Продажа доли в частном домовладении.

698₽ VIP

Нет, с 01.01.2025 года продать долю без установленных границ общего участка практически невозможно.

Ссылка на закон: Федеральный закон от 30.12.2024 № 668-ФЗ, который внес изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (№ 218-ФЗ).

Нотариус подскажет продавцам - сделку им через нотариуса проводить

Причем тут внутренние границы...

Внутренние границы это уже новые участки, вы продаете доли в одном участке, главное чтобы он был был учтенный

Ответ отключен модератором

Здравствуйте.

С 1 марта 2025 года согласно Федеральному закону от 26.12.2024 №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сделки с земельными участками без установленных границ невозможны.

Если попытаться зарегистрировать право на участок без точных границ, Росреестр приостановит сделку до исправления ситуации.

Проверить наличие границ участка можно через публичную кадастровую карту Росреестра или заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или на Госуслугах.

Для внесения сведений о границах участка необходимо подать заявление о проведении государственного кадастрового учёта вместе с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером.

Да, долю в праве общей долевой собственности можно продать без «внутреннего межевания» и без уточнения границ всего земельного участка — при условии, что сам участок как объект недвижимости уже существует в ЕГРН (имеет кадастровый номер). Общего федерального запрета на сделки с долями по причине «неустановленных границ» на сентябрь 2025 года нет. Требование уточнять границы возникает при формировании/изменении участка (деление, объединение, выдел доли в натуре и т.п.), а не при простой продаже идеальной доли.

Что говорит закон

- ГК РФ:

- ст. 244–246 — режим общей долевой собственности; распоряжение долей допускается без выдела в натуре;

- ст. 250 — преимущественное право покупки доли у других сособственников (обязательно уведомить о цене и условиях);

- ст. 252 — выдел доли в натуре по соглашению или через суд (это уже образование нового участка и требует межевания).

- ЗК РФ:

- ст. 11.2, 11.4 — межевание/кадастровые работы обязательны при образовании или изменении земельных участков (деление, объединение, выдел), а не при смене правообладателя доли;

- ст. 35 — при продаже здания/жилого дома право на земельный участок (или долю в нем) следует судьбе здания. Нельзя «оторвать» землю от дома, если иное право не установлено.

- 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»:

- регистрация перехода права по сделке с долей производится при наличии в ЕГРН сведений об объекте (кадастровый номер) и праве, без требования проводить кадастровые работы, если сам объект не образуется/не изменяется (ст. 1, 8, 14, 18, 26);

- приостановить регистрацию могут, если объект отсутствует в ЕГРН или имеются противоречия, но отсутствие уточненных координат ранее учтенного участка само по себе не основание для отказа при переходе права на долю (ст. 26, 27, 40).

Про «закон 2025 года»

- Общего федерального запрета «на любые сделки с землей без установленных границ» не принято. Усилен курс на уточнение границ, но это обязательно преимущественно при кадастровых действиях по образованию/изменению участков и для отдельных админ-процедур (например, строительство, раздел, выдел), а не для продажи идеальной доли в существующем участке.

На что обратить внимание на практике

- Участок должен быть поставлен на кадастровый учет и иметь кадастровый номер (даже если «ранее учтенный, границы не установлены»).

- Соблюдайте преимущественное право покупки сособственников по ст. 250 ГК РФ (надлежащее уведомление, срок ожидания, те же цена/условия).

- Если отчуждается доля в доме, одновременно должен перейти соответствующий объем прав на землю под домом (ЗК РФ ст. 35; ГК РФ ст. 552). Отдельная продажа «только земли без доли в доме» обычно недопустима.

- «Внутреннее межевание» долей не существует: границы долей внутри одного участка не устанавливаются. Межевание потребуется только при реальном выделе доли в натуре (создании отдельного участка).

Что может потребовать Росреестр

- Договор купли-продажи доли с нотариальным удостоверением (для доли в праве — нотариус обязателен).

- Подтверждение соблюдения ст. 250 ГК РФ (уведомления, отказы/истечение срока).

- Выписка ЕГРН по участку/объектам. Уточнение границ не требуется, если не образуете/не меняете участок.

Итог: продавать долю без межевания и без уточнения внешних границ общего участка можно. Требование сособственницы «сначала установить границы, иначе продажа невозможна» — неправомерно, если участок уже существует в ЕГРН. Уточнение границ понадобится только при разделе/выделе доли в натуре или иных кадастровых действиях с самим участком.

Здравствуйте!

Та гражданка права в том, что в 2025 году вышел закон, запрещающий любые сделки с землёй без установленных границ общего участка. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действительно предусматривает обязательность постановки земельного участка на кадастровый учёт и установление его границ для совершения любых сделок с недвижимостью.

Но в то же время и ст.246 ГК РФ никто не отменял ,Вы тоже правы.

Продажа доли в праве на земельный участок возможна даже без отдельного межевания и выделения своего участка на местности.

Поэтому продать свои доли Вы вполне можете.

Не требуется устанавливать границы участка.

Естественно при продаже доли третьему лицу нужно соблюсти требования о преимущественном праве совладельцев ,ст.250 ГК РФ. То есть вначале предложить купить доли соосбственникам.

Так и поступите.

А на заявления сособственницы о необходимости межевания не обращайте внимание

Смотрите, продать то свою долю можете по ДКП, но, если участок не отмежеван, Росреестр просто приостановит сделку.

Если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, Росреестр приостановит госрегистрацию прав или кадастровый учет.

Приостановление процедуры будет произведено независимо от категории земли и вида ее разрешенного использования.

Следует обращаться в Росреестр, вызвать на место кадастрового инженера для проведения работ по определению границ земельного участка.

Только после этого возможна продажа долей без каких-либо ограничений.

- см. ст. 209, 246, 250, 549 ГК РФ, Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 26.12.2024 № 487-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

www.consultant.ru

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Здравствуйте Олег

Давайте разберемся:

Ст.246 ГК РФ действует, да, но далее изложу по порядку..

Согласно ст.2 Федерального закона от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" О внесений изменений, в статью 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен пунктом 7.1 следующего содержания:

"7.1. В случае, если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в зданиях, сооружениях), отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, за исключением случаев, если для возникновения прав на такие земельные участки предоставление земельных участков не требуется".

В соответствии с ч.3 ст. 6 ЗК РФ Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ч. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости").

____

С учётом ст.11.5 ЗК РФ :

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)

____

В статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в которой указаны причины приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (Далее – ГКУ и ГРП), внесены дополнительные пункты:

"21.1) в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

21.2) в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении ГКУ и ГРП подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства."

Что это значит?

Если Вы собираетесь продать (или осуществить другие сделки с недвижимостью) земельный участок, у которого не внесены в ЕГРН сведения о местоположении границ, или объект недвижимости, который находится на земельном участке без установленных границ, то орган государственной регистрации прав вынесет Вам решение о приостановлении государственной регистрации.

____

Таким образом:

На основании Федерального закона от 26.12.2024 N 487-ФЗ, который внёс изменения в ЗК РФ, теперь продать долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости без оформления доли земельного участка на праве собственности нельзя, а право собственности на землю оформляется, через межевание с установлением границ ( ст.6 ЗК РФ).

__

С уважением юрист М.Н.Абаева

Общий участок как объект недвижимости уже существует в ЕГРН (имеет кадастровый номер).

Добрый день, уважаемый Олег!

Ваш общий участок существует как объект недвижимости, зарегистрирован в ЕГРН и имеет кадастровый номер. Но как я поняла, границ он не имеет, то есть процедура межевания относительно этого участка не проводилась. Ранее, действительно, можно было зарегистрировать участок без точных границ (без межевания).

Сейчас же, в законодательстве РФ произошли изменения и межевать участок для продажи нужно. Иначе Росреестр приостановит сделку.

Об этом четко прописано в п п. 21.2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства.

То есть границы устанавливать нужно и это не противоречит названной Вами ст. 246 ГК РФ.

Вы имеете право на распоряжение имуществом согласно, находящемся в общей долевой собственности согласно ст. 246 ГК РФ, но такое имущество должно быть оформлено надлежащим образом и в соответствии с действующим законодательством. У общего участка должны быть определены границы.

Внутри участок можно не межевать, если этого не желаете. Тут обязанности нет. Главное, чтобы общий участок был отмежован.

Здравствуйте. Действительно, никто не отменял требования ст. 246 ГК РФ о том, что собственник доли вправе по своему усмотрению таковую продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Т.е. можно будет заключить соответствующий договор к/п с потенциальным покупателем (при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки другими собственниками долей). Но заключить договор и зарегистрировать переход права - совсем не одно и тоже.

Реализовать условия данного договора (т.е. зарегистрировать в Росреестре переход права собственности к покупателю), до тех пор, пока границы всего з/у не установлены (нет "межевания"), на практике - не получится. Дело в том, что в соответствии с ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025), если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, то государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию. Если до истечения срока приостановления причины "приостановки" не будут устранены, т.е. пока участок не будет "размежеван", то государственный регистратор откажет в регистрации на основании ст. 27 вышеназванного закона.

Дополнительно поясню, что поскольку продаются именно доли в праве общей долевой собственности, никакого "внутреннего межевания" не нужно, т.к. отчуждается доля, не выделенная в натуре. Продается доля в едином объекте, имеющем единый кадастровый номер (ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Однако общие требования о том, что границы всего участка должны быть определены - никто не отменял, иначе - сначала последует приостановление государственной регистрации, затем - отказ.

Здравствуйте!

Прежде чем ответить на вопрос, нужно уточнить, есть ли в ЕГРН координаты границ участка сейчас? Что именно планируется продать: долю в праве на участок, долю в доме? Есть ли среди сособственников несовершеннолетние/недееспособные (нужно согласие опеки)? Имеются ли обременения или судебные споры по участку/дому?

Если в общем случае, то ст. 246 ГК РФ позволяет участнику долевой собственности свободно распоряжаться своей долей (продать, подарить и т.п.), при возмездном отчуждении соблюдается ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки сособственников. С 01.03.2025 Законом № 487‑ФЗ добавлены пп. 21.1–21.2 в ч. 1 ст. 26 Закона № 218‑ФЗ: если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, Росреестр приостанавливает учетно‑регистрационные действия (включая регистрацию перехода доли). Нотариальная форма обязательна для отчуждения доли (ч. 1 ст. 42 Закона № 218‑ФЗ), кроме исключений (когда все сособственники отчуждают доли по одному договору и др.).

Выдел в натуре не является условием продажи доли. Продажа доли это отчуждение права на идеальную долю в общем имуществе; объект как единый участок не делится, поэтому внутреннее межевание не требуется.

С 01.03.2025 без внесенных в ЕГРН координат границ всего участка регистрация сделки (в т.ч. переход доли) будет приостановлена до устранения причины. Ограничение распространяется и на объекты, стоящие на участке без границ: нельзя зарегистрировать права/учет на здание/сооружение на таком участке.

Проверьте выписку ЕГРН по участку: есть ли координаты границ. Если границ нет — заказать межевой план у кадастрового инженера, согласовать границы с соседями и подать на учет внесения сведений о границах. Уведомьте сособственников по ст. 250 ГК РФ, выждите месяц, либо дождитесь отказы и можно подготовить договор, заверить у нотариуса.

Здравствуйте Олег!

Действительно, что с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Как разъясняет Росреестр rosreestr.gov.ru закон предусматривает, в частности, что с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

Можно ли сейчас продать долю в праве на собственность

Продать можно.

В этой части никто Вам не запретит распоряжаться своей собственностью по правилам ст.246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности ГК РФ. Ваши документы даже примут в Росреестре для проведения учётно-регистрационных действий, но если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

Здравствуйте, Олег!

Согласно действующему законодательству, до 2025 года продажа доли в праве общей собственности на земельный участок возможна без установления границ общего участка. Это подтверждается положениями статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок распоряжения долями в праве общей собственности. Однако с 2025 года вступают в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 30.12.2024 № 668-ФЗ в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (№ 218-ФЗ).

____

Согласно этим изменениям, сделки с долями в праве общей собственности на земельные участки будут возможны только при условии установления границ общего участка и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это требование направлено на обеспечение прозрачности сделок с недвижимостью и исключение правовых споров между собственниками.

Таким образом, продажа доли без внутреннего межевания и установления границ общего участка невозможна. Если Вы планируете продажу доли, рекомендую провести межевание участка и согласовать границы с другими собственниками, чтобы избежать правовых препятствий при регистрации сделки.

Всех благ.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключён и без установления границ земельного участка на местности. Однако, по такому договору нельзя зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.

На основании ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При отсуствии в ЕГРН границ земельного участка орган регистрации прав приоставливает учетно-регистрационные действия на основании пп.21.2 п.1 ст.26 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Указанной нормой установлено, что кадастровоый учет и (или) регистрация права приостанавливается по решению государственного регистратора, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположено здание.

Вместе с тем, продавцы долей не впрвае понуждать вас к оплате работ по установлению границ участка до их фактического выполнения. Они имеют право заключить договор с кадастровым инжнером на составление межевого плана и внести изменения в ЕГРН в отношении границ участка самостоятельно и за свой счёт, после чего потребовать с вас возмещения соответствующей доли неосновательно сбереженных денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ.

Ответ отключен модератором

Олег, здравствуйте!

Согласно Федеральному закону от 26.12.2024 №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», продать, подарить земельный участок или совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку можно только в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о местоположении его границ.

Оформление сделки приостанавливается, если сведения границ отсутствуют.

После вступления в силу Федерального закона №487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 1 марта 2025 года продать земельный участок без установленных границ нельзя.

Теперь при продаже, дарении, наследовании или любой другой сделке с земельным участком, наличие точно установленных границ становится обязательным условием для регистрации перехода права в Росреестре.

Если межевание не сделано, сделку приостановят.

Ваша хозяйка, которая принуждает нас установить границы ОБЩЕГО участка, правильно, законно вас убеждает на установление его границ для совершения любых сделок с недвижимостью.

Но главное условие на продажу своей доли - это согласие других собственников на продажу, поскольку сделка должна пройти процедуру уведомления и предложения другим собственникам приобрести продаваемую долю. В случае несогласия со ст. 252 ГК РФ — выдел доли в натуре по соглашению или через суд. Это уже образование нового участка и требует межевания.

Уточнение границ понадобится только при разделе или выделе доли в натуре или иных кадастровых действиях с самим участком.

Всего доброго!

Ответ отключен модератором