Можно ли оформить аренду с выкупом квартиры, которая находится в ипотеке (залоге) банка (Сбербанк)?

349₽ VIP

Оформляйте. если Сбер и взявший ипотеку согласны - ст. 421 ГК РФ и т.д.

Но зачем это Вам ? И Сбер вряд ли согласится. Хотя сходите туда и поговорите.

Теоретически - можно.

Практически - можно перевести залог на себя с согласия банка. Но получить согласие банка непросто. Нужно ознакомиться с ипотечным и кредитным договорами, чтобы понять есть ли возможность.

Возможно только с письменного согласия Сбербанка как залогодержателя ипотечной квартиры.

Ответ отключен модератором

Смотрите, оформить аренду по договору не вопрос - хоть завтра.

На практике банк собственник квартиры может не ставить в известность.

Но, это если нет обязанности заемщика уведомлять банк по договору.

А что касается выкупа - тут проблемка.

Только с согласия банка (кредитора и залогодержателя).

То есть, здесь речь стоит фактически об изменении состава заемщиков по ипотеке.

Банку надо предоставить предварительный ДКП на изучение.

Если даст добро - сделка проходит с участием банка, далее вносятся изменения в Росреестр, если будет проведена процедура замены заемщика по ипотеке.

Все вопросы к банку здесь.

Пока ипотека не выплачена в полном объеме, квартира находится в залоге у банка.

Фактически, банк является как бы собственником квартиры фактически.

- см. ст. 421, 346, 624 ГК РФ, ст. 9, 37, 38, 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здравствуйте!

Закон этого не запрещает, но без письменного согласия банка такая сделка может быть признана недействительной, а Вы рискуете потерять все выплаченные деньги.

Квартира, находящаяся в ипотеке, является собственностью заемщика (продавца), но обременена залогом банка.

Согласно ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Однако, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

и ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке...

Аренда с выкупом это смешанный договор (аренда + купля-продажа). Элемент выкупа подразумевает переход права собственности в будущем, что является отчуждением.

Сбербанк, как правило, крайне неохотно идет на схемы с отложенным переходом права собственности (аренда с выкупом). Им выгоднее либо полное погашение ипотеки сразу (через стандартную куплю-продажу), либо перевод долга на Вас.

Если Вы просто подпишете договор с продавцом и не уведомите банк, возникнут две проблемы:

1. Договор аренды на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации. Росреестр увидит обременение (ипотеку) и без письма из банка откажет в регистрации перехода права собственности или даже самого договора аренды (если в договоре ипотеки есть запрет и на аренду без согласия).

2. Если продавец перестанет платить ипотеку (а он остается должником перед банком, пока Вы платите ему аренду), банк обратит взыскание на квартиру (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»). Ваши выплаты в счет выкупа банк не будут интересовать, деньги придется взыскивать с продавца через суд.

Кроме того, тут много неясностей, как продавец планирует получать от банка согласие именно на схему аренда с выкупом, а не на прямую продажу? (У Сбербанка есть специальные процедуры продажи залогового жилья, но они отличаются от Вашей схемы). Каким образом Вы хотите фиксировать, что часть Вашего платежа — это именно выкупная стоимость, а не просто арендная плата? Если уж и составлять договор, нужно прорабатывать каждый пункт, чтобы Вы потом не остались на улице.

Как вариант, можно заключить предварительный ДКП с условием о задатке или включить специфические условия аренды, которые могут защитить Ваши интересы, но их нужно составлять индивидуально, опираясь на текст ипотечного договора продавца.

Аренда.Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Если в договоре ипотеки прописано запрет на передачу в аренду квартиры, то сдавать ее в аренду нельзя без письменного согласия кредитора (в данном случае - Сбербанка). Если квартира передается в аренду без такого согласия, это может быть рассмотрено как нарушение договора ипотеки, что может привести к применению мер ответственности со стороны кредитора.

Возможность включения в договор аренды условия о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Выкуп квартиры вместе с ипотечным долгом.

В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

Здравствуйте, ЕЛЕНА !

В данном Вашем случае, жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа.

И в силу ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу. При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

Таким образом, с юридической точки зрения, вполне возможно оформить аренду с выкупом квартиры, которая находится в ипотеке (залоге) банка (Сбербанк).

Рад был помочь!

Ответ отключен модератором

1) ДТП. Поскольку вы не собственник и не вписаны в полис, страховщик потерпевшего вправе предъявить регресс к лицу, причинившему вред (в том числе к действительному виновнику) и требовать возмещения выплаченных сумм; возможны варианты уменьшения: оспорить размер выплат (недоказанные расходы), оспорить вашу вину, договориться о рассрочке/последовательной оплате, заключить мировое соглашение. Для переговоров и распределения обязательств применимы положения о договорной свободе и изменениях обязательств (ст. 421 ГК РФ). В отношениях между владельцем и фактическим пользователем имущества могут иметь значение общие положения о обязательствах (см. ст. 346, ст. 624 ГК РФ) при урегулировании внутреннего возмещения.

2) Аренда с выкупом квартиры в ипотеке. Возможна только при соблюдении прав залогодержателя: распоряжение жилплощадью и переход прав ограничены без согласия банка; практическое оформление требует письменного согласия залогодержателя или погашения/рефинансирования долга (ст. 9, ст. 37, ст. 38, ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Для оформления аренды с выкупом квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, необходимо получить согласие кредитора.

Кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога и могут установить ряд дополнительных условий, например, определить максимальный срок договора аренды.

ст. 421, 346, 624 ГК РФ

Здравствуйте!

Собственник жилого помещения (квартиры, жилого дома) вправе сдать его внаем без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором или законом (абз. 2 п. 4 ст. 334, п. 3 ст. 346 ГК РФ; ст. 29 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ)

Если договор ипотеки (кредитный договор, иной договор, на основании которого возникает ипотека) содержит условие о необходимости получить согласие банка на сдачу жилого помещения внаем (аренду), вначале потребуется обратиться в банк.

Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, подлежит государственной регистрации как договор аренды.

( ст. ст. 606, 609, 671, ч. 1 ст. 683 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 ЖК РФ)

Поэтому заключить договор аренды жилого помещения с последующим его выкупом, находящегося в ипотеке Вы вправе.

И в силу ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу. При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

Таким образом, с юридической точки зрения, вполне возможно оформить аренду с выкупом квартиры, которая находится в ипотеке (залоге) банка (Сбербанк).

Рад был помочь!

Елена, здравствуйте!

Да, оформить аренду с правом последующего выкупа для квартиры, находящейся в ипотеке (залоге у Сбербанка), возможно только с обязательного письменного согласия банка-кредитора.

Без такого согласия сделка будет считаться недействительной, и Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности на финальном этапе.

Ключевым нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 37 ФЗ № 102-ФЗ устанавливает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено (продано, подарено, передано в другую собственность) только при условии получения письменного согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Договор аренды с правом выкупа по своей сути является предварительным соглашением о последующем отчуждении недвижимости.

Статья 29 ФЗ № 102-ФЗ определяет, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (наем) только при условии, что срок аренды не превышает срока ипотеки, а цель использования имущества не меняется и не ухудшает его состояние. Но это касается обычной аренды, а не аренды с правом выкупа.

Сбербанк, как и большинство крупных банков, тщательно контролирует операции с залоговым имуществом. В кредитном договоре, как правило, содержится пункт, требующий уведомления или получения разрешения банка даже для обычной аренды, а для сделок, предполагающих смену собственника, согласие является обязательным.

Для оформления такой сделки необходимо:

1. Собственник квартиры должен официально обратиться в Сбербанк с запросом на проведение сделки аренды с правом выкупа, предоставив проект соответствующего договора. Банк оценит риски и может выставить дополнительные условия (например, потребовать изменения договора страхования или увеличения первоначального взноса от арендатора/покупателя).

2. После получения письменного согласия заключается договор аренды с правом выкупа, в котором прописываются все существенные условия: сроки, размер и порядок платежей (с указанием, какая часть идет в счет аренды, а какая – в счет выкупа), итоговая выкупная цена.

3. Если срок аренды по договору превышает 11 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. При регистрации потребуется предоставить письменное согласие банка.

Таким образом, без участия и одобрения Сбербанка провести такую сделку законно и безопасно для обеих сторон невозможно.

Здравствуйте Елена

Можете оформить договор аренды на ипотечное жилье, но с предварительным уведомлением об этом залогодержателя- банка в соответствии со ст.12 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025), так как если не предупредите, а банк узнает о сдачи в аренду ипотечного жилья, то банк вправе будет затребовать дрсрочное погашение ипотеки

___

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Елена.

Да, Вы можете оформить аренду с выкупом на квартиру в ипотеке Сбербанка, но это крайне рискованно и требует обязательного согласования с банком. Квартира, хоть и является собственностью продавца, находится в залоге у банка, что накладывает строгие юридические ограничения.

_____

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель (нынешний собственник) не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором. Аренда с последующим выкупом является формой отчуждения, так как конечной целью является переход права собственности. Следовательно, без письменного разрешения Сбербанка любая такая сделка будет считаться ничтожной и может быть оспорена банком в судебном порядке на основании статей 167 и 168 ГК РФ.

______

Если Вы заключите договор без одобрения банка, Вы рискуете потерять все внесенные деньги. При нарушении условий ипотечного договора банк имеет право инициировать обращение взыскания на заложенную квартиру и выставить ее на торги. Новый собственник (покупатель с торгов) будет вправе выселить Вас и расторгнуть Ваш договор аренды с выкупом, который не имеет юридической силы по отношению к нему.

Правильный алгоритм: продавец обязан обратиться в Сбербанк за письменным согласием на сделку. Банк может дать согласие, предложить оформить перекредитование на Вас или отказать. Только при наличии официального разрешения от банка можно безопасно заключать предварительный договор купли-продажи с условием о выкупе после полного погашения ипотеки. Любые действия в обход банка — прямой путь к финансовым потерям.

Да, оформить договор аренды с выкупом (или договор найма с опционом на покупку) на квартиру в ипотеке возможно, но это сложная процедура с серьезными рисками для обеих сторон, требующая согласия банка-залогодержателя. Квартира, находящаяся в залоге у банка (ипотека), является обремененным имуществом. Согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ, сдача заложенного имущества в аренду допускается, если это не противоречит договору ипотеки и не ухудшает его сохранность. Однако стандартный ипотечный договор Сбербанка (и большинства банков) почти всегда содержит прямой запрет на сдачу квартиры внаем без письменного согласия банка. Для договора с выкупом, который по сути является сделкой, направленной на отчуждение заложенной недвижимости, действуют еще более строгие правила, установленные статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Отчуждение заложенной квартиры (то есть ее продажа) допускается только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Таким образом, алгоритм действий следующий. Во-первых, необходимо тщательно изучить действующий ипотечный договор собственника на предмет прямых запретов. Во-вторых, собственник квартиры обязан получить официальное письменное разрешение от Сбербанка как на долгосрочную аренду, так и на последующий выкуп. Банк вправе отказать или выдать согласие на определенных условиях (например, требование перечисления части арендных платежей на погашение ипотеки). В-третьих, даже при согласии банка, ключевой риск для покупателя-арендатора заключается в том, что в случае неисполнения собственником обязательств перед банком (просрочка по ипотеке), банк имеет право обратить взыскание на квартиру через суд и выставить ее на торги. В этом случае договор аренды будет прекращен, а покупатель потеряет все внесенные платежи, так как по закону залог имеет приоритет. Для минимальной защиты необходимо заключать трехстороннее соглашение с участием банка, где будут зафиксированы условия выкупа и порядок расчетов, а также удостоверить основной договор у нотариуса. Без письменного согласия Сбербанка такая сделка будет ничтожной и крайне опасной для арендатора, планирующего выкуп.

квартиры, которая находится в ипотеке (залоге) банка (Сбербанк)

То есть квартира находится под залогом , есть обременение не отчуждать квартиру.

Пока не будет выплачен ипотечный кредит обременение не будет снято, так что сделки с этой квартирой с обременением не возможны.

Залог это имущество, которое передаётся в обеспечение долга, чтобы кредитор получил право обратить взыскание на него в случае неисполнения обязательств должником.

В соответствии со ст.334 ГК РФ

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Потенциальный арендатор может оформить договор аренды квартиры в соответствии со ст.606, 671 ГК РФ, но не сможет оформить с правом выкупа.

По закону чтобы сдать квартиру в аренду или наем, одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь первоочередное значение.

Например, в соглашении может быть указано, что собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке.

Если есть условие в кредитном договоре получение согласие банка, то необходимо получить согласие банка на аренду.

Тем более с правом выкупа - требуется согласие банка.

Теоретически такое возможно, если будущий арендатор - покупатель погасит кредит банку.

Эти условия стороны по аренде, купле-продаже могут быть оговорены между сторонами (ст.421 ГК РФ).