Можно ли оспорить договор с агентством, если квартира куплена другим лицом?

Добрый вечер!

Да, можно оспорить требование об оплате по договору оказания услуг, а в ряде случаев — признать его не подлежащим исполнению, поскольку предусмотренное договором условие оплаты (приобретение объекта в собственность Заказчика — лица 1) не наступило: квартира приобретена и зарегистрирована на лицо 2, которое стороной договора не является.

Нормативное обоснование:

ст. 309 ГК РФ — обязательства исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями договора;

ст. 328 ГК РФ — встречное исполнение возникает только при наступлении предусмотренных договором условий;

ст. 431 ГК РФ — толкование договора производится исходя из буквального смысла его условий;

ст. 971, 974 ГК РФ (по аналогии, при агентских элементах) — действия представителя по доверенности создают права и обязанности для представляемого, а не для самого представителя;

ст. 421 ГК РФ — свобода договора: если лицо 2 не указано в договоре и не приняло на себя обязательства, на него они не распространяются.

Татьяна, здравствуйте!

.

1.Как минимум требуется анализ договора и ДКП, поскольку не совсем понятно кто будет оспаривать? Заказчик-1, №2, Исполнитель, вообще третье лицо? И по каким основаниям?

2. Из того, что вы пояснили следует, что услуги могли быть оказаны ненадлежащего качества, которые оплате не подлежат.

2.1. Другой вопрос, что это предварительная оценка и она может измениться после анализа договора и ДКП.

3. В п.2.4.4. Пользовательского соглашения настоящего сайта указано: Вы имеете возможность напрямую обратиться за юридической помощью к тому из юристов, кто, на Ваш взгляд, дает наиболее квалифицированные советы. Для этого Вы можете перейти на анкету (персональную страницу) выбранного юриста, нажав на его фамилию в статистике избранных юристов или в любом из его ответов. Связаться со специалистом можно либо по указанным в анкете телефонам, либо отправив сообщение (ссылка "Личная консультация").

.

С уважением,

юрист Квон Дмитрий Викторович

Оспорить сам договор (признать его недействительным) только на основании того, что объект купило другое лицо, сложно, так как на момент подписания он соответствовал закону. Однако в данной ситуации Лицо 1 может успешно защититься от требования об оплате вознаграждения.

Вот основные правовые аргументы:

1. Отсутствие встречного исполнения

Согласно ст. 779 и 781 ГК РФ, оплата по договору возмездного оказания услуг производится за оказанные услуги. Если в договоре четко прописано, что условием оплаты является переход права собственности к Заказчику (Лицу 1), то юридический состав для возникновения обязанности по оплате не сформирован.

Объект не перешел в собственность Лица 1.

Лицо 2 не является стороной договора с агентством.

2. Действие в качестве представителя

Тот факт, что Лицо 1 подписало договор купли-продажи (ДКП) по доверенности от Лица 2, подтверждает, что Лицо 1 действовало как представитель (ст. 182 ГК РФ).

Права и обязанности по ДКП возникли непосредственно у Лица 2.

Агентство может попытаться заявить о «притворности» действий или злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ), утверждая, что Лицо 1 намеренно оформило квартиру на Лицо 2, чтобы не платить. Но доказать это крайне сложно, если Лицо 2 — реальный человек, который оплатил квартиру своими средствами.

3. Судебная практика

Суды в таких спорах чаще встают на сторону Заказчика, если в договоре нет расширительной формулировки (например: «оплата производится также в случае приобретения объекта родственниками Заказчика или лицами, чьим представителем он является»).

Если договор содержит жесткое условие: «Оплата после регистрации права собственности на Заказчика», то нет регистрации — нет оплаты.

Можно ли «оспорить» (аннулировать) договор?

Вместо оспаривания (признания недействительным) здесь правильнее говорить о неисполнении условий для оплаты:

Если агентство подаст в суд: Лицу 1 нужно строить защиту на том, что услуга не привела к результату, предусмотренному договором (квартира не в собственности Лица 1).

Если Лицо 1 хочет подстраховаться: Можно направить агентству уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ), оплатив только фактически понесенные и подтвержденные документами расходы агентства (бумага, бензин, показы), если они были.

С точки зрения российского гражданского права ситуация, которую Вы описываете, действительно создает основание для оспаривания права агентства на получение вознаграждения по договору на оказание услуг по подбору объекта недвижимости.

судебная практика по подобным спорам часто складывается не в пользу агентства, если договор четко привязан к конкретному лицу-покупателю. Основные аргументы против позиции агентства:

· Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ): Стороны согласовали конкретное условие оплаты. Если условие не выполнено, оснований для платежа нет.

· Формальное несоответствие: Договор купли-продажи заключен с Лицом 2. Право собственности зарегистрировано на Лица 2. Это юридический факт, который нельзя игнорировать.

· Цель договора: Целью договора с агентством было содействие в приобретении недвижимости именно для Заказчика (Лица 1). Если Заказчик действовал в интересах третьего лица (Лица 2), это его личное решение, которое не влечет обязанности по оплате услуги, результат которой использован иным способом, не предусмотренным договором.

· Отсутствие умысла на обман: Если изначально при заключении договора с агентством не было намерения приобретать квартиру на себя, а план был всегда — покупка на другое лицо, то это могло бы рассматриваться как недобросовестность Заказчика. Однако, если планы изменились позднее, это меняет ситуацию. Бремя доказывания злого умысла будет лежать на агентстве.

Сам договор на оказание услуг, скорее всего, оспорить сложно, так как услуга (подбор) была оказана. Оспаривать нужно не договор в целом, а требование агентства об уплате вознаграждения.

1. Досудебный этап:

· Направить агентству письменный мотивированный отказ от оплаты. В отказе нужно четко указать, что условие договора о приобретении объекта в собственность Заказчика не выполнено. Квартира приобретена и зарегистрирована на другое лицо (Лицо 2), что подтверждается выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи.

· Предложить расторгнуть договор в связи с невозможностью достижения его цели (ст. 781 ГК РФ), возможно, с компенсацией фактически понесенных агентом расходов (если они были и доказаны), но не полного вознаграждения.

2. Судебный этап (если агентство подаст иск):

· Основной иск будет от агентства к Лицу 1 о взыскании вознаграждения.

· Позиция защиты в суде:

· Ссылаться на п. 3 ст. 781 ГК РФ: в возмездном договоре вознаграждение выплачивается по завершении оказания услуги, если иное не предусмотрено договором. Услуга считается завершенной не в момент подбора, а в момент достижения результата, оговоренного договором (приобретение в собственность Заказчика).

· Указывать, что результат, за который условлено вознаграждение, не достигнут.

· Требовать от агентства доказательств того, что в договоре была предусмотрена оплата за сам факт подбора, а не за конечный результат. Как правило, в таких договорах оплата именно "за результат

Договор можно оспорить в суде, если агентство предъявит иск о взыскании вознаграждения, ссылаясь на ст. 168–174 ГК РФ (нарушение формы, цели сделки или представительства).

Отсутствие упоминания лица 2 в договоре услуг усиливает позицию лица 1, так как покупателем по ДКП выступило иное лицо, а доверенность не делает лицо 2 заказчиком услуг.

Уважаемые юристы, я даже не ожидала увидеть столько полезных и содержательных ответов в такой короткий срок! Обязательно изучу все ваши рекомендации. Как хорошо, что вы есть! Благодарю от всей души 🙏

Можно вполне оспорить договор с агентством, если квартира куплена другим лицом