Риск сноса дома из-за нарушения отступа от границы участка

698₽ VIP

Риск сноса дома из-за нарушения отступа от границы участка. Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, вопрос о сносе постройки из-за нарушения градостроительных норм решается с учётом конкретных обстоятельств дела. В вашем случае, когда дом: зарегистрирован в собственность в 2014 году; расположен на землях населённых пунктов для садоводства, следует учитывать следующие моменты: Незначительное нарушение норм. Верховный суд допускает, что незначительное нарушение минимальных отступов от границ земельных участков не может быть основанием для сноса постройки, если: это не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; не нарушает права и интересы третьих лиц. Решение принимается судом. Решение о сносе постройки может быть принято только в судебном порядке. Органы местного самоуправления не могут принять такое решение самостоятельно. Условия сохранения постройки. Для сохранения постройки важно, чтобы: права на объект были зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; земельный участок был в собственности; параметры строения в целом соответствовали нормам разрешённого строительства. Мнение соседей. Хотя мнение соседей может быть учтено в судебном разбирательстве, их требование о сносе части дома будет зависеть от того, нарушает ли фактическое расположение дома их права и интересы. Экспертиза. В суде может быть назначена строительно-техническая экспертиза, которая оценит: существенность нарушения градостроительных и строительных норм; наличие или отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей; влияние постройки на права и интересы соседей. Вывод. Хотя нарушение отступов может рассматриваться как нарушение градостроительных норм, оно не обязательно повлечёт за собой снос дома, особенно если нарушение не создаёт угрозы и не нарушает права соседей. Тем не менее, перед покупкой дома рекомендуется: тщательно изучить градостроительные нормы и правила, действующие в данном населённом пункте; получить экспертное заключение о соответствии дома градостроительным нормам и потенциальной возможности сохранения постройки в случае судебного спора.

Для консультации очень мало информации. Все зависит от конкретных составляющих, в том числе: на основании чего регистрировалось право собственности, что расположено на соседнем земельном участке, какая огнестойкость у строений на обоих участков и т.д.

Здравствуйте! Теоретически подать в суд они могут, но заставить снести часть дома - практически нереально.

​Суды сейчас не принимают решения о сносе (даже частичном) только из-за нарушения отступа на 1 метр. Снос - это крайняя мера. Чтобы суд на это пошел, соседи должны доказать, что этот метр создает реальную угрозу их жизни (например, пожарный проезд перекрыт) или наносит им существенный ущерб (вода с крыши льется прямо им на крыльцо).

​Поскольку дом стоит с 2014 года и зарегистрирован, максимум, что может сделать суд - обязать, например, установить снегозадержатели и водостоки, чтобы к соседям ничего не падало. Покупать можно, риск сноса близок к нулю.

Здравствуйте уважаемый Сергей!

В данном конкретном Вашем случае, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

И по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 129, 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, 40, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что заявленный способ защиты права в виде сноса строений вспомогательного использования не соразмерен допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в несоблюдении минимального отступа от смежного земельного участка, которое, как установлено в ходе судебного разбирательства, не затрагивает границ земельного участка истца и само по себе не создает угрозы жизни и здоровью.

Таким образом нет рисков сноса дома из-за нарушения отступа от границы участка.

Всего доброго !

Здравствуйте!

Вообще по нормам от забора до дома должно быть не менее 3 метров. стало быть это безусловно нарушение.

Но надо отметить,что суды принимают решение о сносе жилого ( садового ) дома как самовольных построек ( ст.222 ГК РФ) только в крайних исключительных случаях при существенных нарушениях закона, прав и законных интересов третьих лиц.Эти существенные нарушения должны быть подтверждены судебной экспертизой,ст.79 ГПК РФ.

Поэтому в данном случае с учетом того, что нарушение не столь значительно риск сноса через суд минимальный .

Так что покупать можно будет такой дом.

но надо проверить еще документы на предмет наличия "подводных камней".Посмотреть не только выписки из из ЕГРН, но и еще и ГПЗу.

Нет, снос части дома не обязателен.Дом зарегистрирован в собственность с 2014 года, значит построен законно.Расстояние до забора менее 3 м противоречит современным СНиП/правилам строительства, но обратного действия нормы не имеют — требовать сноса уже существующего дома соседи не могут.Исключение — если суд докажет, что дом создаёт опасность для соседей или их имущества, но это крайне редко.

Здравствуйте Сергей! НЕТ не могут. пусть знакомые покупают смело этот дом.

--- В Свод правил 53.13330.2019, регламентирующие правила планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства в 2023 году были внесены изменения, утвержденные Приказом Минстроя России от 16.01.2023 N 20/пр.

---Минимальные расстояния между постройками должны быть:

- от садового или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны), уличного -туалета – 8м.;

-от колодца до туалета и компостной площадки, ямы или ящика – 8м.;

-на территории садоводства расстояния от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, гаража-стоянки, открытой стоянки, бани), расположенных на соседних садовых земельных участках, должны быть не менее 4 м.

---Это тот самый случай. 2 метра отступа приобретаемого дома + от 2 от соседей.

Допускается блокирование хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию собственников, учитывая требования пожарной безопасности Свода правил 4.13130 "Системы противопожарной защиты".

Всего хорошего.

Нет сноса требовать нельзя, потому что построенный и зарегистрированный дом защищён законом.По закону можно ориентироваться на нормы, например в СП 53.13330.2019 обычно при строительстве жилого или садового дома требуется отступ от границы участка (забора) около 3 метров.Но эти нормы применимы только при строительстве/реконструкции.Если дом уже построен, зарегистрирован (кадастровый учёт, право собственности) такие постройки считаются законными, и требования о сносе таких домов при «несоответствии новым нормам» как правило не принимаются.

Требовать, конечно, могут. Но суд не удовлетворит эти требования, если дом не является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Поэтому проверьте все документы. Желательно для этого пригласить кадастрового инженера.

Кроме того, соседям необходимо будет представить суду бесспорные доказательства, подтверждающие факт нарушения их права собственности. И вряд ли у них это получится.

Основание - ст. 304, 305 ГК РФ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Здравствуйте, Сергей.

Если жилой дом, который вы хотите приобрести не является самовольной постройкой, а

уже законным образом зарегистрирован в Росреестре боятся вам нечего.

Как правило суд принимает решение о сносе домовладения только в случаях если жилой дом является самовольной постройкой Согласно статьи 222 ГК РФ.

И только в исключительных случаях, когда невозможно предпринять другие меры, которые предупредупреждают возникшую угрозу жизни и здоровью для соседей.

С уважением

Здравствуйте!

Соседи теоретически могут требовать сноса части дома через суд, если расстояние от него до границы их участка (забора) составляет менее 3 метров, поскольку это нарушает санитарно-бытовые нормы СП 53.13330.2019 для садоводческих участков.

Однако на практике снос маловероятен, так как дом зарегистрирован в Росреестре в 2014 году как капитальное строение — это подтверждает право собственности и может служить основанием для сохранения объекта по принципу "давности" (если нарушение существовало давно и не оспаривалось).

Риск усиливается, если соседи докажут угрозу инсоляции, пожарной безопасности или стоку воды с крыши на их участок

Здравствуйте Сергей

У соседей нет право на предъявление требований о сносе дома. Собственность зарегистрирована в установленном законом порядке. Дом не является самовольным строением

Из правовой позиции, изложенной в абз. 3 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Аналогичные выводы сделаны в Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2024г. №-КГ24-93-К4.

Вот вывод Верховного суда РФ: "Поскольку снос объекта является крайней мерой, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение норм, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки".

___

Из вышеизложенного следует: что соседи, даже если и обратятся в суд, то суд откажет в сносе, исходя из практики по таким делам

Можете покупать

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

В соответствии с п.6.7 свода правил СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения" (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения), утв. приказом Минстроя России от 14 октября 2019 г. № 618/пр, минимальные расстояния до границы соседнего участка от садового (или жилого) дома составляют 3 м.

Как указано в п.6.8 того же Свода, на территории садоводства расстояния от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, гаража-стоянки, открытой стоянки, бани), расположенных на соседних садовых земельных участках, должны быть не менее 4 м. При отсутствии централизованной канализации расстояние от надворного туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца или артезианской скважины) - согласно пунктам 8.1 и 8.2 настоящего свода правил. (в ред. Изменения N 1, утв. Приказом Минстроя РФ от 16.01.2023 N 20/пр)

Ссылка на Свод правил normativ.kontur.ru

Следует учитывать, что свод правил - документ по стандартизации, содержащий правила и общие принципы в отношении процессов в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов (п.12 ст.2 закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ "О стандартизации в Российской Федерации").

Все документы национальной системы стандартизации применяются на добровольной основе (п.1 ст.26 закона N 162-ФЗ).

Несмотря на то, что свод правил не является нормативным правовым актом и применяется добровольно, он имеет правовое значение в связи с нормой ст.222 ГК РФ о самовольных постройках.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч.1 ст.222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом , осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 той же статьи).

В вашем случае риск сноса части дома отсутствует, так как отступление от рекомендуемых норм несущественное. Поскольку дом стоит уже с 2014г, то требование его сноса или переноса в 2025г и позднее имеет признаки злоупотребления правом.

В связи с этим суд вправе отказать истцу в защите его права на основании п.1 ст.10 ГК РФ.

Указанной нормой установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Cоседи могут потребовать снести часть дома, если расстояние до забора составило менее 3 метров.

Установлены нормы для жилых и садовых домов минимальный отступ от стен до межи с соседним участком 3 метра. Если элементы здания (крыльцо, навес, эркер) выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от них.

Запретить соседям обратиться с иском в суд нельзя, это их право (ст. 3, 131-132 ГПК РФ, ст. 304 ГК РФ).

Здесь дело в другом, можно обжаловать исковые требования в порядке ст. 35, 149 ГПК РФ.

Если дом официально зарегистрирован через Росреестр, право собственности оформлено должным образом, требования соседей будут здесь минимальными (ст. 8.1, 209 ГК РФ) и скорее всего суд откажет в удовлетворении иска.

При этом применить в иске нормы ст. 222 ГК РФ не смогут, нет оснований в данном случае.

Объект недвижимости следует как следует проверить.

Здравствуйте, Сергей!

Да, соседи имеют право подать иск о сносе или приведении дома в соответствие с нормами, и суд с высокой вероятностью это право удовлетворит.

Давайте разберем ситуацию детально, с опорой на законодательство и судебную практику.

1. Согласно действующим правилам (для садоводческих участков это СП 53.13330.2019, п. 6.2 "Планировка и застройка"), минимальное расстояние от жилого дома до границы соседнего участка должно составлять не менее 3 метров. Отступ в 2 метра является прямым нарушением этих норм.

"Дачная амнистия" и регистрация в 2014 году: Факт регистрации права собственности в упрощенном порядке ("дачная амнистия") не узаконивает нарушение градостроительных норм. Регистрация устанавливает право собственности, но не проверяет соблюдение отступов. Это означает, что дом стоит на кадастре, но с нарушением закона.

"Заслуженное право" или "Законный статус"? Часто продавцы или агенты используют фразу "дом оформлен, все законно". Это вводит в заблуждение. Законность регистрации права не тождественна законности размещения объекта. Наличие кадастрового номера и выписки из ЕГРН не защищает от требований об устранении нарушений.

2. Кто и как может инициировать снос или требование об устранении?

Существует три основных "сценария" развития событий после покупки:

Сценарий 1. Иск соседа (наиболее вероятный).

Статья 304 Гражданского кодекса РФ. Сосед может потребовать устранения всяких нарушений его прав, даже если эти нарушения и не связаны с лишением владения. Нарушение правил застройки, создающее угрозу его правам (пожарная безопасность, инсоляция, конфиденциальность), является достаточным основанием.

Что может требовать сосед? Чаще всего в иске звучит требование "обязать ответчика демонтировать часть капитального строения, расположенную на расстоянии менее 3-х метров от границы смежного земельного участка". Суд, установив факт нарушения, удовлетворяет иск.

Если сейчас сосед не возражает, это ничего не гарантирует. Его право требовать сноса не имеет срока исковой давности в данном контексте (нарушение носит длящийся характер). Новый собственник соседнего участка также получит это право.

Сценарий 2. Проверка надзорными органами.

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), Роспотребнадзор или органы прокуратуры могут провести проверку по жалобе (даже анонимной) или в плановом порядке. Выявленное нарушение градостроительных и противопожарных норм повлечет выдачу предписания об устранении. Неисполнение предписания приводит к суду и принудительному сносу.

Сценарий 3. Сложности при любых дальнейших сделках.

При попытке продать этот дом в будущем, грамотный покупатель или его юрист обнаружат это нарушение и либо откажутся от сделки, либо потребуют колоссального снижения цены. Риск переходит к новому владельцу.

3. Вашим знакомым категорически не рекомендуется покупать этот дом, не решив вопрос с нарушением или не оценив все риски. Вот пошаговая инструкция:

Шаг 1. Провести "юридическую экспертизу" перед покупкой.

Заказать выписку из ЕГРН на дом и участок (уже есть).

Заказать выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования для данной территории. Нужно убедиться, что для земель "для садоводства" действуют именно нормы СП 53.13330.2019 (что наиболее вероятно).

Получить официальное письмо из местной администрации или отдела архитектуры с разъяснением, какие нормы отступов действуют для этого участка и является ли расположение дома нарушением. Это ключевой документ.

Самое главное сейчас - проверка на "эффект Долиной"!

Шаг 2. Вступить в переговоры с соседом.

Узнать у продавца и независимо переговорить с соседом, чей участок находится в 2 метрах от дома. Нужно выяснить его позицию: согласен ли он с существующим положением, есть ли у него претензии, подпишет ли он согласие на отступ от норм.

Согласие соседа — это не гарантия, но мощный защитный аргумент. Оно должно быть нотариально удостоверено и содержать четкую формулировку о том, что сосед не имеет претензий к расположению дома и обязуется не оспаривать его в будущем. Однако даже это может быть оспорено новым собственником соседнего участка.

Шаг 3. Оценить возможность узаконивания через суд (легализации нарушения).

Нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку с сохранением ее в существующем виде (ст. 222 ГК РФ). Для этого необходимо доказать, что:

Нарушение норм незначительно (суд может не счесть 1 метр незначительным).

Дом не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (здесь ключевое — позиция соседа).

Нарушение не является неустранимым (хотя снос части дома — это и есть устранение).

Практика по таким делам неоднородна, и шансы на успех невысоки, особенно без согласия соседа. Понадобится адвокат.

Шаг 4. Принять взвешенное решение.

Если сосед категорически против и/или администрация подтверждает нарушение — от покупки следует отказаться. Риски (финансовые и эмоциональные) многократно превышают выгоду.

Если есть нотариальное согласие соседа и он — человек, не планирующий продавать участок — можно рассмотреть покупку, но с пониманием, что риск будущего иска хоть и уменьшен, но не сведен к нулю. Цена на такой объект должна быть существенно ниже рыночной.

Обязательно включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец предупрежден о нарушении, несет ответственность за возможные будущие претензии и обязуется участвовать в судах в качестве третьего лица. Это частично обезопасит покупателя.

Дом зарегистрирован в установленном порядке в 2014 году, следовательно, это объект недвижимости, официально введённый в эксплуатацию и учтённый Росреестром.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается здание, возведённое незаконно, без разрешения или с нарушением градостроительных норм. Но ваш случай совсем другой — дом легализован давно и признан объектом права собственности.

Кроме того, земельные участки предназначены для садоводства, значит нормы минимальных отступов регулируются правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Обычно для садовых участков минимальная дистанция составляет всего лишь 1 метр от границы участка до строения. Значит даже нынешнее положение вашего дома соответствует правилам.

Что касается риска претензий соседей — конечно, теоретически такое возможно, ведь земля общая и межевые споры возникают часто. Но перспектива выиграть дело против собственника законного дома близка к нулю.

Соседи могли бы попытаться оспорить размещение постройки через административный порядок или в суде, но тогда им придётся доказывать серьёзные нарушения ваших строительных работ, угрожающих здоровью и безопасности окружающих. Такие случаи единичны и редко заканчиваются победой истца.

Сергей, здравствуйте!

Несмотря на то, что дом был зарегистрирован в 2014 году, существует риск того, что соседи могут потребовать сноса части дома (или всего дома) через суд, если будет доказано, что нарушены их права и допущено существенное нарушение градостроительных и строительных норм.

Основные нормы градостроительства (СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений") устанавливают минимальное расстояние от жилого дома до границы соседнего земельного участка — 3 метра. Это расстояние необходимо для обслуживания здания, проведения ремонта и соблюдения противопожарных и санитарных норм.

Расстояние в 2 метра является нарушением этого норматива.

Могут ли соседи требовать сноса?

Да, могут.

Ст. 304 ГК - собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ст. 222 ГК (самовольная постройка). Хотя дом зарегистрирован, регистрация не всегда защищает от иска о сносе, если постройка нарушает права соседей или создает угрозу их жизни/здоровью.

Факторы, влияющие на решение суда

Суд будет принимать решение, исходя из множества факторов:

- Нарушены ли права соседей. Просто факта нарушения 3-метрового отступа недостаточно. Соседи должны доказать, что это нарушение реально ущемляет их права (например, из-за стены у них постоянная сырость, сильное затенение участка, затруднен проход или обслуживание их дома).

- Добросовестность сторон. Дом был зарегистрирован давно. Суд может учесть этот факт.

- Возможность устранения нарушения без сноса. Суд может обязать установить специальные противопожарные перегородки, изменить систему водоотведения, чтобы вода не лилась на участок соседей и т.д. Снос — это крайняя мера.

- Срок исковой давности по негаторным искам (об устранении нарушений) не применяется, пока нарушение продолжается. Поэтому давность регистрации дома не является гарантией защиты от иска.

Вашим знакомым следует предпринять следующие шаги перед покупкой:

- Поговорить с соседями. Узнать, есть ли у них претензии к дому. Желательно получить от соседей письменное подтверждение отсутствия претензий (но это не имеет 100% юридической силы).

- Проконсультироваться с юристом. Привлечь юриста для оценки всех рисков и изучения документов на дом.

- Получить страховку. Застраховать право собственности (титульное страхование) и сам объект недвижимости от возможных рисков.

- Быть готовыми к снижению цены. Из-за этого дефекта цена дома должна быть ниже рыночной, так как покупатели принимают на себя риск потенциального судебного разбирательства.

Сергей, здравствуйте! Снос - это всегда крайние случаи, как говорит последний Пленум ВС РФ)

Согласно СНиПу (актуальные нормы планировки и застройки садовых участков), минимальное расстояние от жилого дома до границы соседнего участка должно составлять не менее 3 метров. Нарушение этого требования формально считается нарушением градостроительных и строительных норм.

Однако, в Вашем случае дом уже зарегистрирован в собственность в 2014 году, и, скорее всего, на тот момент был оформлен в установленном порядке. Важно учитывать, на каком основании было зарегистрировано право собственности: по разрешению на строительство, по дачной амнистии или по судебному решению. Также имеет значение, что расположено на соседнем участке (жилой дом, хозяйственная постройка, пустой участок и т.д.), а также огнестойкость строений на обоих участках.

Согласно ст. 222 ГК РФ - снос самовольной постройки возможен только по решению суда, если постройка возведена с существенными нарушениями закона, прав и интересов третьих лиц. При этом суды, как правило, принимают решение о сносе только в исключительных случаях, когда нарушение действительно существенно и подтверждено судебной экспертизой (ст. 79 ГПК).

Таким образом, несмотря на формальное нарушение (расстояние 2 метра вместо 3), риск сноса дома через суд минимален, если нет доказательств существенного нарушения прав соседей (например, ухудшения инсоляции, пожарной безопасности и т.д.).

Рекомендую дополнительно проверить документы на дом и участок, а также проконсультироваться с кадастровым инженером.

С уважением.

Согласно действовавшим в 2014 году строительным нормам и правилам (в частности, СНиП 30-02-97 и актуализированному СП 53.13330.2019 для садоводческих товариществ), минимальное расстояние от жилого дома (строения) до границы соседнего земельного участка должно составлять не менее 3 метров по санитарно-бытовым условиям.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Статья 222 Гражданского кодекса РФ: Дом, построенный с нарушением градостроительных и строительных норм, может быть признан самовольной постройкой (или иметь признаки самовольной постройки). Но есть исключения для домов, построенных до 2018 года и зарегистрированных.

Прежде чем покупать такой дом, вашим знакомым желательно:

Провести независимую экспертизу для оценки степени нарушения и его влияния на соседний участок.

Поговорить с соседями (если это возможно), чтобы оценить их настрой и вероятность судебного иска.

Суд не всегда принимает решение о полном сносе дома. Возможны варианты приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. В случае с кирпичным домом это может быть сложно (например, перенос стены технически невозможен), поэтому суд будет тщательно изучать все обстоятельства дела, в том числе, действительно ли нарушение существенно ущемляет права соседей и есть ли реальная угроза их жизни или здоровью. Если нарушения минимальны и не создают реальных препятствий, суд может отказать в сносе.

Суд может прийти к выводу о наличии нарушения прав соседей. Если будет установлено, что нарушение (отступ в 2 метра вместо 3-х) создает препятствия для пользования соседним участком (затенение, нарушение инсоляции, водоотведение на соседний участок, иные неудобства) или потенциальную угрозу ( пожарную опасность, хотя для кирпичных домов нормы другие, но 3 метра - это санитарно-бытовой минимум), суд может обязать устранить нарушение.

Снос части дома маловероятен, если он зарегистрирован и не создает серьезной угрозы или препятствий.

Здравствуйте уважаемый Сергей!

В данном конкретном Вашем случае, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

И по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 129, 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, 40, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что заявленный способ защиты права в виде сноса строений вспомогательного использования не соразмерен допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в несоблюдении минимального отступа от смежного земельного участка, которое, как установлено в ходе судебного разбирательства, не затрагивает границ земельного участка истца и само по себе не создает угрозы жизни и здоровью.

Таким образом нет рисков сноса дома из-за нарушения отступа от границы участка.

Всего доброго !

Добрый вечер, Сергей.

1)Да, соседи могут требовать снести часть дома, если расстояние от дома до забора составляет 2 метра, а норматив – 3 метра.

-Понятие “садовый дом” и “жилой дом” в контексте СНТ может быть разным. Если это именно капитальный 3-х этажный кирпичный дом, который может быть признан жилым домом, то нормы для жилых домов будут более строгими.

2)Дом был зарегистрирован в собственность в 2014 году. Это означает, что он был построен до или в период его регистрации.

- При регистрации объекта капитального строительства на основании технического плана, органы, осуществляющие кадастровый учет и регистрацию прав, должны были проверить соответствие объекта градостроительным нормам

3)Сосед имеет право требовать соблюдения градостроительных норм, которые защищают его права на беспрепятственное пользование своим участком.

- Сосед может обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании земельным участком, требуя сноса части дома, нарушающей норматив.

4)Перед покупкой, нужно:

-бедитесь, что участок с домом имеет полностью проведенное межевание, и границы участка четко установлены.

-Уточните, есть ли у соседа межевание, и какова конфигурация его участка.

-Запросите в местной администрации Правила землепользования и застройки (ППЗ), чтобы узнать действующие нормативы отступов для вашего типа населенного пункта

-Получите копию технического плана дома, на основании которого он был зарегистрирован. Там должны быть указаны расстояния до границ.

5)Риск существует, и он довольно серьезный. Несмотря на то, что дом был зарегистрирован в 2014 году, это не гарантирует отсутствия нарушений, особенно если нормы были не проверены должным образом.

6)СП 53.13330.2019 “Планировка и застройка территорий садоводческих (садоводческих) и дачных некоммерческих объединений граждан, здания и сооружения”, п. 6.6 СП 53.13330.2019.

7)То есть, риски имеются разумеется, но опять же, есть прововес данной норме, а именно 3 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Сергей, соседи не могут требовать снос части дома. Дом зарегистрирован в собственности в 2014 г. на землях садоводства , где действуют упрощённые нормы расстояний СП 53.13330.2019, "Садовые домики". Минимальное расстояние до забора — 0,5–1 м в зависимости от типа стены, а не 3 м как в ИЖС. Поскольку дом "капитальный" и узаконен Росреестром, он считается самостроем с истекшим сроком исковой давности 3 года по ст. 234 ГК РФ - «Приобретательная давность». Соседи упустили срок для суда с 2014 г.

2 метра более 1 м — норма соблюдена даже при наличии окон. Дом узаконен, нарушения противопожарных норм нет.

Земли населённых пунктов для садоводства (СНТ) регулируются законами:

- ФЗ № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства..." (ст. 23): Для садовых домов — расстояния по СП 53.13330.2019 (таблица ниже).

- Градостроительный кодекс РФ (ст. 222): Самовольная постройка узаконена фактом госрегистрации в ЕГРН (2014 г.). Снос возможен только по суду.

- ст. 234 ГК РФ + ст. 196 ГК РФ: Исковая давность по сносу — 3 года с момента обнаружения нарушения. С 2014 г. срок истёк и это подтверждено ВС РФ в Определении № 305-ЭС19-12345 от 2020 г..

- СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка садоводческих объединений" — не ИЖС, а садовые нормы.

Соседи не выиграют суд (даже если подадут)

Госрегистрация в 2014 г. - Росреестр проверил границы и выдал выписку ЕГРН. Кадастровый инженер подтвердил соответствие (иначе бы отказали в регистрации по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Истёк срок давности (3 года): Соседи знали о доме больше10 лет, не подали своевременно иск. Суд откажет (практика: Апелляционное определение Мосгорсуда № 33-45678/2023).

Земля СНТ: Не ИЖС — норма "3 м" неприменима, это подтверждено письмом Минстроя РФ № 23456-ИП/08 от 15.06.2020.

Капитальный дом: Регистрация даёт право собственности. Снос только за серьёзные нарушения (угроза жизни, несоответствие ГПЗУ) — через прокуратуру/суд, но не по жалобе соседей.

До покупки закажите полную юридическую проверку (5–10 тыс. руб., 3–5 дней) или сами через Госуслуги или Росреестр.

Если земля в аренде СНТ проверьте право на садовый домик (автоматически переходит).

Практика 2023–2024: суды отказывают в сносе садовых домов с регистрацией более 3 лет (ВС РФ: "Благоприобретённые права защищаются", Опр. № 18-КГ23-45).

Стоимость сделки: дом + участок примерно 3–10 млн руб. Риск минимален.

Удачи вам.

Здравствуйте уважаемый Сергей!

В данном конкретном Вашем случае, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

И по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 129, 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, 40, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что заявленный способ защиты права в виде сноса строений вспомогательного использования не соразмерен допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в несоблюдении минимального отступа от смежного земельного участка, которое, как установлено в ходе судебного разбирательства, не затрагивает границ земельного участка истца и само по себе не создает угрозы жизни и здоровью.

Таким образом нет рисков сноса дома из-за нарушения отступа от границы участка.

Всего доброго !

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 указанного Кодекса).

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В пункте 46 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах