.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 24.12.2024) на таком земельном участке разрешено

размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

____

Вам потребуется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель ,так как при сдаче гостевого дома в аренду нужно учитывать некоторые налоговые аспекты. Основные варианты налогообложения следующие: налог на доходы физических лиц (НДФЛ), упрощенная система налогообложения (УСН) для ИП и налог на профессиональный доход для самозанятых. Выбор зависит от вас и регулярности сдачи в аренду.

Так же: С 1 сентября 2025 г. все гостевые дома, действующие на территориях регионов-участников, должны будут подать документы для включения их в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии (далее – реестр) согласно Федерального закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов"

Это означает, что владельцы незарегистрированных гостевых домов будут считаться ведущими незаконную предпринимательскую деятельность, за что будут предусмотрены административные санкции.

_____

Для оформления гостевого дома нужно :

1. Земельный участок с видом разрешённого использования под ИЖС

2. Подача уведомления о строительстве в местную администрацию: администрация должна проверить уведомление и документы на соответствие градостроительным нормам, противопожарной безопасности, соблюдение норм СаНПиН, о чем необходимо будет получить заключения у соответствующих организаций ( МЧС, санэпидемстанции)

3. Получение уведомления о соответствии (аналог разрешения).

4. После завершения строительства – кадастровый учет построенного дома через технический план: нужно получить технический план, уведомить о завершении строительства и подать документы в Росреестр, для регистрации жилого дома.

5. Внести свой гостевой дом в реестр

объектов классификации в сфере туристской индустрии

____

С уважением юрист М. Н. Абаева

На участке ИЖС можно построить один жилой дом. Если вы планируете строить несколько домиков, вам может потребоваться получить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, если они будут являться объектами капитального строительства. Для некапитальных строений (например, модульных) могут действовать иные правила, но они также должны соответствовать общим строительным нормам, правилам землепользования и застройки, а также пожарным требованиям.

Все построенные дома должны быть зарегистрированы как объекты недвижимости. На участке ИЖС допускается строительство одного жилого дома. Для размещения нескольких домов может потребоваться раздел участка на три части в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, при условии соблюдения установленных норм.

Добрый день! Если вы находитесь во Владивостоке, то есть в Приморском крае, то вы можете попробовать воспользоваться Федеральным законом от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов".

гостевой дом - тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома для целей настоящего Федерального закона понимается часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме;

Для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" такой дом должен соответствовать следующим требованиям:

1)индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства;

2)в отношении индивидуального жилого дома отсутствует решение органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3)индивидуальный жилой дом принадлежит на праве собственности физическому лицу, при этом сведения о государственном кадастровом учете такого дома и государственной регистрации права собственности на такой дом внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

4)иным требованиям, установленным положением о классификации гостевых домов.

то вам НЕ надо строить на участке ИЖС гостевой дом, надо строить жилой дом. Статус гостевого присваивается при включении в реестр когда вы подадите документы. Главное чтобы жилой дом соответствовал требованиям. В вашем регионе могут быть установлены дополнительные требования. Уточните в администрации (помимо тех что я процитировала из закона) Для строительства жилого дома, вам надо ознакомиться с Правилами землепользования (ст 30 ГрК РФ). В них установлена территориальная зона и градостроительные регламенты, которые указывают на возможность строительства и устанавливают параметры этого строительства. При этом до 1 марта 2031 года можно без подачи уведомлений (ст 51.1 ГрК РФ) в администрацию строить дом и регистрировать права на него в упрощенном порядке в силу ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Но ПЗЗ обязательно прочитать, отступы от границ участка соблюсти , охранные зоны проверить, чтобы в будущем не было проблем. Можно заказать самостоятельно в администрации ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в нем будут все данные о возможности строительства на участке.

Вам не потребуется согласование проектной документации, если объект относится к индивидуальному жилищному строительству (до трех этажей). Статья 51 Градостроительного кодекса РФ освобождает вас от обязательного проектирования и прохождения экспертизы.

Для объектов индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство не требуется согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Вы сможете приступить непосредственно к строительным работам.

После завершения строительства вам необходимо оформить объект недвижимости путем подачи уведомления в органы местного самоуправления (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Постановлению Правительства РФ №390 «Правила противопожарного режима в Российской Федерации», помещения гостиничного типа подлежат обязательному соблюдению норм пожарной безопасности.

Для вашего случая применимы следующие меры:

- Обеспечение путей эвакуации:

Необходимо предусмотреть наличие эвакуационных выходов и обеспечение беспрепятственного выхода из здания.

-Установка системы пожаротушения и сигнализации:

Рекомендуется установка автоматической пожарной сигнализации и первичных средств пожаротушения (огнетушители, пожарные краны и т.п.).

-Инструкция по действиям при пожаре:

Нужно разработать инструкцию действий персонала и разместить ее на видном месте.

Эти мероприятия лучше всего заложить уже на этапе строительства, чтобы избежать проблем при эксплуатации.

Для легального предоставления услуг аренды вам потребуется зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

Варианты регистрации:

-Индивидуальное предпринимательство:

Простая форма регистрации, позволяющая начать бизнес быстро и эффективно. Налоговая нагрузка умеренная, возможна упрощённая система налогообложения.

-Создание юридического лица (ООО):

Подходит, если планируется масштабирование бизнеса или привлечение инвесторов. Регистрация сложнее, но позволяет разделить ответственность между участниками.

Регистрацию ИП или ООО необходимо провести в налоговом органе по месту жительства или нахождения учредителей соответственно.

Доходы от сдачи имущества в аренду являются объектом налогообложения. Согласно статье 228 Налогового кодекса РФ, физические лица обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы полученного дохода.

Ваш случай не попадает под обязательное лицензирование гостиничных услуг, поскольку площадь вашего строения небольшая. Регистрация в реестре туроператора или заключение договоров страхования ответственности может повысить доверие клиентов и обезопасить ваш бизнес.

Здравствуйте!

Приморский край - это субъект , где в порядке экспертимента можно будет открыть гостевой дом на земельном участке ИЖС.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов можете посмотреть здесь:

docs.cntd.ru

И здесь не будет важно - краткосрочная аренда или аренда на длительный срок.Вы без опаски можете заниматься гостиничными услугами на участке без всякого перевода участка и изменения ВРИ.

Согласно Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Постановлению Правительства РФ №390 «Правила противопожарного режима в Российской Федерации», помещения гостиничного типа подлежат обязательному соблюдению норм пожарной безопасности. То есть Вам нужно обеспечить установку системы пожаротушения и сигнализации,Обеспечение путей эвакуации; наличие эвакуационных выходов и обеспечение беспрепятственного выхода из здания и прочие моменты согласно требований.

Здравствуйте,

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ - объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости,

и для строительства ИЖС разрешение на строительство не требуется.

В новом, уточненном определении объекта ИЖС исключено понятие «предназначенный для проживания одной семьи»

Соответственно, если планируемое здание будет соответствовать данному определению, то вопросов при строительстве не возникнет. (ст.51.1 ГрК РФ).

Гостевой дом можно строить на ИЖС и регистрировать как жилой дом и сдавать в аренду .Отдельное разрешение на строительство гостевого дома в таком случае также не требуется, только уведомление о строительстве. ВРИ не нужно менять

Если у вас земля на которой вы планируете построить гостевой дом, относится к ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство) , то согласно п. 2.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 24.12.2024) на таком земельном участке разрешено.

Далее, считаю возможным обратить Ваше внимание на то, что сдача в аренду помещений это деятельность предоставления услуг кратковременного проживания и является предпринимательской деятельностью, в связи с чем Вам необходимо будет оформить соответствующие документы в налоговом органе.

В качестве дополнений… с 04 августа текущего года в градостроительный кодекс внесено множество изменений (340-ФЗ от 03.08.2018г.) в том числе по понятию объекта ИЖС, отмене получения разрешений на строительство таких объектов, в связи с чем правоприминительная практика пока еще не выработана, есть только установленный законом алгоритм действий, который я Вам привела выше, но лично мое убеждение — если исходить из буквального толкования действующих правовых норм на текущий момент времени, то и ВРИ Вам уточнять не нужно.

Смотрите, вы Вашем случае нет никаких гостевых домов.

Вы можете построить дом на участке, если назначение земли ИЖС например.

Уведомить местный орган самоуправления (до строительства и после постройки).

Далее оформляете право собственности через Росреестр.

Никаких нормы вам не нужны для сдачи в найм своего жилья.

Вам и регистрация в реестре не нужна.

У Вас частный дом - это не относится к категории гостевых домов в принципе.

Сдавайте дом по договору найма.

Советую оформить самозанятость - снизите размер налогоа здорово. Лучше платить 4%, чем 13%.

Если договор заключен на срок менее 12 мес., регистрировать через Росреестр не нужно.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

- см. ст. 8.1, 209, 421, 671 ГК РФ, ст. 51.1 ГрК РФ