Как распределяются права собственников и прописанных в долевой собственности квартиры? Требуется ли согласие прописанных на продажу или сдачу квартиры собственниками?

В настоящее время у прописанных (не участвовавших в приватизации) жильцов есть только право пользования квартирой.

Однако ситуацию можно пытаться исправить.

Дело в том, что невключение несовершеннолетних в список лиц, участвующих в приватизации, производилось в 1995 году на основании действовавшей тогда редакции Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"", где в статье 2 говорилось, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим законом.

То есть раньше закон не предусматривал включение в число собственников жилого помещения несовершеннолетних лиц.

Норма об обязательном включении несовершеннолетних в договор передачи была введена Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

И в настоящее время действует редакция закона, где указано, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет."

Таким образом, лица не включенные родителями в договор приватизации, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о применении последствий недействительности сделки приватизации.

При этом Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 25.02.2009 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2008 года» разъяснил, что срок исковой давности по данной категории дел должен исчисляться с момента, когда лицо узнало о том, что оно не было включено в число собственников приватизированного жилого помещения, а не с момента начала исполнения сделки.

Таким образом, Снежанна, ваши несовершеннолетние в судебном порядке могут стать равными со всеми со-собственниками, получив свою пятую часть квартиры.

Что касается согласия на сделку, то на сегодня формально согласие этих бывших несовершенонлетних не требуется. Однако, если же трое собственников продадут квартиру без учета их интересов, то эта сделка в дальнейшем может быть оспорена. Поэтому грамотный покупатель такую квартиру не купит.

Цивилизованным выходом из сложившейся ситуации является их совместное соглашение (договор) о перераспределении долей и его регистрация в Росреестре, с выдачей каждому собственнику свидетельства о праве на одну пятую доли квартиры.