Расселение из Аварийного жилья (общежитие)

Нормы права:

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Здравствуйте! Ситуация с расселением из аварийного жилья всегда сложная и требует внимания к деталям. Давайте разберем вашу ситуацию по пунктам.

1. Ключевой закон и общий принцип

Основной закон, регулирующий ваш вопрос — это Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), а именно Статья 89. Предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом или реконструкцией дома.

Главный принцип: при расселении из аварийного жилья вам обязаны предоставить равнозначное жилое помещение по договору социального найма, если вы не были собственниками, или выкупить вашу собственность. Но так как вы собственники, применяется другой подход.

Важный момент: Вы являетесь собственниками (долевыми), а не нанимателями. Это кардинально меняет ситуацию. Вам не предоставляют жилье по социальному найму. Вам обязаны возместить стоимость вашей доли или предоставить другое жилое помещение в собственность с согласия собственника (то есть вашего).

2. Что вам должны предоставить как собственникам?

Согласно Статье 32 ЖК РФ "Выселение собственника жилого помещения в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд", при выселении из аварийного фонда у вас есть два варианта:

1. Выкупная цена: Вам выплачивают денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение (выкупную цену). Она включает рыночную стоимость вашей доли, а также все убытки, которые вам причиняются выселением (например, расходы на переезд, на оформление прав на новое жилье и т.д.).

2. Предоставление другого жилья: По вашему требованию (а не по усмотрению администрации) вам могут предоставить другое жилое помещение в собственность. Его стоимость засчитывается в счет выкупной цены. Если стоимость нового жилья выше выкупной цены вашей старой квартиры, вы должны доплатить разницу. Если ниже — вам должны доплатить.

Вывод: Администрация не может просто "предложить" вам однокомнатную квартиру. Она должна либо выкупить ваши доли по рыночной стоимости, либо предоставить вам другое жилье в собственность, эквивалентное по стоимости.

3. Нормы предоставления и учет нуждаемости

Теперь отвечаем на ваш прямой вопрос о метраже. Нормы, о которых вы спрашиваете (учетная норма, норма предоставления), применяются в первую очередь к тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий или является нанимателем.

· Для собственников главный критерий — не норма, а РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ изымаемого жилья.

· Однако, если вы выбираете вариант с предоставлением другого жилья, его характеристики (включая метраж) должны быть такими, чтобы его стоимость была сопоставима с выкупной ценой вашего старого жилья.

Но есть важный нюанс: Если вы будете признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (и докажите, что ваше текущее жилье не соответствует учетной норме на человека), это может стать основанием для требования предоставить жилье большей площади.

· Учетная норма (норма, по которой определяют, нуждаетесь ли вы в улучшении условий) устанавливается каждым муниципальным образованием самостоятельно. Например, в Москве это 10 кв.м. жилой площади на человека, в регионах часто около 12-14 кв.м.

· Норма предоставления (норма, по которой предоставляют жилье по договору соцнайма) также местная. Обычно это 18-20 кв.м. на человека.

В вашем случае:

· Общая жилая площадь = 25 кв.м.

· Количество человек, зарегистрированных и постоянно проживающих в квартире = 4 человека.

· На каждого человека приходится 25 / 4 = 6.25 кв.м.

Этот показатель почти наверняка ниже учетной нормы в вашем муниципальном образовании. Это означает, что вы и ваша семья можете быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

4. Ваши дальнейшие действия (пошагово)

1. Напишите заявление в администрацию с требованием разъяснить, на каком основании вам предлагается именно это жилье. Попросите предоставить расчет выкупной стоимости вашей доли в праве собственности на текущее жилье и расчет стоимости предлагаемой однокомнатной квартиры.

2. Подайте заявление о признании вашей семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в администрацию (орган, осуществляющий учет граждан). Основание — обеспеченность жилой площадью менее учетной нормы на человека. Приложите выписки из ЕГРН, копии паспортов, свидетельств о рождении.

3. Обратитесь к независимому оценщику для проведения оценки рыночной стоимости вашей доли в квартире. Это даст вам объективные данные для переговоров.

4. Не соглашайтесь на неподходящий вариант под давлением. Вы имеете полное право на справедливую компенсацию.

5. Настаивайте на своем праве выбора: либо деньгами, либо адекватным по стоимости жильем. Если предлагаемая квартира стоит значительно меньше, чем ваша доля, вы вправе требовать доплаты.

6. Если администрация отказывается идти навстречу, готовьте жалобы в вышестоящие органы, прокуратуру и исковое заявление в суд. Суды часто встают на сторону граждан в таких спорах, особенно при доказанном факте нуждаемости.

Краткий итог:

· Вам, как собственникам, должны выкупить ваши доли по рыночной стоимости или предоставить равноценное по стоимости жилье в собственность.

· Предлагаемая однокомнатная квартира за 20 км, скорее всего, не соответствует этому принципу.

· Ваша семья из 4 человек, проживающая на 25 кв.м., с высокой вероятностью признается нуждающейся в улучшении жилищных условий.

· Ваша позиция при переговорах должна основываться на стоимости, а не только на метраже. Но факт нуждаемости усиливает вашу позицию.

Настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Он поможет правильно составить все документы и выстроить стратегию общения с администрацией.

ОБщее правило обязаны предоставить компенсацию за жильё.

Равнозначное жилое помещение.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

Добрый день, Алексей.

Во-первых, общие условия получения жилья собственником аварийного жилья:

Собственнику, по общему правилу (ст. 32 ЖК РФ, ППВС № 14 от 02.07.2009 года и обзор судебной практики от 29 апреля 2014 года) жилье не положено в безусловном порядке. Ни одно и не несколько. Только выплата денежных средст на основании ст. 32 ЖК РФ. И даже в судебном порядке администрацию не обязать на общих условиях предоставить жилье собственнику. ВС РФ уже об этом сказал (обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года раздел II)

Собственник может получить жилье только в следующих случаях:

1.ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. ПО СОГЛАШЕНИЮ С АДМИНИСТРАЦИЕЙ и с зачетом рыночной стоимости (доплатой разницы стоимости) т.е. когда обе стороны согласны. Без согласия администрации обязать администрацию жилье предоставить нельзя, даже в судебном порядке. НИ ОДНО, НИ НЕСКОЛЬКО. (обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года раздел II)

В этом случае площадь предоставляемого жилья может быть любой, в отношении которой стороны (собственник и администрация) договорились.

2. у собственника есть статус малоимущей семьи состоящей на очереди на улучшение жилищных условий. Тогда собственник может в судебном порядке обязать администрацию предоставить жилье по договору социального найма.

Т.е. если статуса нет, то и жилье собственнику предоставлять не обязаны. Это было разъяснено в ППВС № 14 от 2009 года. Это же подтвердил КС РФ Постановление от 25 апреля 2023 г. N 20-П.

В этом случае жилье должно быть не меньшей плошади, чем аварийное. Платить администрации за предоставляемое жилье не требуется.

3. Если дом включен в региональную адресную программу расселения аварийного жилья. Тогда именно собственник выбирает способ получения возмещения - деньги или жилье. И в этом случае согласие администрации не существенно.

В этом случае жилье должно быть не меньшей плошади, чем аварийное и жилье должно предоставляться без доплат со стороны собственника.

Исходя из вышеизложенного вам жилье обязаны предоставить только если вы малоимущие и нуждаетесь в улучшении жилищных условий (и предъявили требование о предоставлении жилья администрации) или если аварийный дом попал в программу расселения и вы сделали выбор в пользу предоставления жилья. Могут предоставить при наличии возможности и взаимном согласии сторон с предоставляемым жильем и условиям доплаты.

Во-вторых, по площади предоставляемого жилья применяется аналогия норм права для нанимателей. Статья 89 ЖК РФ. Предоставляемое жилое помещение должно быть не меньшей общей площади, чем расселяемое аварийное, находится в черте того же населенного пункта что и аварийное и быть благоустроенным в соответствии с достигнутым уровнем. При этом жилая площадь никак не регламентирована. С учетом требований Фз 185 "О фонде содействия реформированию ЖКХ" (и последних изменений в ст. 89 ЖК РФ)жилье может быть предоставлено за пределами населенного пункта в пределах региона при взаимном согласии сторон.

Опять же с учетом последних изменений, если вы стоите на очереди на улучшение жилищных условий, то жилое помещение должно предоставляться с учетом нормы предоставления.

Исходя из изложенного, если общая площадь предоставляемого жилого помещения превышает общую площадь расселяемого жилья, то предоставляемое жилье соответствует законодательству. Если дом, где предоставляется помещение находится в том же населенном пункте, что и расселяемое, то предложение соответствует законодательству. Если вне границ населенного пункта, то предложение требует вашего согласования по месту предоставляеого жилья.

В-третьих, по обязанности принимать жилое помещение собственник не обязан принимать любое жилое помещение, которое администрация предлагает. Свобода договора ст. 421 ГК РФ. Вы можете не согласовать конкретное жилье и администрация вынуждена вам будет предлагать другое. (Ну или тянуть время бесполезно обращаясь в суды с требованием понудить вас принять жилье - практика по таким делам имеется. ).

Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением