Обмен долями между братьями и сестрами. 3 квартиры, 3 собственника.

1047₽ VIP

Да, это правильно трактуется как договор мены. Однако, с 01.01.2023 года в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2022 № 480-ФЗ, нотариальное удостоверение договора мены долей в праве общей собственности на недвижимое имущество обязательно.

Это не читаемо

Вам лучше в свой регион

Очно.

Все остальное ерунда, там может где с документами что не так

Здравствуйте, уважаемый Кирилл !

В данном случае можно как и договор мены, так и в возможно именно как договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) и обязательно прописать стоимость этих долей.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, согласно положениям Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ, определяют вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины на основании документа, представленного плательщиком, в котором указана стоимость имущества.

При этом нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика предоставления документа, подтверждающего данный вид стоимости. В случае предоставления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества (Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3 "О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом").

Рад был помочь!

Да, можете нотариальное соглашение заключить, либо дарение с отлагательным условием, как вариант."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием

Позиции высших судов по ст. 157 ГК РФ >>>

Как сформулировать положение об условии

Можно ли в предварительном договоре поставить заключение основного договора под условие

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Отлагательное условие может быть включено как в договор дарения, так и в иной договор, содержащий элементы дарения. Таким образом, исходя из ст. 157, 421, 572, 577 , 578 ГК РФ стороны договора дарения могут устанавливать отлагательные условия

Ответ отключен модератором

Здравствуйте,

В данном случае можно как и договор мены, так и в возможно именно как договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) и обязательно прописать стоимость этих долей.

С 01.01.2023 года в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2022 № 480-ФЗ, нотариальное удостоверение договора мены долей в праве общей собственности на недвижимое имущество обязательно.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, согласно положениям Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ, определяют вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины на основании документа, представленного плательщиком, в котором указана стоимость имущества.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ стоимость имущества, определяется оценщиками или юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Возможные схемы без ипотеки или залога в Вашем случае.

Соглашение о порядке пользования и распоряжения.

Нотариальное соглашение между братом и сестрой, в нём можно зафиксировать, что брат обязуется не продавать или дарить доли без письменного согласия сестры.

Сестра при этом имеет право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Можно предусмотреть неустойку (например, 10-20% от стоимости доли по рыночной оценке, но не более того; нотариус проверит разумность размера неустойки).

Штраф при этом должен быть соразмерным (ст. 333 ГК РФ).

Сестра пользуется квартирой (проживает в ней), брат здесь номинальный собственник. Зафиксировать можно в соглашении, что брат не препятствует пользованию сестрой.

Нотариус примет, если оно не противоречит закону (не скрытая сделка).

Другая схема:

Опцион на выкуп, т.е. соглашение, где сестра имеет право выкупить доли брата в будущем по фиксированной цене (на основе оценки).

Доверительное управление, здесь брат передаёт доли в доверительное управление сестре (ст. 1012 ГК РФ), но с нотариальным удостоверением сделки. Сестра управляет, но формально собственник брат. Риски здесь, это налоговые нюансы.

Соглашение с условием, брат обязуется передать доли сестре в будущем (например, через 5 лет) безвозмездно, если не продаст. Но это может быть признано дарением. В таком соглашении следует указать, что брат обязуется не продавать без уведомления или согласия сестры.

Сестра здесь имеет преимущественную право на покупку, право пользования квартирой. Указывается неустойка, допустим 10% от рыночной стоимости долей.

Рекомендация: обсудите с нотариусом, он может вполне предложить свой готовый шаблон.

Если брат продаст имущество вопреки заключенным договоренностям, сестра может оспорить в суде (ст. 166 ГК РФ).

Примерно так. Правовой анализ вопроса это отдельная тема (ст. 779 ГК РФ).

На самом деле здесь много вариантов, каждый обсуждается индивидуально.

Здравствуйте, Кирилл.

_____

Договор мены долей между Братом №2 и сестрой оформляется у нотариуса, по сути это сделка с недвижимостью, где каждая сторона передает другой определенные доли в разных квартирах. По закону, если доли в недвижимости не равны по стоимости, договор мены считается возмездным, и разница компенсируется деньгами.

______

Стоимость долей указывается в договоре — нотариус примет как кадастровую, так и рыночную стоимость, но для налоговых органов и во избежание споров лучше провести независимую оценку и приложить отчет.

_______

Если стоимость не указана, нотариус может отказать в удостоверении. В договоре обязательно прописываются предмет (какие доли и в каких объектах меняются), стоимость каждой доли, порядок передачи, реквизиты сторон, а также условия о компенсации, если доли неравноценны. Нотариус проверит правоустанавливающие документы, отсутствие обременений, согласие супругов (если имущество приобретено в браке), а также дееспособность сторон. После подписания договора переход права регистрируется в Росреестре.

______

Что касается защиты интересов сестры в отношении долей Брата №1 в квартире №3, то нотариальное соглашение о порядке пользования и распоряжения долями здесь не пройдет, ввиду того, что согласно статьи 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

С уважением

Как указать стоимость - по кадастровой или по рыночной стоимости?

Продать жильё можно по любой цене — в законе нет ограничений по этому вопросу. Но законодательство говорит о том, что в случае продажи недвижимости за цену менее 70% от кадастровой стоимости налоговый орган вправе начислить НДФЛ с разницы между кадастровой стоимостью и стоимостью затрат, например, на приобретение объекта

Вам необходимо указывать как можно меньшую цену долей и в тоже время ,не меньше 70% кадастровой.

Обратите особое внимание, если вы продаете объект недвижимости и сумма вашего дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то сумма НДФЛ, подлежащего к уплате в бюджет, будет рассчитана налоговым органом исходя из дохода равного кадастровой стоимости недвижимости умноженной на коэффициент 0,7.

В случае если по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует кадастровая стоимость отчуждаемого объекта недвижимого имущества, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ),хотя между братьями и сёстрами налог отсутствует.

Договор мены является разновидностью сделки, при которой стороны обмениваются имуществом, каждая сторона выступает одновременно продавцом своего имущества и покупателем чужого. Такая сделка предполагает передачу прав собственности на имущество одной стороной в обмен на получение прав собственности на другое имущество второй стороной.

Предмет договора: четкое определение объектов недвижимости, подлежащих обмену (адреса, кадастровые номера).

Права сторон: обязанности каждой стороны передать объект другому лицу и принять другой объект.

Стоимость передаваемых объектов: поскольку это взаимовыгодная сделка, важно определить эквивалентность ценностей объектов. Обычно стоимость определяется либо путем оценки (кадастровая или рыночная цена), либо соглашением сторон.

- Стоимость лучше указывать рыночную цену, так как кадастровая оценка часто занижена. Для нотариуса достаточно соглашения сторон о цене, однако лучше иметь оценочный отчет для большей уверенности.

Порядок передачи имущества: порядок фактической передачи ключей, документов, оплаты коммунальных услуг и иных расходов.

Ответственность сторон: ответственность за неисполнение обязательств, нарушение сроков и условий договора.

Обременения и ограничения: отсутствие обременений и ограничений на объекты недвижимости (ипотека, арест, запрет отчуждения).

Условия налогообложения: возможные налоговые последствия сделки для обеих сторон.

Нотариус проверит юридическую чистоту объектов недвижимости (наличие арестов, запретов, зарегистрированных лиц);

- Проверит дееспособность участников сделки;

- Обеспечит соблюдение требований закона к форме и содержанию договора;

- Объяснит сторонам правовые последствия заключаемого договора.

---

При заключении договора мены обе стороны получают доход, равный стоимости полученного ими имущества. Следовательно, возникает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц:

- Продажа квартиры, находящейся в собственности менее минимального срока владения (обычно 3-5 лет), облагается налогом.

- По закону продавец обязан уплатить налог в размере 13% от суммы превышения доходов над расходами на приобретение проданного жилья.

---

Рыночную стоимость рекомендуется подтвердить документально, проведя оценку профессиональным оценщиком. Однако, если стороны согласны самостоятельно установить цену, это также принимается нотариусом. Главное условие — адекватность указанной стоимости реальной ситуации на рынке недвижимости.

---

Чтобы обеспечить защиту интересов сестры и ограничить возможность Брату №1 продавать свою долю в квартире №3 без согласия сестры, можно рассмотреть следующие варианты:

Вариант 1: Соглашение о преимущественном праве покупки

Можно заключить нотариальное соглашение между Братом №1 и сестрой, согласно которому Брат обязуется предложить сестре выкуп своей доли до момента выставления ее на продажу третьим лицам. Преимущественное право покупки закреплено законом, но дополнительное письменное соглашение позволит заранее согласовать процедуру уведомления и сроки принятия решения.

Вариант 2: Завещательное распоряжение

Сестра может попросить Брата №1 составить завещание, согласно которому его доля после смерти автоматически перейдет именно ей. Хотя это не ограничивает право распоряжаться долей при жизни, оно гарантирует, что в будущем эта доля достанется именно ей.

Вариант 3: Заключение соглашения о доверительном управлении

Стороны могут заключить соглашение о передаче управления своими долями третьей стороне (например, доверенному лицу или управляющей организации), что обеспечит контроль за действиями владельца доли. Такой способ требует согласования с владельцем, но позволяет минимизировать риски.

ст. 209 ГК РФ

Здравствуйте, уважаемый Кирилл !

В данном случае можно как и договор мены, так и в возможно именно как договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) и обязательно прописать стоимость этих долей.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, согласно положениям Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ, определяют вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины на основании документа, представленного плательщиком, в котором указана стоимость имущества.

При этом нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика предоставления документа, подтверждающего данный вид стоимости. В случае предоставления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества (Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3 "О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом").

Рад был помочь!

Дополню.

На основании ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, указанные в ч. 4 ст. 1 Основ о нотариате, взимают госпошлину.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ стоимость имущества, определяется оценщиками или юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Да здесь также возможно составить нотариально заверенное соглашение между сестрой и братом и соглашении поговорить все существенные условия.

Здравствуйте Кирилл

Договор мены подлежит нотариальному удостоверению и оценивается по кадастровой стоимости .В базовом случае необходимы паспорта сторон и документы, подтверждающие их права на имущество. В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные бумаги, о которых нотариус сообщит во время консультации.

Нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Более подробно:

К сделкам по обмену применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).

В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:

срок исполнения;

вид документа, подтверждающего передачу (акт);

может быть условие о разнице в цене и доплате;

стороны должны передать друг другу доли , свободный от прав третьих лиц.

Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.

При удостоверении договора мены нотариус устанавливает свободу волеизъявления сторон, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что документ был подписан под давлением, является кабальным для одной из сторон. В случае возникновения спора между участниками, суд рассматривает нотариальное удостоверение сделки, как основание для признания ее полностью соответствующей закону ( в силу статей 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество)

Стоимость нотариальных действий установлена Налоговым кодексом в форме государственной пошлины (нотариальный тариф). Дополнительно к госпошлине взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ), размер которой ежегодно устанавливается региональной нотариальной палатой

Чтобы точно узнать, сколько стоит договор мена у нотариуса, нужно получить консультацию в нотариальной конторе

lexakova.ru

С уважением юрист М.Н.Абаева