Противоречие федерального и местного законодательства

698₽ VIP

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, что закреплено в статье 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Т.е. муниципалитет в праве принимать такие решения.

Это что законы такие..

Где указаны площади домов

Органы местного самоуправления наделены полномочиями по установлению градостроительных регламентов в составе ПЗЗ, которые могут быть строже общих федеральных рамок.

Норма федерального законодательства (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), упоминающая площадь 1500 м², носит классифицирующий характер. Она лишь определяет, что отдельно стоящий дом с такими параметрами относится к объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но не предоставляет каждому собственнику безусловное право на возведение дома именно такой площади.

Местная администрация вправе устанавливать в ПЗЗ предельные параметры застройки, включая максимальный процент застройки участка и предельную площадь объекта. Таким образом, установление лимита в 300 м² с высокой вероятностью является законным.

Федеральное законодательство прямо не регулирует количество жилых домов на одном участке ИЖС — оно этого не запрещает, но и не разрешает. На практике многие муниципалитеты вводят в ПЗЗ норму «один земельный участок — один основной жилой дом». Это также находится в пределах их полномочий по регулированию застройки.

Если вы уверены, что ПЗЗ нарушают ваши права и противоречат закону, существуют следующие пути.

1. Обратиться в местную администрацию за разрешением на отклонение от предельных параметров строительства (ст. 40 ГрК РФ) с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров (в вашем случае — от максимальной площади и количества домов).

2. Можете подать жалобу в прокуратуру, указав на несоответствие ПЗЗ федеральному законодательству. Прокурор по итогам проверки может:

• Внести протест с требованием к администрации изменить или отменить акт.

• Обратиться в суд с административным иском в защиту ваших интересов.

3. Если предыдущие шаги не принесли результата, подать административное исковое заявление о признании недействующими отдельных положений ПЗЗ (например, противоречие оспариваемых норм акту, имеющему большую юридическую силу). Подавать в суд по месту нахождения земельного участка.

Вероятность успеха в суде невысока, так как установление таких ограничений входит в полномочия местных властей.

Здравствуйте, Кирилл!

Да, районная администрация имеет право устанавливать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) такие ограничения, если они введены в установленном законом порядке.

Администрация не устанавливает правила произвольно, а делает это через принятие ПЗЗ — нормативного правового акта, который определяет градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны. Именно в этих регламентах и прописываются предельные параметры будущего строительства.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ), градостроительный регламент включает в себя, среди прочего:

Виды разрешенного использования земельных участков.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.

К последним как раз относятся максимальная площадь объекта, процент застройки, этажность и другие параметры. Таким образом, уменьшение максимальной площади дома до 300 м² и установление правила о одном доме на участке — это реализация полномочий местной администрации, предусмотренных статьей 38 ГрК РФ.

Ваши дальнейшие действия зависят от цели.

1. Для оспаривания или изменения этих норм необходимо действовать в установленном законом порядке. ГрК РФ предоставляет право физическим и юридическим лицам направлять в комиссию по подготовке ПЗЗ предложения об изменении градостроительных регламентов. Основанием может быть, в частности, положение о том, что в результате применения ПЗЗ земельные участки не используются эффективно или причиняется вред их правообладателям.

2. Для защиты уже нарушенных прав (например, если Вам уже отказали в выдаче уведомления о соответствии проектной документации или разрешении на строительство из-за этих норм) следует обращаться в суд с административным иском о признании решения администрации незаконным. Обращение в прокуратуру в данной ситуации менее эффективно, так как прокуратура может провести проверку, но не может отменить положения ПЗЗ — это прерогатива суда.

В суде Вам нужно будет доказывать, что оспариваемые нормы ПЗЗ приняты с нарушением процедуры или противоречат федеральному законодательству, например, генеральному плану .

Всех благ Вам!

Указанная вами информация недостоверна.

1. Разработка проектной документации для объектов капитального строительства площадью более 1500 квадратных метров регулируется рядом нормативных актов, определяющих состав и содержание технической документации, необходимой для получения разрешения на строительство и прохождения экспертизы.

2. Иными словами - можно строить и свыше 1500 м.кв, но застройщику придется проходить госэкспертизу, контролироваться Госстройнадзором и оформлять большой объем исполнительной документации.

3. Основополагающими документами являются Градостроительный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также технические регламенты и государственные стандарты в области строительства.

4.Органы местного самоуправления не вправе изменять этот параметр, в противном случае застройщик вправе реализовать свое право на строительство через суд.

Удачи.

Смотрите, в данном случае районная администрация не имела права устанавливать указанные ограничения в правилах землепользования, так как это противоречит федеральному закону, устанавливающему максимальную площадь жилого дома и не ограничивающему количество домов на участке.

В этой связи, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика в порядке ст. 131-132 ГПК РФ.

Сперва можете обратиться в прокуратуру для проведения проверки, они могут вынести администрации предписание в рамках своих полномочий (ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»).

- см. ст. 11 ЖК РФ, ст. 3 ,22, 28, 56, 131-132 ГПК РФ, ст. 38 ГрК РФ

Добрый день. Согласно главе 4 Градостроительного кодекса РФ, основным документом, определяющим параметры застройки являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатываются и утверждаются органом местного самоуправления. Соответственно если в ПЗЗ внесены данные ограничения в законном порядке (с проведение публичных слушаний) тогда все законно. Для начала ознакомьтесь с ПЗЗ и ГПЗУ. И если считаете, что ваши права нарушены тогда в суд.

Добрый день, Кирилл.

В Градостроительном Кодексе РФ есть такое понятие, как "пятно застройки"

Использование земельного участка зависит от градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В этом плане каждая общедоступная земля обозначается красными линиями. Они получили свое название из-за цвета, которым они обозначаются на всех планах и схемах планировки территории.

Красные линии определяют площадь, в которой допустимо строительство – это и есть пятно застройки. Поэтому для выполнения строительных работ необходимо знать положение красных линий. Информацию о наличии и расположении красных линий легко получить из Публичной кадастровой карты, которая доступна на сайте Росреестра.

Органы местного самоуправления законодательно наделены правом по установлению Правил землепользования и застройки с учетом местных особенностей и на основании федерального законодательства.

Существую санитарные нормы м правила.

СНИП 11-3-99 устанавливает правила получения разрешения на застройку территорий с невысоким жилищным строительством. В нем указаны требования к разработке, согласованию, утверждению и составу проектно-планировочной документации;

СНИП 31.02.2001 регулирует строительные нормы и правила для возведения дома на участке.

Обычно пятно застройки занимает 30-50% земельного участка. Исходя из нормы площади земельного участка для данного населенного пункта, можно определить площадь его застройки.

Здравствуйте Кирилл

Давайте разберемся:

Положения законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок как указал 9 февраля Верховный Суд в своем Определение № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021

У вас же построен жилой дом, то под каждым жилым домом должен быть сформирован земельный участок .

Запрет на возведение нескольких домов на собственном земельном участке не установлен законом, с условием раздела общего земельного участка для возведения несколько жилых домов с образованием отдельных земельных участков как того требует Правила выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков (далее - Правила) утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 апреля 2022 г. N 603 "О случаях и порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков", которым установлено:

а) выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами (далее - объект капитального строительства), на двух и более земельных участках и градостроительных планов таких земельных участков может осуществляться в соответствии с Правилами в случае совокупности следующих условий:

указанные земельные участки являются смежными;

указанные земельные участки принадлежат одному лицу на праве собственности, и (или) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и (или) на праве пожизненного наследуемого владения, и (или) на праве безвозмездного пользования и (или) находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены одному лицу на праве аренды для целей строительства объекта капитального строительства.

указанные земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования земельного участка, допускающий размещение объекта капитального строительства;

б) выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с Правилами, в случае если разрешение на строительство было выдано в соответствии с Правилами;

в) разрешения на строительство объектов капитального строительства, выданные в соответствии с Правилами, действуют до истечения срока, на который они были выданы.

___

Таким образом: запретить строить больше одного жилого дома на участке ИЖС при допустимости раздела общего земельного участка и формирования под каждым домом земельного участка - нельзя.

В таком случае можете обжаловать запрет через суд

С уважением юрист М.Н.Абаева

Нет, районная администрация не имела права уменьшать максимальную площадь жилого дома и устанавливать ограничение на количество жилых строений на участках индивидуального жилищного строительства.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 49), органы местного самоуправления вправе разрабатывать правила землепользования и застройки, но их положения не должны противоречить федеральным законам. Федеральный закон устанавливает максимальные размеры объектов капитального строительства, включая жилые дома, и ограничения, установленные местными органами власти, не могут ухудшить положение собственника по сравнению с установленными федеральными нормами.

Статья 36 Конституции РФ закрепляет право собственности на землю и объекты недвижимости, и любые ограничения этого права возможны лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Установление администрацией района ограничения максимальной площади дома до 300 квадратных метров и запрета на строительство более одного жилого дома нарушает указанные нормы федерального законодательства.

Защиту ваших прав можно осуществить двумя путями:

1. Через прокуратуру - подать жалобу на действия администрации с требованием признать положения местных нормативных актов недействительными.

2. Через суд - обратиться с административным иском о признании соответствующих положений правил землепользования и застройки недействующими.

Кирилл, здравствуйте!

Тот федеральный закон, на который вы сослались называется Градостроительным Кодексом РФ и в ст.38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства ничего не сказано, от слова совсем, про предельные площади дома на участке.

Как в этой статье, так и в Письме Росреестра от 3 февраля 2021 г. № 13-00062/21 указано, что

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

Имела ли право районная администрация в правилах землепользования уменьшить макс. Площадь в 5 раз, до 300 м 2 и запретить строить больше одного жилого дома на участке ИЖС?

Обратите внимание, что с 1 марта 2025 года в Краснодаре действует Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, принятый Решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 N 82 п. 4 "О едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар" , где параметры строительства ИЖС определяются отдельными нормативными Актами Администраций муниципальных образований исходя из территориального планирования

Обжаловать это решение можно в суде подав административный иск по ст.218 КАС РФ

ПЗЗ прикреплен

Районная администрация не имела права в одностороннем порядке уменьшать максимальную площадь жилого дома с 1500 м² до 300 м² (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и ограничивать количество домов на участке ИЖС, если эти ограничения противоречат федеральному законодательству. Согласно Градостроительному кодексу РФ, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) должны соответствовать федеральным законам, и их изменения возможны только в установленном порядке. Это Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, что закреплено в статье 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

- Федеральные ограничения:

Градостроительный кодекс РФ и другие федеральные законы устанавливают базовые параметры застройки, включая максимальную площадь и этажность домов. Если в федеральном законодательстве указана максимальная площадь 1500 м², местные власти не могут произвольно её снижать без изменений в федеральном законе или в случае, если такие ограничения прямо предусмотрены для конкретных территорий (например, в зонах с особыми условиями использования).

- Количество жилых домов на участке ИЖС по федеральному законодательству обычно не ограничено, если это не противоречит виду разрешённого использования (ВРИ) участка и градостроительным регламентам.

Полномочия органов местного самоуправления:

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления, но они не могут противоречить федеральным законам.

Изменения в ПЗЗ возможны только после проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, а также утверждения соответствующими органами.

- Ограничения в ПЗЗ:

В градостроительных регламентах могут быть установлены предельные размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства, но они должны соответствовать федеральным нормам.

Если местные власти установили ограничения, противоречащие федеральному законодательству, такие положения могут быть признаны недействительными.

Если вы считаете, что ПЗЗ нарушают ваши права, нужно:

Обратиться в прокуратуру, которая осуществляет надзор за соблюдением законов органами местного самоуправления. Вы можете подать жалобу, указав на противоречия между местными правилами и федеральным законодательством. Прокуратура проведёт проверку и, при выявлении нарушений, может вынести представление об устранении нарушений или обратиться в суд в защиту публичных интересов.

Вы можете подать административный иск в суд о признании недействительными положений ПЗЗ, которые противоречат федеральному законодательству. В иске необходимо сослаться на соответствующие статьи Градостроительного кодекса и других федеральных законов.

Суд может рассмотреть вопрос о законности изменений в ПЗЗ, учитывая процедуру их принятия и соответствие федеральным нормам.

Мои рекомендации:

Проверьте актуальные версии ПЗЗ на сайте местной администрации или в МФЦ, а также выписку из ЕГРН на свой участок, чтобы уточнить установленные ограничения.

Сравнение с федеральными нормами: сопоставьте положения местных правил с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, регулирующими застройку.

Соберите документы, подтверждающие нарушение ваших прав, например, копии ПЗЗ, выписки из ЕГРН, переписку с администрацией.

Если ограничения в ПЗЗ действительно противоречат федеральному законодательству, их можно оспорить в судебном порядке или через прокуратуру. Однако успех зависит от конкретных обстоятельств дела и доказательной базы.

Удачи.