Продажа комнаты, ипотека и риелтор покупателя.

349₽ VIP

1.Согласно ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)) ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16))

2. "Содержание извещения участников долевой собственности и форме направления извещения" ..

2.3. Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

2.Возвращать залог в двойном размере

не надо,так вины продавца в этом нет

3.Уведомления о вручении необходимо представить банку.

(Согласно статье 157 ГК РФ вы можете использовать почтовые отправления с уведомлением о вручении.)

Анастасия, здравствуйте!

Банки — очень консервативные и риско-ориентированные организации. Их главная задача убедиться, что залог (ваша комната) будет "чистым" и на него в будущем не смогут претендовать другие собственники, которые заявят, что их не уведомили о продаже.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки других собственников. Закон не предписывает конкретную форму уведомления, главное доказать, что вы направили уведомление и собственники получили его или должны были получить. Банки, как правило, требуют нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки от каждого сособственника. Это стопроцентная гарантия для них. Письмо это лишь факт уведомления. Молчание в течение 30 дней считается отказом по закону, но банки часто хотят видеть активное, выраженное согласие или отказ.

Риелтор покупателя, скорее всего, прав в том, что с такими случаями сталкивается редко. Большинство банков действительно настаивают на нотариальных отказах. Ваш способ — это попытка обойти проблему с несогласными собственниками, но она сопряжена с высоким риском отказа банка.

В части задатка все зависит от формулировок в вашем предварительном договоре купли-продажи (ДКП) или соглашении о задатке. Если это "задаток": По ст. 381 ГК РФ, задаток возвращается в двойном размере, если сделка срывается по вине стороны, давшей задаток. Если сделка срывается по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток просто возвращается. Это не зависящая от вас причина. Вы выполнили требование закона об уведомлении, направив письма. Если банк, как третья сторона, не одобрил ипотеку из-за своих внутренних требований — это не ваша вина.

При этом Вы, как продавец, обязаны обеспечить "продаваемость" комнаты, а это включает в себя предоставление пакета документов, который удовлетворит банк-кредитор покупателя. Если вы не можете предоставить нотариальные отказы, вы не исполнили свою обязанность.

Скорее всего, это будет расценено как обстоятельство, не зависящее от воли сторон. Вы должны будете просто вернуть 50 000 руб., а не 100 000 руб. Однако покупатель может попытаться взыскать 100 000 через суд. Исход суда будет зависеть от того, насколько четко в договоре прописаны ваши обязанности по предоставлению документов

Внимательно перечитайте предварительный договор. Если там есть пункт, обязывающий вас предоставить "отказы сособственников от преимущественного права покупки, оформленные в соответствии с требованиями банка", то ваша позиция ослабевает.

Обращаться нужно не за "одобрением ипотеки", а за получением разрешения на продажу доли без согласия других сособственников. Это заменяет их отказы. Если сособственники уклоняются от получения уведомлений или отказываются подписывать отказ, вы можете обратиться в суд с иском о признании предложения о покупке доли надлежащим и разрешении на ее отчуждению третьему лицу.

Попросите риелтора или самого покупателя получить из банка официальный список требований к пакету документов от продавца. Убедитесь, что там прямо сказано, что почтовые уведомления не принимаются.

Ваши действия по отправке уведомлений почтой полностью соответствуют закону. Это регулируется статьей 165.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Пункт 1 ст. 165.1 ГК РФ: "Юридически значимое сообщение... считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним". Пункт 3 ст. 165.1 ГК РФ: "Если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение, направленное в письменной форме, считается доставленным и в том случае, когда оно поступило по указанному адресатом адресу, но по не зависящим от отправителя обстоятельствам не было вручено адресату (в частности, направленное по почте заказное письмо не было получено адресатом в связи с его отсутствием по указанному адресу)...".

Ключевое значение имеют Разъяснения Верховного Суда РФ, данные в п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 23.06.2015 г.: "В случае, если участник долевой собственности, надлежащим образом извещенный о предстоящей продаже доли, не представил продавцу доли ответ (согласие на покупку либо отказ от преимущественной покупки) в установленный для акцепта срок, считается, что он отказался от осуществления преимущественного права покупки. Продавец в таком случае вправе требовать в судебном порядке разрешения на отчуждение доли третьему лицу без согласия остальных участников долевой собственности."

Здравствуйте, Анастасия!

______

Для одобрения ипотеки на комнату в секционном общежитии банк требует отказ от преимущественного права покупки от всех собственников, и эти отказы должны быть нотариально заверены

______

Форма уведомления законом не регламентируется, но банки редко принимают только почтовые заказные письма с уведомлением, даже если они нотариально заверены, поскольку им необходим именно отказ, а не просто факт уведомления. Если банк не примет такие письма, возврат задатка в двойном размере возможен, если это прямо прописано в договоре, и причина отказа не зависит от Вас

________

По третьему вопросу - это бессмысленно. Только банк решает оформит он ипотеку или нет. Обязать его через суд нельзя. Суд откажет Вам в иске

_______

Если намерены идти в суд - для суда потребуется доказательство направления уведомлений (почтовые квитанции, описи вложения, уведомления о вручении), а также текст уведомления, подтверждение нотариального заверения и документы, подтверждающие попытки получить отказы

_____

Источник: ст 250 ГК РФ, ст. 165.1 ГК РФ

С уважением

Смотрите, у Вас общедолевая собственность, если хотите продать комнату в общежитии, необходимо уведомить других собственников.

При этом сами уведомления удостоверять через нотариуса совершенно не нужно.

Форма уведомления простая.

По поводу одобрения ипотеки, решение здесь принимает банк.

На наш взгляд вы все сделали, как надо, более того, удостоверили уведомления через нотариуса.

В этой части вы полностью исполнили требования закона.

Суд здесь не нужен, он не может обязать банк одобрить ипотеку или принять любое здесь решение.

- см. ст. 165.1, 250 ГК , ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте!

Уведомлять нужно, только если это именно коммунальная квартира — там действует ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, отсылающая к ст. 250 ГК РФ. Секционное общежитие не всегда признаётся коммунальной квартирой — это зависит от того, как зарегистрирован объект в ЕГРН и есть ли у соседей доля в общем имуществе. Посмотрите выписку ЕГРН: если там написано «комната в коммунальной квартире» и есть долевая собственность на места общего пользования — уведомление обязательно. Если просто «комната» без общей собственности — преимущественного права у соседей нет.

По ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец обязан письменно известить других собственников о цене и всех условиях продажи. Срок ожидания — один месяц с момента извещения, или раньше при получении письменных отказов. Закон не требует именно нотариального оформления уведомлений, достаточно обычной письменной формы с доказательствами отправки: заказные письма с описью и уведомлением о вручении вполне подходят. Главное, чтобы цена и условия в уведомлениях совпадали с договором, иначе придётся отправлять заново.

Банк может требовать нотариальные отказы как своё внутреннее условие выдачи кредита, но с юридической точки зрения для регистрации перехода права в Росреестре достаточно подтвердить направление уведомлений (квитанции, описи вложения, уведомления о вручении или о возврате) и соблюдение месячного срока согласно ч. 4 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Двойной возврат возможен только для задатка и только при неисполнении договора по вине получившей стороны. Если в вашем договоре прямо не написано «задаток», а написано, например, «аванс» или «предоплата», это не задаток. Если банк не одобрил ипотеку не по вине продавца (например, из-за кредитной истории покупателя), это не ваша ответственность, и двойной возврат не применяется. Посмотрите договор: если там есть условие о том, что сделка зависит от одобрения ипотеки, и одобрения нет по причинам банка или покупателя — вы возвращаете просто 50 тысяч, а не 100.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 250 ГК РФ), продажа доли недвижимости требует предварительного извещения остальных собственников жилья о намерении продать долю. Извещение должно содержать условия сделки и цену продажи. Остальные собственники имеют право преимущественного приобретения продаваемой доли. Они должны выразить свое согласие или отказ в течение месяца с момента получения уведомления.

Вы абсолютно правы, что уведомление может быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Главное условие — письмо должно быть нотариально удостоверено. Это означает, что сам факт отправки и содержание письма засвидетельствован нотариусом.

Однако банки часто требуют именно формализованные подтверждения согласия собственников, особенно при оформлении ипотечных сделок. Поэтому возможны ситуации, когда кредитные организации настаивают на личном присутствии всех собственников у нотариуса или отказе в письменной форме.

Совет: Уточните требования банка конкретно по вашему объекту недвижимости. Возможно, ваше почтовое уведомление устроит кредитора, либо потребуется дополнительное подтверждение в иной форме.

По общему правилу гражданского права (статья 381 Гражданского кодекса РФ), сторона, виновная в неисполнении договора, обязана вернуть задаток в двойном размере. Однако если сделка сорвалась по причинам, независящим от сторон, каждая сторона возвращает полученные деньги обратно друг другу без штрафных санкций.

Если покупатель откажется от покупки из-за несоответствия ваших извещений требованиям банка, это будет считаться обстоятельством, не зависящим от вас лично. Вы можете аргументировать возврат суммы залога без увеличения.

Совет: Предложите банку альтернативные способы фиксации факта отправления уведомления, если окажется, что ваши действия формально недостаточны. Постарайтесь убедить кредиторскую организацию принять ваши доказательства.

Если банк упорствует и отказывается рассматривать ваши нотариально заверенные уведомления как достаточное основание для одобрения ипотеки, возможно обращение в суд.

Для подачи иска потребуются следующие документы:

- Копия договора купли-продажи.

- Почтовые квитанции и уведомления о вручении писем другим собственникам.

- Заверенная копия самого текста уведомления.

- Отказ банка в предоставлении кредита.

- Документы, подтверждающие полномочия представителей (если привлекаете юриста).

При обращении в суд основное требование истца будет заключаться в признании законности вашей процедуры уведомления собственников и обязании банка согласовать сделку.

Добрый день, Анастасия.

1)Да, могут не одобрить. Риэлтор покупателя, скорее всего, впервые слышит о таком способе, потому что нотариально заверенные уведомления в виде почтовых заказных писем – это не стандартная процедура для уведомления собственников при продаже комнаты в общежитии.

2)Нотариус может засвидетельствовать факт отправки письма, но это не означает, что содержание письма (например, факт продажи комнаты) автоматически будет принято как должное всеми сторонами. Нотариус удостоверяет сам факт передачи документа, а не его законность или согласие получателя.

-Стандартный и наиболее надежный способ уведомить других собственников в секционном общежитии (чтобы избежать претензий и для одобрения ипотеки) – это письменное уведомление, заверенное нотариусом (где нотариус удостоверяет ваше право продавать и уведомляет других), либо личная передача уведомления другим собственникам с получением от них расписок о получении, либо направление заказного письма с уведомлением о вручении и описью вложения.

3)Все зависит от того, как сформулированы условия возврата залога (задатка/аванса) в вашем договоре купли-продажи.

- Если сделка не состоится из-за того, что банк не одобрит ипотеку покупателя по причине некорректного уведомления собственников, это может быть расценено как обстоятельство, не зависящее от вас лично, но влияющее на возможность исполнения договора.

-Вам нужно смотреть, как в договоре прописаны случаи, при которых залог возвращается в двойном размере. Если там есть пункт о случаях, когда сделка не может быть совершена по независящим от сторон причинам (например, невозможность получить ипотеку по объективным причинам), то, возможно, вам не придется возвращать залог в двойном размере.

4)Вы не можете обратиться в суд “за одобрением ипотеки”. Ипотека одобряется банком. Суд может понадобиться, если возникнет спор или потребуется подтвердить законность каких-то действий.

- Банк, скорее всего, не одобрит ипотеку, если его не устроит процедура уведомления других собственников. Они хотят минимизировать риски.

5)Узнайте у риэлтора покупателя, какие конкретно требования предъявляет банк к процедуре уведомления собственников.

6) Банки очень настороженно относятся к продаже долей в общежитиях из-за возможных споров с другими собственниками. Им нужна гарантия, что процедура соблюдена полностью. Ваш вариант с “нотариальными уведомлениями в виде почтовых заказных писем” звучит как попытка обойти стандартную процедуру, которая может не устроить банк.

7)ст 250 ГК РФ, ст. 165.1 ГК РФ

Здравствуйте Анастасия!

Комната в секционном общежитии это по факту комната в коммунальной квартире, т.е. физическая (выделенная в натуре) доля в составе долевой собственности. Раз это доля, то для ее продажи применяются юридические процедуры, регламентируемые ст. 250. Преимущественное право покупки ГК РФ. Кроме того, поскольку речь опять же о доле, но сделка проводится при обязательном нотариальном сопровождении согласно ст.163. Нотариальное удостоверение сделки ГК РФ

Пока остальные собственники не дадут ответ по уведомлениям о продаже доли или промолчат в течении месяца со дня даты на штампе заказного письма или даты вручения уведомления вы свою комнату третьему лицу продать не сможете. В ином случае по иску остальных собственников долей договор купи-продажи будет признан ничтожным и по повороту судебного решения все вернется в первоначальное состояние

1. Могут ли не одобрить ипотеку нотариальными уведомлениями в виде почтовых заказных писем?

Кому одобрить ипотеку? Покупателю? Вам?

Нет, конечно.

Нотариальные уведомления не могут быть обеспечительной мерой для заключения договора ипотечного кредитования

Как указано в ч.2 ст.3. Требования, обеспечиваемые ипотекой Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Т.е. предметом обеспечения ипотечного кредита может быть только имущество

2. Договор купли продажи с залоговой частью (50 т.р.).

Мы о чем ведем речь о залоге или все же о задатке?

Если это залог, то в силу прекращения договора он возвращается залогодателю

Однако, когда речь идет не о залоге, а о задатке, то по правилам ч.2 ст. 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное

3. В случае, если обращаться в суд за одобрением ипотеки и принятии почтовых заказных писем банком, какие документы мне нужно иметь, чтобы были основания о одобрении?

Суд ипотеку не одобряет. Одобряет ипотеку только банк. Почтовые заказные отправления предметом для такого одобрения быть не могут, потому что не содержат в себе стоимости для залога. Это всего лишь бумага.

Для одобрения ипотечного кредита основные документы это:

- выписка из ЕГРН (если это вторичное жилье)

- Паспорт заёмщика и созаёмщиков

- Паспорт продавца

- Договор купли-продажи

В зависимости от ситуации могут потребоваться и много других документов, такие как Отчёт об оценке недвижимости, технический паспорт и др.

Здравствуйте, уважаемая Анастасия !

В данном Вашем случае, для одобрения ипотеки на комнату в секционном общежитии банк требует отказ от преимущественного права покупки от всех собственников, и эти отказы должны быть нотариально заверены. Банк может требовать нотариальные отказы как своё внутреннее условие выдачи кредита, но с юридической точки зрения для регистрации перехода права в Росреестре достаточно подтвердить направление уведомлений (квитанции, описи вложения, уведомления о вручении или о возврате) и соблюдение месячного срока согласно ч. 4 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Уведомлять нужно, только если это именно коммунальная квартира — там действует ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, отсылающая к ст. 250 ГК РФ. Секционное общежитие не всегда признаётся коммунальной квартирой — это зависит от того, как зарегистрирован объект в ЕГРН и есть ли у соседей доля в общем имуществе

Таким образом, с юридической точки зрения, Пока остальные собственники не дадут ответ по уведомлениям о продаже доли или промолчат в течении месяца со дня даты на штампе заказного письма или даты вручения уведомления вы свою комнату третьему лицу продать не сможете никак.

Рад был помочь!