В чем основная разница между договором «об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома»
В чем основная разница между договором «об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома», в котором покупатель является "Соинвестором", и договором « О долевом участии в строительстве» если условия договоров в части оплаты и получения строящейся квартиры одинаковы.
Сергей, для инвестора по одному договору или дольщика по другому, условия участия в строительстве одинаковы. Любой договор читается буквально.
Спросить
Уважаемый Сергей! До последнего времени ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт "договор долевого участия" - наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, как таковой вообще никак не выделяли (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу только с 1 апреля 2005 года и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу).Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом необходимо выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Как правило, условиями большинства "договоров долевого участия" в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора в целом (применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что, как правило, "стандартный" "договор долевого участия" в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином - физическим лицом с одной стороны и организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен квалифицироваться как инвестиционный:
во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-"инвесторов" целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);
во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 "Права инвесторов" ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по "договору долевого участия", не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с "инвестором"-"дольщиком") переноса сроков завершения строительства, требованиями к "инвестору"-"дольщику" о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.
С указанной позицией можно подробно ознакомиться в письме Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 "О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ".
СпроситьЗаказчик строительства заключил инвестиционный контракт на строительство жилого дома с неким Инвестором. По условиям контракта Инвестор вправе был привлекать соинвесторов, чем он и занимался. Впоследствии между Заказчиком и Инвестором контракт был расторгнут в судебном порядке - с формулировкой "расторгнуть инвестконтракт" без определения судьбы соинвесторов. На сегодняшний день Заказчик не признает права соинвесторов и отправляет их решать вопрос с бывшим соинвестором. Прав ли он? Действительно ли у соинвесторов нет шанса признать за собой участие в этом инвестиционном проекте? Спасибо.
В чем разница между инвестиционным договором на долевое участие в строительстве, заключенный двумя юриками, (дольщик с застройщиком) и договором долевого участия в строительстве? Возможна ли в обеих конструкциях уступка прав от физика юрику? На руках инвестиционный договор на долевое участие в строительстве между Застройщиком и Дольщиком (юрики) от 23 августа 2006 и к нему договор уступки права требования от 08 апреля 2008 года между Дольщиком (юрик) и правоприобретателем (физик). ДАННАЯ УСТУПКА ничтожна или нет?
Ваш юрист Костюков С. И. дал следующий ответ:
«По сути, синонимы, уступка возможна (не запрещена законом).»
ОЧЕНЬ СОДЕРЖАТЕЛЬНЫЙ ОТВЕТ (с иронией)
А как же тогда толковать. П.3 ст.1 214-ФЗ:
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Отличия и сходства инвестиционного договора на долевое участие от юриков и договора долевого участия
В чем разница между инвестиционным договором на долевое участие в строительстве, заключенный двумя юриками, (дольщик с застройщиком) и договором долевого участия в строительстве? Возможна ли в обеих конструкциях уступка прав от физика юрику? На руках инвестиционный договор на долевое участие в строительстве между Застройщиком и Дольщиком (юрики) от 23 августа 2006 и к нему договор уступки права требования от 08 апреля 2008 года между Дольщиком (юрик) и правоприобретателем (физик). Данная уступка ничтожна или нет?
долевого участия в строительстве.
Как использовать субсидию на улучшение жилищных условий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Я получил субсидию на улучшение жилищных условий, могу ли я приобрести загородный домик, я не очень хорошо понимаю условия субсидии: Социальная выплата или безвозмездная субсидия может быть использована гражданами по их выбору:
на приобретение жилого помещения (жилого дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире, приобретаемой в дополнение к занимаемым жилым помещениям (комнатам) в данной квартире, если в результате квартира становится отдельной) на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области общей площадью не менее учетного норматива жилищной обеспеченности на каждого гражданина - участника Программы (не менее 10 кв.м. общей площади на одного члена семьи – участника Программы согласно Закону Санкт-Петербурга от 07.07.2004 N 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» (далее - учетный норматив);
на долевое участие в строительстве жилого помещения (жилого дома, квартиры), расположенного на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью не менее учетного норматива на каждого гражданина - участника Программы при условии выполнения работ по строительству многоквартирного или жилого дома в размере не менее 70 % в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон);
на оплату цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, расположенного на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью не менее учетного норматива на каждого гражданина - участника Программы при условии выполнения работ по строительству многоквартирного или жилого дома в объеме не менее 70 %, заключенного в соответствии с Федеральным законом, в случае полной оплаты цены объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве;
на оплату паевого взноса члена жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива в целях получения в собственность жилого помещения после завершения его строительства на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области общей площадью не менее учетного норматива на каждого гражданина - участника Программы при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в размере не менее 70 % Если я отдельно куплю земельный участок, то можно ли будет оформить покупку дома на этом участке по субсидии?
Я являюсь Субинвестором строительства жилого дома. Срок сдачи уже просрочен. У меня заключен Договор инвестирования с Соинвестором
(Соинвестор-2, см. ниже).
На вопросы о планируемых сроках ГК соинвестор конкретно ничего не отвечает.
В момент подписания договора, соинвестор по моей просьбе предоставил мне копии следующих докумнтов:
1.Постановление главы р-на о строительстве жилого дома.
2.Договор о реализации инвестиционного проекта на строительство жилого дома. (между Администрацией р-на и Инвестором). Но не дали указанные в нем приложения (в частности-календарный план-приложение № 1)
3.Договор долевого участия в строительстве и инвестировании жилого дома. (между Инвестором и Соинвестором-1 и Соинвестором-2).
(Но не дали указанные в нем приложения - в частности график строительства Объекта-Приложение № 3)
4.Протокол распределения квартир жилого дома
5.План поэтажного расположения квартир участников строительства жилого дома
Вопрос: обязан ли Соинветор (с кем у меня договор) предоставить мне копии данных Приложений к вышеуказанным договорам (в частности календарный план, график строительства Объекта)?
С уважением Вадим.
1. есть ли принципиальная разница между Договором уступки прав и обязанностей по Договору о долевом участии в жилищном строительстве и Договором о привлечении финансовых средств в строительство жилья. Дело в том, что мы хотим приобрести новостроку и столкнулись с разными (вышеназванными) видами Договоров.
2. Имеет ли право Застройщик не вносить в Довогор пункт о том, что сумма, внесенная за право уступки прав и обязанностей не подлежит изменению.
3. Зачем нужен кондоминимум?
Я так понимаю долевое участие в строительстве квартиры-дома-это когда чел заранее до начала строительства или во время строительства дома вносит частями деньги? Как можно оспорить договор долевого строительства, если не участвовала в долевом строительстве а купила готовую квартиру после сдачи дома, оплатив одним чеком.
Для приобретения квартиры в строящемся доме менеджер просит оформить доверенность сразу на нескольких лиц по вопросу государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним, договоров уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, договоров залога имущественных прав и т.д. Вопрос: а зачем договора уступки прав требования и залога имущественных прав?
Как доказать долевое участие при строительстве жилого дома, для строительства был продан земельный участок с домом за городом, есть договор купли продажи, как доказать что деньги были потрачены на строительство жилого дома?
